C’est une nouvelle offre qui devra être développée à la suite de l’adoption, par le gouvernement, de la nouvelle formule d’aide au logement. Cette nouvelle formule basée sur l’aide directe des acquéreurs, poussera les promoteurs immobiliers à adapter leurs offres à cette nouvelle donne du marché, selon les divers professionnels et experts contactés.

Une offre de type logement sociaux aujourd’hui impossible

Exit donc les conventions avec l’Etat avec un minimum de 500 logements à construire qui permettaient aux promoteurs d’accéder à la subvention et des abattements fiscaux proposés par l’ancienne version dite de « logements sociaux ». Celle-ci a pu aboutir à la construction de plus de 650.000 logements durant les vingt dernières années, selon Anis Benjelloun, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

« La nouvelle offre ne sera pas soumise à une convention ou à des conditions particulières, en dehors de celle des prix », rappelle Anis Benjelloun, en s’appuyant sur les discussions que sa fédération a tenues avec la ministre de l’Habitat et de l’urbanisme, Fatima Zahra El Mansouri. « La décision de l’Etat consiste à laisser jouer la concurrence entre les promoteurs en ciblant l’aide vers les acquéreurs. Avec 100.000 dirhams de subvention pour les logements à 300.000 dirhams et 70.000 dirhams de subvention pour les logements à moins de 700.000 dirhams, l’Etat pousse les promoteurs à adapter leurs offres à cette nouvelle logique », estime-t-il.

Toutefois, la question qui se pose est de savoir quel sera le résultat de la concurrence, sachant que les coûts de construction et du foncier sont les données de l’équation du prix du logement et pas seulement du montant de la subvention.

Les logements à 250.000 DH, c’est fini

« Aujourd’hui, les logements à 250.000 dirhams, c’est de l’histoire ancienne », répond tout de go le consultant en immobilier Amine Mernissi. Pour lui, le succès de cette opération était en lien avec les abattements fiscaux, parfois avec les aides d’accès au foncier de l’Etat ou des Habous, ou encore l’exonération de la TVA. Aujourd’hui, avec l’abandon de ce modus operandi, des logements à ces prix, notamment dans les grandes villes, seront impossibles à réaliser.

« Les aides proposées ne parlent plus de logements sociaux ou moyens ; il est question de logements tout court, ce qui ouvre la voie à différentes configurations », affirme notre expert. Et d’ajouter : « Des offres à 300.000 dirhams, ça va être très difficile à Casablanca, Rabat ou Marrakech. En revanche, dans les petites villes ou dans le rural, cela peut être possible dépendamment des prix du foncier ».

Et pour cause : « Depuis la guerre en Ukraine, les coûts de production ont augmenté de 30 à 40% en moyenne. L’acier se négocie à 9-10 DH/kg alors qu’il était à 6,20 DH ; la tonne de ciment a pris 200 DH ; le prix du verre 4 mm a été multiplié par 3 ou 4 ; le prix du bois par 2 ou 3, etc. Une inflation qui réduit énormément nos marges de manœuvre. Cela sans parler du coût foncier, principal intrant de notre activité, qui s’est renchéri de 100% en dix ans », égraine Anis Benjelloun.

Une inflation confirmée par un banquier de la place, spécialisé dans le financement des opérations de promotion immobilière, qui nuance toutefois le propos : « Ce sont surtout les marges des entreprises de bâtiments qui ont le plus souffert de la hausse des prix et de leur volatilité ; plusieurs ont même dû mettre la clé sous la porte ».

L’offre à 700.000 dirhams plus attrayante

L’autre facteur qui influence le renchérissement du coût du mètre carré est la hausse des taxes. « Nous avons près d’une quinzaine de taxes à payer, que ce soit aux communes ; avec la création de nouvelles taxes comme celle des déblais ; à la protection civile ; aux régies aussi, qui ont créé de nouvelles taxes ; à la conservation foncière, etc. Autant de taxes que d’intervenants et de paperasses administratives qui compliquent et renchérissent l’opération de promotion au-delà du coût des intrants », se désole le représentant de la FNPI.

En conséquence, les promoteurs vont viser des superficies plus petites, ou plus excentrées des grandes villes en cas de disponibilité du foncier afin de maintenir leurs marges et coller aux prix imposés par les nouvelles aides directes. « La clé du succès de ce programme pour les promoteurs est la localisation, la conception et le niveau de prestation offerts dans les opérations qui vont être développées (places de parking, équipements, terrains de sport, etc.) ; une offre que l’on voit dans les villes européennes », résume la représentante d’un grand groupe immobilier de la place ayant souhaité garder l’anonymat. Pour elle, dans les grandes villes, les promoteurs vont plutôt s’orienter vers des offres à 700.000 dirhams avec des opérations qui vont favoriser la mixité.

