Dans la capitale économique, les studios, ces petits espaces de vie d’une chambre/salon qui ne dépassent pas les 60 m², s’arrachent comme des petits pains. Les acheteurs sont généralement de jeunes cadres ou des couples de la classe moyenne supérieure qui essaient de constituer un patrimoine et voient dans ce placement le moyen idéal pour fructifier leur argent ou s’offrir un complément de retraite.

La raison est simple : acquérir un appartement est une option qui coûte cher au vu de l’évolution des prix de l’immobilier. Surtout quand l’acheteur est déjà engagé dans un crédit immobilier pour sa résidence principale. Sans parler de la mise en location du bien, qui devient de plus en plus compliquée.

Un studio, en revanche, est financièrement facile d’accès, avec des prix qui vont, selon un promoteur immobilier, de 600.000 dirhams à 1,5 million de dirhams. Et cerise sur le gâteau : quand on a un studio, sa location se fait de manière rapide, fluide, avec une flexibilité que l’on n’a pas dans l’appartement classique, où les locations sont généralement de longue durée, avec des prix qui évoluent à petits pas au fil du temps.

Ces deux aspects que sont la facilité d’accès et de location font désormais du studio le bien le plus demandé à Casablanca, comme nous le confie notre promoteur.

Un investissement à crédit qui ne réduit pas la capacité d’endettement

Les chiffres relatifs à la commercialisation des studios n’existent pas, mais les principales agences immobilières de Casablanca remarquent cette tendance. Idem auprès des banques, où les demandes de prêts pour ce type de biens sont de plus en plus nombreuses.

Un banquier évoque même un phénomène financier qui a explosé avec l’arrivée de plateformes de location au Maroc, type Airbnb. « Les studios sont un bien que nous finançons rapidement, parce qu’il s’agit d’abord d’un bien immobilier où nous avons une garantie physique, mais aussi parce que nous sommes assurés que le propriétaire tirera des bénéfices de son investissement et réinvestira dans un autre bien à crédit, puisque sa capacité d’endettement ne sera pas touchée. C’est donc une affaire gagnante pour tout le monde », nous dit le directeur d’agence d’une société spécialisée dans le financement immobilier.

Notre banquier nous donne l’exemple d’un de ses clients qui est parti de zéro et a pu se constituer en moins de trois ans un patrimoine qui vaut aujourd’hui près de 3 millions de dirhams, avec des revenus locatifs mensuels de près de 20.000 dirhams.

Jeune cadre dans le privé, il est locataire de sa résidence principale et n’a pas pu investir dans un bien immobilier pour y vivre avec sa famille. Pendant le Covid, période d’incertitude qui a poussé beaucoup de ménages à repenser à leur épargne, il décide d’investir dans un studio au Maarif à Casa. Prix d’achat : 780.000 dirhams pour une traite mensuelle de 4.500 dirhams. Il le loue vide à 5.000 dirhams le mois, de quoi payer le crédit et les autres frais qui vont avec (impôt sur le revenu et taxes locales notamment).

Ce premier investissement, où il gagne un bien immobilier sans supporter le moindre coût, l’encourage à aller encore plus loin, surtout que sa capacité d’endettement reste intacte : les revenus locatifs de longue durée sont considérés par les banques comme des revenus sûrs et s’ajoutent ainsi aux revenus salariaux de l’emprunteur.

Il repère un deuxième studio au CIL. Prix d’achat : 1,1 million de dirhams. Même procédé : location longue durée à un prix qui couvre la traite et les frais liés à ce revenu d’investissement. Et rebelote pour un troisième bien, encore plus huppé.

Avec ces trois biens achetés via des crédits immobiliers sur 25 ans, le jeune cadre se constitue un patrimoine immobilier dans les beaux quartiers de Casablanca à zéro coût. Au bout de 25 ans, il percevra une rente mensuelle d’au moins 20.000 dirhams (sans compter l’inflation des prix sur le long terme). Beaucoup plus peut-être que ce qu’il récoltera pour sa retraite professionnelle au bout de 35 ans de carrière…

Un segment investi massivement par les promoteurs

Selon notre banquier, ce type de montage a le vent en poupe sur le marché. Pas seulement pour les particuliers souhaitant investir, mais aussi pour les promoteurs immobiliers qui se sont lancés massivement dans ce segment à Casablanca et Rabat.

