Introduits au Maroc en 2016 avec la promulgation de la loi 70-14, les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) ont réellement pris leur envol à partir de 2019, année où l’AMMC a délivré les premiers agréments. Depuis, ces véhicules d’investissement connaissent une montée en puissance, avec près de 60 OPCI agréés à fin septembre 2024 et un actif sous gestion dépassant 96 MMDH.

Conçus pour structurer et dynamiser l’investissement dans l’immobilier locatif, les OPCI répondent aux attentes des institutionnels et, à terme, des particuliers.

Dans un environnement où les cycles économiques influencent l’évolution du marché, la gestion d’un OPCI repose sur des choix stratégiques précis.

Les sociétés de gestion doivent composer avec la répartition des actifs, l’adaptation aux nouvelles contraintes réglementaires et les opportunités de financement pour assurer un rendement optimisé à leurs investisseurs.

Maydane REIM s’inscrit dans cette dynamique en adoptant une approche flexible et ciblée. C’est une société de gestion d’OPCI indépendante, filiale du groupe Maydane Capital, banque d’affaires agissant pour le compte de clients institutionnels (principalement des caisses de retraites et des compagnies d’assurances) ou clients corporate. Maydane Capital, à travers ses filiales, agit dans les métiers de l’investissement, le conseil et l’immobilier.

Meriam Himdi, Directrice générale déléguée, détaille les principes qui définissent leur stratégie et leur vision du marché immobilier marocain.

À ce jour, Maydane REIM gère un portefeuille global de plus de 19 milliards de dirhams. « Notre clientèle est composée à plus de 95% d’investisseurs institutionnels, tandis que les entreprises représentent moins de 5%. Nous ne comptons pas, à ce stade, de clients particuliers. Le niveau de liquidité des OPCI, et donc des actifs immobiliers sous-jacents, n’est pas nécessairement adapté aux investisseurs personnes physiques », explique Meriam Himdi.

« À ce stade, nous considérons que ces produits conviennent davantage à des investisseurs institutionnels en raison de leur horizon d’investissement. Toutefois, des solutions adaptées aux clients personnes physiques sont en cours de réflexion, en veillant à prendre en compte à la fois les contraintes de liquidité et les horizons de placement spécifiques à cette catégorie d’investisseurs ».

« Les OPCI sont des véhicules d’investissement long terme, avec un horizon d’environ 10 ans. Les investisseurs ont toutefois la possibilité de souscrire et de racheter leurs parts de manière semestrielle, sauf si une période de blocage est prévue dans le règlement de gestion de l’OPCI concerné ».

La gestion d’un OPCI repose sur un équilibre subtil entre performance, maîtrise des risques et liquidité des actifs.

« Notre mission est de créer de la valeur financière à travers l’investissement immobilier. Nous structurons et gérons des fonds offrant des rendements stables, optimisés et durables, » ajoute-t-elle.

Le rendement locatif brut d’un actif immobilier se situe entre 7,5% et 9%

Ce rendement dépend de plusieurs critères : la qualité, la typologie et l’emplacement de l’actif, ainsi que la durée du bail et la solidité financière du locataire. Un bail à long terme et ferme justifie un rendement plus modéré, autour de 7,5%, tandis qu’un bail plus court implique une exigence de rendement plus élevée, pouvant dépasser 9% ».

La stratégie adoptée repose sur une allocation en phase avec la profondeur du marché et les spécificités de chaque classe d’actifs.

« Nous ajustons nos approches en fonction des objectifs et des horizons de placement des investisseurs, en proposant une gamme de fonds diversifiée : certains sont thématiques, d’autres généralistes. Nous proposons également des OPCI dédiés, permettant de déployer une stratégie d’investissement sur mesure, ainsi que des structures en club-deal« .

Si les OPCI sont généralement perçus comme des placements sécurisés à long terme, Maydane REIM cherche aussi à saisir des opportunités à travers des stratégies dites opportunistes et value-added. « Nous allions des investissements sécurisés à des projets de structuration immobilière plus complexes, impliquant des financements innovants. L’objectif est d’optimiser la rentabilité tout en assurant une gestion efficace des fonds propres ».

L’allocation entre immobilier et actifs financiers : un équilibre stratégique

Bien que les OPCI soient principalement orientés sur l’immobilier locatif, leur allocation comprend également une part d’actifs financiers, imposée par la réglementation. « Les produits financiers font partie intégrante de notre univers d’investissement, mais ils sont essentiellement utilisés pour placer les revenus générés par l’activité immobilière, » souligne Meriam Himdi.

« La réglementation définit des ratios spécifiques selon le type d’OPCI. Pour les OPCI grand public, il est obligatoire de détenir au moins 10% d’actifs financiers, tandis que pour un OPCI-RFA (règles de fonctionnement allégées), cette exigence ne s’applique pas. Toutefois, la part des actifs immobiliers doit toujours représenter un minimum de 60% du portefeuille, quelle que soit la catégorie d’OPCI ».

Chez Maydane REIM, nous nous concentrons principalement sur l’investissement locatif, et environ 95% du portefeuille sous gestion est constitué d’actifs immobiliers contre 5% d’actifs financiers.

« Nous veillons à ce que nos investisseurs bénéficient pleinement du rendement locatif immobilier, domaine dans lequel nous sommes spécialisés.  Bien qu’il existe d’autres solutions pour les placements financiers sur le marché, notre objectif est de maximiser le rendement locatif immobilier, car c’est notre cœur de métier. Le placement de nos excédents de trésorerie s’effectue à travers des instruments liquides à faible risque, tels que les OPCVM ou des bons du Trésor à courte maturité » .

Les segments immobiliers porteurs

L’évolution récente du marché immobilier marocain révèle des tendances contrastées selon les segments. Certains secteurs, comme le résidentiel, subissent une pression accrue, tandis que d’autres connaissent un regain d’intérêt.

« Nous nous concentrons principalement sur l’immobilier professionnel, couvrant les bureaux, le commerce, la santé, l’éducation, l’industrie et la logistique. En revanche, nous ne nous positionnons pas sur l’hôtellerie, car il s’agit généralement de contrats de gestion plutôt que de location. De même, bien que l’immobilier résidentiel puisse être locatif, il ne fait pas partie de notre cible immédiate« , explique Meriam Himdi.

« Nous nous concentrons sur les actifs offrant un équilibre optimal entre rendement et stabilité, en nous appuyant sur des principes solides de gouvernance et de transparence ».

L’impact des taux d’intérêt sur les choix d’investissement

Dans un contexte où les taux d’intérêt influencent les décisions d’investissement, la question du financement reste centrale pour les OPCI.

« Le financement bancaire nous permet de bénéficier de l’effet de levier pour créer de la valeur. Tant que le rendement locatif dépasse le coût de l’endettement, nous privilégions cette approche afin d’optimiser la rentabilité et d’accroître notre capacité d’investissement. En revanche, si le coût du financement devient trop élevé, l’attrait de la dette diminue, car la marge de rentabilité entre le rendement locatif et le coût du financement se réduirait. Dans ce cas, nous ajustons notre stratégie en conséquence », précise-t-elle.

Cette flexibilité dans la gestion de la dette reste essentielle pour maintenir des performances solides tout en maîtrisant les risques.

Plus le risque est élevé, plus le rendement attendu l’est aussi.

« Si un actif présente un risque locatif important, nous exigerons un rendement supérieur. À l’inverse, un actif bien sécurisé avec un locataire solide permet d’accepter un rendement plus bas« , conclut-elle.