« Pour assurer une péréquation, les promoteurs doivent se montrer intelligents et proposer des appartements de différentes tailles et finitions et donc de niveaux de prix dans une même opération pour pouvoir drainer aussi bien des gens qui peuvent acheter des biens à 700.000 dirhams et bénéficier de l’aide publique, que d’autres plus chers qui ne bénéficierons pas de cette aide. Concernant les appartements à 300.000 dirhams, il sera impossible de les produire dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat. D’ailleurs, il faut sortir de la logique du logement social ; il faut plutôt parler de logement économique qui va tirer le niveau de logement de la classe moyenne vers le haut », affirme notre interlocutrice.

« Avant, ce type d’offre à 700.000 dirhams n’était pas disponible dans les grandes villes. Souvent, les couples avec un revenu modeste achetaient deux appartements mitoyens dans les opérations de logements sociaux et les fusionnaient pour avoir une superficie correcte tout en payant une traite de 2.000 à 3.000 dirhams. Avec cette nouvelle offre d’aide ciblée, cette catégorie de ménages, de jeunes couples primo-acquérants, pourront s’offrir des logements avec une meilleure finition, bien qu’avec des superficies moindres, mais avec l’avantage d’être mieux situés, à proximité des lieux de travail », analyse Amine Mernissi.

Et d’ajouter : « Cependant, les offres de 300.000 dirhams seront surtout destinées à une population plus excentrée dans les périphéries éloignées des grandes villes, dans les petites villes, le périurbain voire les zones rurales. La tendance, là encore, ira vers une réduction des superficies à proximité des grandes villes, avec plutôt des offres de studios de 30 à 35 m². Les logements à 300.000 dirhams avec des superficies comprises entre 50 et 80 m² seront difficilement productibles dans les conditions actuelles du marché ».

La question de la marge déterminante

Étant donné que 90% des logements au Maroc sont produits par le secteur privé, la question de la marge des opérateurs est donc une donnée fondamentale, qui va déterminer les offres mises sur le marché et, in fine, devra être adaptée aux besoins. De plus, après près de vingt ans du programme « Villes sans bidonville » et de soutiens aux logements sociaux, ce marché a bien été compris par les opérateurs et bien desservi grâce à un important niveau de marges qui a fait émerger des mastodontes du secteur, mais aussi des excès et des dérives qui ont obligé l’Etat à intervenir, notamment via la Banque centrale pour réguler et assainir le secteur.

Cette dynamique de l’immobilier pourrait-elle reprendre avec cette nouvelle formule d’aide ? Nos interlocuteurs répondent oui à l’unisson. « Nous sommes très contents de la nouvelle aide, qui permettra de redynamiser le marché et de le rendre plus liquide en l’ouvrant sur une nouvelle catégorie de clients, notamment les CSP B », affirme le responsable d’une grande entreprise de promotion immobilière de la place.

Anis Benjelloun, lui, est plus circonspect. « En tant que promoteurs, nous sommes engagés à faire redémarrer le secteur et réussir ce chantier royal. Mais nous ne sommes pas seuls ; tout l’écosystème doit y mettre du sien, à commencer par l’administration, qui doit simplifier l’acte d’investir en passant par les agences urbaines à travers des plans d’aménagement moins contraignants ; les régies pour réaliser les infrastructures d’adduction d’eau et d’électricité en hors site ; les banques en facilitant l’accès des acquéreurs au crédit : le ministère des Finances en relançant des formules de garanties comme le Fogarim, à même de permettre au plus grand nombre de s’endetter ».

Et d’ajouter : « Concernant les marges des promoteurs, il faut arrêter de fantasmer dessus. Ça fait des années que les marges ont baissé. D’ailleurs, selon le ministère de l’Habitat, celles-ci tournent entre 12 et 15% alors que nous engageons des opérations très capitalistiques, parfois sur des durées qui dépassent les trois ans entre l’achat du foncier et l’obtention des permis d’habiter en passant par la construction… ».

Un avis qui n’est pas forcément partagé par notre banquier de la place. « Les marges du secteur sont toujours confortables, notamment pour les grands et moyens promoteurs, qui bénéficient d’un effet de masse. Le fait pour eux de se positionner massivement sur des offres à 700.000 dirhams dans les grands centres urbains, pourrait renchérir durablement l’offre immobilière nationale sans pour autant desservir les populations aux revenus modestes et dont les besoins en logements de deux pièces ou plus ne pourront être couverts par des offres à 300.000 dirhams, sauf si ces promoteurs disposent d’une réserve foncière qu’ils voudront valoriser avec un maximum de marges », explique-t-il.

Un avis que partage, en partie, Amine Mernissi. « Le fait de laisser jouer la concurrence sans aucune régulation va pousser les promoteurs à aller sur des offres où il y a le plus de marges. A mon sens, il faut imposer un minimum de contrainte pour que le programme atteigne ses objectifs et adapte les offres au pouvoir d’achat des Marocains ».