Immobilier : où se trouvent vraiment les rendements aujourd’hui

L’immobilier figure depuis longtemps parmi les choix d’investissement les plus courants. Certes, il existe plusieurs formules et, face à la multiplication de ces options comme l’achat d’un studio ou d’un appartement pour le louer, l’acquisition d’actions de sociétés immobilières cotées ou encore l’exposition via les OPCI, plusieurs peuvent se poser la question : quel est aujourd’hui le placement le plus rentable ?

Alors, même si toutes ces options reposent sur l’immobilier, elles diffèrent dans leur logique, leur fonctionnement et dans la manière dont elles combinent rendement et risque.

L’immobilier coté en bourse

Sur la Bourse de Casablanca, le segment immobilier affiche un parcours contrasté depuis le début de l’année. L’indice « MASI Participation et Promotion Immobilières » progresse d’environ 14,3% en YTD, un niveau qui reste inférieur à la performance globale du MASI, qui avoisine 27%.

« Le secteur immobilier, dans sa globalité, a plutôt bien tenu cette année si l’on regarde son historique, alors qu’il avait enchaîné plusieurs exercices calmes. Aujourd’hui encore, l’immobilier coté reste marqué par une forte volatilité, mais il faut rappeler que l’ensemble du marché traverse lui aussi une période très volatile », commente un analyste de la place.

Actuellement, cette volatilité reste perceptible, d’autant plus que l’ensemble du marché traverse une phase mouvementée. Mais depuis mi-octobre 2025, l’indice immobilier a rattrapé une partie de son retard et a même surperformé le MASI sur plusieurs séquences.

« Cette reprise est soutenue par l’amélioration du sentiment vis-à-vis des valeurs cycliques. Il faut aussi rappeler qu’en novembre, le MASI a globalement corrigé, ce qui a entraîné tout le marché dans une tendance baissière ».

« 2026 devrait être l’année d’un rebond plus durable. Dans ce contexte, il existe de réelles opportunités d’entrée pour les investisseurs qui acceptent d’adopter une vision de long terme ».

Dans ce décor général, les trois principaux acteurs cotés évoluent selon des trajectoires très différentes. Addoha recule de 5,22% depuis le début de l’année. Alliances progresse de 19,4%. RDS, pour sa part, affiche une hausse exceptionnelle de 134%.

Comme l’explique un analyste, « l’immobilier reste un secteur cyclique et souvent lent à réagir. Oui, il a progressé cette année, mais pas forcément au rythme attendu par les investisseurs qui cherchent des résultats rapides. Il faut de la patience. Les aides directes au logement ont clairement donné un nouveau souffle au secteur ».

Un autre analyste ajoute que « la meilleure efficience des aides directes aux logements est perçue comme un levier capable de rebooster la demande et d’accompagner l’entrée dans un nouveau cycle haussier pour l’immobilier résidentiel. Cela peut renforcer progressivement la dynamique du segment coté ».

Ces différences se retrouvent aussi dans les niveaux de valorisation. Alliances se traite à 36,2 fois ses bénéfices, RDS à 36,8 fois et Addoha autour de 41 fois, ce qui montre que le marché intègre déjà beaucoup d’anticipations.

Selon notre analyste de la place, « Alliances devrait profiter de son partenariat avec Rixos, qui va impacter positivement ses résultats et donner plus de visibilité au groupe. Addoha et RDS, de leur côté, vont aussi bénéficier de leurs activités en Afrique, ce qui peut devenir un relais de croissance supplémentaire ».

Immobilier coté ou immobilier physique ?

Alors est-il toujours judicieux d’investir dans l’immobilier coté ou bien serait-il préférable d’acheter un studio ou un appartement et de le louer ? « Les deux approches reposent sur la valeur de l’immobilier, mais elles n’offrent ni la même logique ni la même réalité de rendement ».

Pour comprendre, il faut repartir des chiffres.

Prenons un exemple simple : un studio à 2 million de DH, acheté par un investisseur qui dispose déjà de la somme ou qui peut financer une partie par crédit. Sur le papier, le rendement locatif brut d’un appartement varie entre 5% et 8% selon l’emplacement. Mais dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, la moyenne se situe plutôt vers 5% à 6% brut.

Dès qu’on déduit les charges de copropriété, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité, le rendement net tombe souvent à 3% ou 4% par an. Sur cinq ans, cela représente entre 16% et 22% cumulés, en supposant que le bien soit loué régulièrement. En clair, un appartement d’un million de DH rapporte environ 160.000 à 220.000 DH nets sur cinq ans, hors éventuelle plus-value.

L’immobilier physique reste donc un placement patrimonial, stable et tangible, qui sert de base pour beaucoup d’épargnants. Mais il avance à un rythme lent, sans véritables pics de performance, et nécessite de la gestion.

Quant aux investissements immobiliers cotés tels Aradei Capital ou Immorente Invest, ils offrent une logique totalement différente. Ils reposent sur des actifs professionnels (bureaux, commerces, plateformes logistiques), avec des loyers sécurisés et distribués sous forme de dividendes réguliers.

Pour les OPCI en particulier, le rendement locatif brut des actifs intégrés tourne entre 6% et 9%, et la rentabilité cumulée sur cinq ans se situe entre 34% et 53%. C’est quasiment le double de l’immobilier locatif classique, et sans les contraintes de gestion.

« Cette différence s’explique aussi par la nature du placement. L’immobilier coté peut bénéficier des cycles boursiers : quand la demande revient ou que le marché anticipe une croissance des loyers, la valeur des parts ou des actions peut grimper rapidement. L’exemple de RDS, qui a progressé de plus de 130% cette année, illustre bien ce potentiel, même si cette dynamique reste exceptionnelle ».

À l’inverse, acheter un appartement à 2 millions de DH ne fera jamais +130% en un an. Le rendement est plus stable, mais sans accélération, et surtout sans possibilité de sortir facilement. Une revente peut prendre des mois, parfois plus.

Enfin, il existe un point important : la liquidité. L’immobilier coté peut être acheté ou revendu en quelques minutes. Un appartement, non. Pour un petit porteur, cette différence change beaucoup de choses, notamment lorsque l’objectif est de rester flexible ou de réagir rapidement aux conditions de marché.

Au final, il ne s’agit pas de dire que l’un est meilleur que l’autre. Les deux répondent à des besoins différents. L’immobilier physique protège le patrimoine et apporte un revenu régulier, même modéré.

L’immobilier coté et les OPCI offrent des rendements potentiellement plus élevés, mais avec plus de volatilité.

Tout dépend du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à accepter les variations du marché.