Entré en vigueur début 2025, le nouveau Plan comptable du secteur immobilier (PCSI) marque une étape décisive pour la transparence et la comparabilité des états financiers des promoteurs. Ce cadre met fin aux divergences qui affectaient la lisibilité et la comparabilité des bilans.

Désormais, la reconnaissance du chiffre d’affaires est strictement encadrée, les provisions mieux définies et l’évaluation des stocks clarifiée, avec pour ambition d’offrir aux investisseurs et aux banques une information plus fiable et homogène.

Au-delà de la technicité de la réforme, ses implications sont multiples : adaptation des systèmes de gestion, communication claire vis-à-vis des marchés et accompagnement des petites structures.

Pour mieux comprendre les enjeux et les défis posés par ce nouveau référentiel, Médias24 s’est entretenu avec Zakariae Guennach, associé chez CLA Expact, qui livre son analyse sur ce tournant comptable et ses effets attendus sur la profession comme sur le secteur immobilier dans son ensemble.

Médias24 : L’un des objectifs majeurs de la réforme était de rendre les états financiers des promoteurs comparables et lisibles pour les banques et les investisseurs. Avec quelques mois d’application, pouvez-vous expliquer concrètement les principaux changements apportés par ce nouveau plan comptable et dire si, selon vous, il répond pleinement à ces attentes de transparence et de lisibilité ?

Zakariae Guennach : L’un des objectifs majeurs de la réforme comptable entrée en vigueur en 2025 était d’améliorer la comparabilité et la lisibilité des états financiers des promoteurs immobiliers à destination des banques et des investisseurs.

À l’origine de cette réforme : une saisine de Bank Al-Maghrib auprès du Conseil national de la comptabilité (CNC), après que celui-ci a relevé d’importantes divergences dans la comptabilisation du chiffre d’affaires et l’évaluation des stocks des sociétés de promotion immobilière, en particulier celles cotées à la Bourse de Casablanca. Ces écarts nuisaient à la fiabilité et à la comparabilité de l’information financière.

Le nouveau Plan comptable du secteur immobilier (PCSI) a apporté plusieurs évolutions majeures :

  • Uniformisation de la reconnaissance du chiffre d’affaires : il n’est désormais reconnu qu’à la signature de l’acte authentique de vente devant notaire.
  • Encadrement plus strict des bénéfices : les promoteurs ne peuvent plus anticiper leurs profits qu’à des conditions très limitées, renforçant la prudence comptable.
  • Évaluation rigoureuse des stocks : clarification des coûts incorporables et obligation de tester la valeur nette de réalisation afin de constater les éventuelles dépréciations.
  • Provisions mieux encadrées : des règles précises régissent désormais la constitution des provisions post-achèvement par des professionnels externes habilités.
  • Informations accrues en annexe : obligation de détailler les méthodes retenues, les jugements significatifs et les estimations susceptibles d’influencer les résultats.

Il est encore trop tôt pour mesurer pleinement les effets de ces changements

Cette transition demande un travail d’analyse afin d’en évaluer l’impact sur le secteur et ses différents acteurs. En revanche, l’objectif de comparabilité et de lisibilité des états financiers pour les professionnels du secteur semble déjà atteint.

– La réforme impose désormais la reconnaissance du chiffre d’affaires uniquement à la signature notariée, alors que l’ancien plan laissait plus de souplesse. Quelles difficultés cette règle a-t-elle entraînées pour les promoteurs, notamment quand tout est livré et payé, mais que l’acte tarde à être signé ? Existe-t-il des clarifications du régulateur pour ces situations ?

– La réforme comptable du secteur immobilier impose désormais que le chiffre d’affaires soit reconnu uniquement lors de la signature de l’acte notarié, contrairement à l’ancien plan comptable qui laissait davantage de souplesse, notamment avec la comptabilisation au moment de la remise des clés.

Cette règle s’inscrit dans une logique de transparence et requiert un effort des promoteurs en matière de mise à niveau des systèmes d’information et de gestion. Tout changement implique en effet des coûts d’adaptation et de restructuration pour répondre aux nouvelles exigences comptables.

À l’instar de toute instance régalienne, il faudra mener une analyse détaillée de l’impact et des contraintes rencontrées avant de pouvoir proposer les ajustements nécessaires.

Les pratiques appliquées auparavant créaient un décalage entre la réalité économique et l’information comptable

– Le passage à ce nouveau cadre a entraîné un décalage entre l’activité réelle et les revenus publiés. Que signifie exactement ce décalage ?

– L’utilisation de méthodes divergentes et parfois arbitraires, destinées à répondre à des cas isolés ou à des contextes particuliers, accentuait ce déphasage.

La réforme constitue donc un redressement salutaire de la part des organes de régulation, dans la perspective de promouvoir un climat des affaires plus serein et de renforcer la confiance.

– Quelles sont les meilleures pratiques comptables et de communication pour expliquer clairement cet écart aux investisseurs et éviter toute confusion ?

– Il existe plusieurs mécanismes de communication via des canaux dédiés et contrôlés. En effet, pour une entreprise cotée, la communication financière est encadrée de manière rigoureuse et est strictement auditée et contrôlée par les organes de gouvernance et de contrôle, notamment la Banque centrale, l’AMMC, les commissaires aux comptes, les comités d’audit, etc.

Par ailleurs, pour les entreprises à capitaux privés, des mécanismes comme l’ETIC (tableaux des informations complémentaires) permettent de clarifier les changements substantiels, leur importance et leur impact chiffré sur les états financiers.

Ainsi, l’épargne publique comme privée bénéficie de mécanismes de communication renforcés par des mesures de contrôle, garantissant une meilleure fiabilité de l’information.

Ce n’est pas le nouveau cadre qui crée le décalage, mais bien les anciennes pratiques qui l’alimentaient

– À quel horizon cet effet de décalage sera-t-il absorbé ? Et pensez-vous qu’il faudra d’autres ajustements pour mieux encadrer le secteur ou le cadre actuel vous paraît-il suffisant ?

– La réforme constitue donc un tournant majeur : elle harmonise les règles et redonne de la cohérence à un secteur en pleine transformation.

L’immobilier ne se limite plus aux modèles classiques. Il attire désormais des acteurs non conventionnels, porteurs d’innovations architecturales et de projets intégrant pleinement les enjeux de durabilité. Dans ce contexte, le cadre actuel offre une base solide. Reste à suivre son application dans la durée et à ajuster, si nécessaire, au rythme de l’évolution du marché.

– Ce nouveau plan comptable s’applique à l’ensemble des promoteurs immobiliers, qu’ils soient cotés ou non. D’après votre expérience, comment les plus petites structures peuvent-elles s’adapter à ces nouvelles règles, souvent complexes, et que faudrait-il mettre en place pour leur faciliter la mise en conformité ?

– L’accompagnement des plus petites structures est crucial. En tant qu’experts-comptables, nous jouons un rôle central : concevoir des dispositifs de contrôle interne proportionnés à leur taille et collaborer étroitement avec des intégrateurs de solutions informatiques pour sécuriser la fiabilité des données financières.

Mais l’enjeu va au-delà des outils. La sensibilisation et la formation doivent rester au cœur du dispositif, afin de diffuser les bonnes pratiques et de mobiliser l’ensemble des acteurs autour des objectifs de transparence et de fiabilité fixés par la réforme.