Il n’existe pas une approche unique, mais des solutions adaptées à chaque profil d’investisseur. La stratégie d’investissement d’Ynexis Group repose sur cette conviction simple, mais structurante. C’est tout le sens du pôle Investment Management, qui regroupe l’ensemble des activités de gestion d’actifs du groupe, qu’elles soient régulées ou non.

Sur le segment réglementé, Ynexis intervient via Nema Capital, société de gestion d’OPCI détenue à 50/50 avec le groupe Société Générale, qui lui permet d’aborder un marché institutionnel aux standards élevés. En parallèle, Ynexis Investment Management pilote des véhicules non régulés, plus souples et conçus autour de stratégies différenciées.

Alors, comment ce modèle prend-il forme sur le terrain ? Quels sont les profils d’investisseurs ciblés, les logiques de rendement servies, et les ambitions portées par un acteur qui veut faire converger performance financière et impact territorial ?

« Notre mission est d’être un trait d’union entre l’épargne et les besoins immobiliers réels des territoires », résume Franck Coudert, directeur de l’Investment Management chez Ynexis group. Chaque jour, les équipes scrutent les tendances de marché pour construire des stratégies alignées avec les objectifs des investisseurs : performance, durabilité, maîtrise des risques et horizon d’investissement.

Une dizaine de véhicules, plus de 17 MMDH sous gestion

À ce jour, Ynexis group gère plus de 17 MMDH d’actifs à travers une dizaine de fonds immobiliers. Ces fonds accueillent une diversité d’investisseurs tels que des institutions, des entreprises, des familles ou des family offices, et visent une exposition à des actifs sélectionnés avec soin.

Le groupe agit comme partenaire à long terme auprès d’acteurs économiques, en portant des projets immobiliers qu’ils utilisent ensuite comme locataires. « Cela leur permet de se concentrer sur leur cœur de métier, sans immobiliser leur capital dans l’immobilier », explique Franck Coudert.

Notre ambition, d’ici la fin de l’année, est de franchir le cap des 20 MMDH sous gestion. Et à court terme, nous visons une croissance d’au moins 2 MMDH par an

Rendement, profils d’investisseurs et création de valeur : une équation sur mesure

Depuis sa création, Ynexis a choisi de ne pas enfermer sa stratégie dans une logique de rendement unique. Car tout dépend, en réalité, du type d’investisseur et du niveau de risque qu’il est prêt à assumer.

« Il n’y a pas une activité plus rentable qu’une autre. Il y a surtout des stratégies adaptées à des attentes différentes », explique Karim Beqqali, patron du groupe.

Le marché de l’investissement immobilier se structure, selon lui, autour de trois grands profils. D’un côté, les investisseurs les plus prudents : des institutions, des mutuelles, des compagnies d’assurance, qui cherchent avant tout des flux stables et prévisibles.

Pour eux, Ynexis construit des portefeuilles d’actifs sécurisés, générant un rendement net autour de 6% par an.

Ces véhicules sont peu risqués, sans exposition au foncier, aux permis ou à la commercialisation. L’objectif est clair : servir un revenu récurrent, sans volatilité.

À l’autre extrémité du spectre, les profils opportunistes. Ce sont des investisseurs à l’aise avec la promotion immobilière, capables de porter les risques de A à Z comme l’acquisition, l’autorisation, le développement et la sortie.

Ce sont des gens qui visent des rendements à deux chiffres, souvent 20% ou plus. Mais ils savent que cela implique un risque bien plus élevé

Entre les deux, les stratégies value-add ciblent des actifs à transformer ou repositionner, avec une logique de création de valeur. Ce sont des véhicules plus dynamiques, destinés à ceux qui acceptent un peu de risque, pour améliorer la rentabilité sans basculer dans le pur développement.

Cette capacité à structurer des stratégies différenciées est au cœur du modèle d’Ynexis. « On ne vend pas un produit standard. On construit, avec nos investisseurs, des solutions qui leur ressemblent. Et ce sur-mesure, c’est ce qui nous permet de durer ».

Un modèle de co-investissement structuré autour des SPV

Le taux de table, qui désigne la participation en capital des investisseurs dans les projets portés par Ynexis, est resté stable depuis au moins cinq ans. Il ne faut pas le confondre avec l’actionnariat du groupe lui-même, qui reste totalement indépendant.

Dans chaque projet, Ynexis structure un SPV (Special Purpose Vehicle) spécifique, dont il détient généralement une part minoritaire, entre 20% et 30%, tout en assurant le rôle d’opérateur intégré. Les autres parts sont détenues par des investisseurs privés, notamment des familles ou des family offices, présents aux côtés du groupe depuis sa création.

Ce modèle de co-investissement repose sur un montage clair et répétitif. Le capital est levé projet par projet, auprès d’acteurs institutionnels et privés, et complété par un recours à la dette bancaire.

En septembre dernier, Ynexis a ainsi levé 1,35 MMDH pour un nouveau véhicule dédié à l’infrastructure sociale et économique (Social & Business Infrastructure). Cette levée a été finalisée en seulement quatre mois, avec la participation de grands investisseurs institutionnels comme la CMR, le RCAR, AtlantaSanad, La Marocaine Vie, Sanlam et MAMDA.

Une approche multisectorielle et pionnière

Ynexis revendique une stratégie multisectorielle, concentrée sur des segments porteurs comme la santé, l’éducation, l’hôtellerie et les bureaux. Le groupe rappelle avoir été parmi les premiers à investir dans l’immobilier d’éducation dès 2016, puis dans l’hôtellerie à partir de 2018, bien avant que ces segments ne soient largement intégrés par d’autres gérants.

Le portefeuille est aujourd’hui réparti dans les principales métropoles du pays : Casablanca, Rabat, Tanger et Marrakech. Mais de nouveaux projets sont déjà à l’étude dans d’autres villes du Royaume.

Au-delà de la sélection des actifs, Ynexis revendique un modèle intégré couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur : développement, exploitation, gestion et valorisation. «  Notre démarche dépasse la seule logique financière. Nous cherchons à créer de la valeur pour nos investisseurs tout en répondant à des besoins essentiels du pays ».

C’est dans cet esprit que le groupe oriente le capital vers des projets à fort impact, à savoir les hôpitaux privés, les écoles et les établissements hôteliers. L’objectif est de contribuer à une « financiarisation intelligente » de l’économie. Et donc canaliser l’épargne privée vers des projets utiles, avec une exigence de performance responsable.

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