A Casablanca, ville où la dynamique est plus grande dans ce segment au vu de la forte population de jeunes actifs, d’étudiants souhaitant louer à petit prix et d’expatriés, les promoteurs s’arrachent les vieilles habitations dans des quartiers comme Maarif, Gauthier, l’Oasis, le CIL, Mers Sultan… Car le foncier en plein centre-ville est inexistant.

« Les promoteurs ciblent des zones R+5, repèrent de vieux immeubles ou des villas construites sur des terrains d’au moins 300 m² et reconstruisent des immeubles de 5 étages, en optimisant l’espace pour sortir avec deux studios à l’étage. Les studios se vendent sur plan en un temps record », explique notre promoteur immobilier.

Le segment a été tellement investi par les promoteurs que les professionnels du marché nous parlent d’une certaine pression baissière sur les loyers et donc sur les rendements locatifs, déséquilibre entre offre et demande oblige.

Mais l’investissement reste toujours alléchant, avec un rendement qui va généralement, comme le confirment nos sources, de 6 à 10%, selon les cas.

Car plus on va vers des quartiers huppés, bien situés, avec des studios bien aménagés et meublés, plus le rendement augmente. « Le studio basique se loue en moyenne entre 4.000 et 6.000 dirhams pour un investissement initial allant de 600.000 à 750.000 dirhams. Dans les beaux quartiers, le prix passe à 1,2 à 1,5 million de dirhams pour des loyers qui peuvent atteindre les 12.000 dirhams en meublé », nous indique un agent immobilier.

Airbnb, l’option qui rapporte gros, mais avec des frais en plus

Mais ce n’est pas tout.  Car ces rendements et ces données ne concernent que les biens loués à long terme, via des contrats de location en bonne et due forme. La rotation est bien sûr bien plus rapide que pour la location d’un appartement, puisque les locataires changent rapidement de situation et passent à autre chose. Mais l’investissement le plus rentable, selon nos sources, est la location via Airbnb.

Une option qui a ses avantages mais aussi ses inconvénients. L’avantage principal, c’est la recette mensuelle : un studio est loué en moyenne 600 à 1.200 dirhams la nuit. A Casablanca, on peut tabler facilement sur un taux de remplissage de 70% sur toute l’année. Avec des pics en période estivale. Résultat : entre 12.000 et 25.000 dirhams de loyer mensuel encaissé, revenu qui n’est souvent pas déclaré aux impôts. Mais qui nécessite, pour parler des inconvénients, des frais de gestion, une disponibilité physique et des risques plus importants de dégradation du bien. Sans parler de la capacité d’endettement du propriétaire qui est réduite, les banquiers ne comptant pas les revenus d’une location de courte durée comme des revenus sûrs.

Le locatif de longue durée ou de courte durée sont en tout cas deux segments assez différents. Le premier s’adresse à une population de jeunes actifs, casablancais ou récemment installé à Casablanca. Le second peut être considéré comme une location touristique. Et les deux marchent très bien au vu des spécificités du marché dans la capitale économique.

« Casablanca compte le plus grand nombre de locataires au Maroc. C’est une ville où la demande a toujours été forte et émane de jeunes couples où de jeunes qui viennent d’accéder à l’emploi. Vu les prix d’acquisition des appartements, la location est le seul moyen qui permet à cette catégorie de personnes de vivre en plein centre-ville à des budgets adaptés à leur capacité financière », explique notre agent immobilier, qui nous parle également d’une certaine tendance à « l’occidentalisation des mœurs » qui a donné une dynamique nouvelle à ce segment des studios.

« Les studios sont très demandés par des jeunes casablancais dont les parents vivent à Casablanca. Il y a quelques années, ce comportement était encore tabou, les jeunes garçons ou filles vivaient généralement chez leurs parents jusqu’au mariage. Aujourd’hui, c’est avec leurs parents que les jeunes viennent chercher des studios pour vivre une certaine indépendance », ajoute notre agent. C’est le cas également pour toute la jeunesse du Maroc qui vient travailler à Casablanca, dans le secteur financier, l’industrie ou encore l’offshoring.