Entre avril 2020 et avril 2025, l’action Addoha est passée de 6,7 DH à 39 DH, soit une progression de plus de 480%. Une trajectoire qui place le titre parmi les plus fortes hausses à la Bourse de Casablanca sur la période. L’action Addoha a progressivement retrouvé de l’intérêt auprès des investisseurs, dans un contexte plus porteur pour l’immobilier social et la croissance des activités à l’international.
À la lumière de cette évolution, et alors que certains estiment que le titre est désormais bien valorisé, pour les investisseurs, une question subsiste : Addoha peut-elle encore surprendre en bourse, ou le meilleur est-il déjà derrière elle ?
Source: medias24.com
Que peut encore attendre le marché ?
Avec près de 19.000 unités en chantier, dont un tiers situées en Afrique de l’Ouest, Addoha dispose d’un levier de croissance immédiat. La stratégie d’expansion hors Maroc n’est plus un pari, mais une réalité tangible : des projets sont livrés, financés et relancés, notamment à Abidjan, à Dakar ou à Conakry.
« Il faut prendre en compte la bonne communication du groupe. Le pipeline est là. Il y a un chiffre d’affaires sécurisé de plus de 9 MMDH, et des relais de croissance identifiés dans plusieurs capitales africaines », explique un analyste d’une société de bourse de la place.
Pour lui, « le titre doit encore bénéficier d’un effet volume et donc continuer à croître en bourse. Mais à condition que le groupe maintienne sa cadence opérationnelle et tienne ses engagements de livraison ».
Le Maroc entre aussi dans une période potentiellement favorable pour les opérateurs immobiliers. À l’horizon 2025-2030, plusieurs chantiers structurants se profilent. La Coupe d’Afrique des nations 2025, puis la Coupe du monde 2030, devraient entraîner des investissements publics et privés d’ampleur, en matière d’infrastructures, d’urbanisme, voire de logements.
« Il faut se rappeler que nous avons de bonnes perspectives dans notre économie, avec plusieurs fondamentaux de croissance déjà en mouvement. Et d’ailleurs, le secteur immobilier s’est bien comporté en 2024. De ce fait, Addoha reste bien positionné pour capter une partie de cette dynamique au cours de l’année 2025, notamment dans le logement social et intermédiaire, là où le besoin est structurel », estime notre interlocuteur.
Sans oublier que le programme d’aide directe au logement a agi comme un catalyseur pour l’immobilier résidentiel, en particulier sur le segment de la classe moyenne.
Valorisation actuelle : un titre devenu cher ?
« Si l’on raisonne d’un point de vue technique pour comprendre le comportement de l’action en bourse et savoir si elle est bien valorisée ou sous-valorisée, on commence généralement par regarder le PER, ou price-earnings ratio« . C’est tout simplement le rapport entre le prix de l’action en bourse et le bénéfice net généré par l’entreprise.
Plus le PER est élevé, plus le marché est prêt à payer cher pour chaque dirham de bénéfice. C’est souvent le signe d’une confiance forte dans la croissance future… mais aussi d’une exigence plus grande.
Dans le cas d’Addoha, le calcul est sans appel : avec un résultat net de 304 MDH en 2024 et une capitalisation boursière actuelle de plus de 15,7 milliards, le PER ressort à plus de 50x.
« Un PER de 50x signifie que l’investisseur paie aujourd’hui 50 DH pour un dirham de bénéfice annuel. C’est un niveau que l’on voit généralement sur des valeurs technologiques ou de croissance rapide, et beaucoup moins souvent dans l’immobilier traditionnel », estime-t-il.
À titre de comparaison, Alliances se traite aujourd’hui sur un PER d’environ 21x, avec une rentabilité bien installée.
« Beaucoup de gens pensent qu’une action à 465 DH est forcément plus chère qu’une action à 39 DH. Mais ce n’est pas du tout comme cela qu’on évalue la cherté d’un titre en bourse. Ce qui compte, ce n’est pas le prix en soi, mais ce qu’on obtient en contrepartie ».
« Un investisseur veut savoir combien de bénéfices il achète pour chaque dirham investi. C’est là que le PER entre en jeu. Il exprime combien de fois le bénéfice est ‘payé’ par le marché. Par exemple, avec Addoha, on est aujourd’hui sur un PER de plus de 50x, contre 21x pour Alliances. Cela veut dire qu’un investisseur paie 50 DH pour un dirham de bénéfice chez Addoha, mais seulement 21 DH chez Alliances. Et cela, c’est une vraie différence de valorisation, même si le cours de l’action Addoha est plus bas en apparence ».
« Le titre ne se paie pas sur ce qu’il a fait, mais sur ce qu’il pourrait faire. C’est une valorisation qui incorpore déjà beaucoup d’optimisme », poursuit notre interlocuteur.
Ce niveau de valorisation ne veut pas dire que l’action va corriger. Mais il implique un changement d’attitude : le marché devient plus attentif, moins tolérant aux retards ou aux contre-performances.
« Lors de la séance du 20 mars 2025, Addoha s’est imposé comme le titre le plus échangé du marché, avec plus de 1,9 million d’actions traitées pour un volume global dépassant les 84 MDH. L’action a terminé au plafond de variation journalière autorisé, en hausse de 9,99% à 45,27 DH, ce qui montre un fort courant acheteur sur la valeur. Ce mouvement, soutenu par des volumes élevés, a confirmé l’intérêt persistant du marché pour le titre, dans un contexte de consolidation plus large du MASI ».
Les moteurs financiers de la hausse
La forte reprise du titre Addoha en bourse ne s’explique pas uniquement par une revalorisation du marché. Elle est aussi le fruit d’un travail progressif mené en interne pour remettre la machine en ordre de marche. 2024 marque à bien des égards l’année de la confirmation, avec des indicateurs opérationnels et financiers en nette amélioration. Une dynamique qui nourrit la confiance des investisseurs.
Le groupe a enregistré près de 10.700 préventes en 2024, un niveau en hausse de 15% par rapport à 2023. Derrière cette croissance, on retrouve un double moteur : le redémarrage des projets au Maroc, notamment à Casablanca et Rabat, mais aussi l’accélération de l’activité en Afrique de l’Ouest, qui représente désormais plus d’un cinquième des unités vendues.
Mais au-delà des signatures, c’est le retour à une production soutenue qui marque une réelle rupture. En 2024, 10.376 unités ont été livrées, soit 43% de plus qu’en 2023.
Ce rythme, inédit depuis plusieurs années, reflète la montée en puissance progressive des chantiers, après une phase de reconfiguration du foncier et des programmes. À fin décembre, près de 18.900 unités étaient encore en cours de construction, et leur livraison devrait générer plus de 11 MMDH de chiffre d’affaires à terme.
Cette montée en cadence se traduit aussi dans les comptes. Le chiffre d’affaires 2024 atteint 2,6 MMDH, en hausse de 22%, tiré notamment par les livraisons de tranches au Maroc, en Guinée et en Côte d’Ivoire. Mais c’est surtout la rentabilité qui s’améliore nettement.
Le résultat opérationnel a plus que doublé, passant de 208 à 455 MDH, avec une marge d’exploitation qui remonte à 18%, contre 10% un an plus tôt. Le résultat net consolidé ressort à 304 MDH, en progression de 61%.
Enfin, le volet financier n’est pas en reste. Malgré la reprise des chantiers, l’endettement net a diminué, passant de 4,3 à 4,1 MMDH, grâce à une génération de cash plus robuste. Le gearing descend ainsi à 28,8%, un niveau considéré comme raisonnable pour un acteur du secteur.
