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Immobilier : où se trouvent vraiment les rendements aujourd’hui

L’immobilier figure depuis longtemps parmi les choix d’investissement les plus courants. Certes, il existe plusieurs formules et, face à la multiplication de ces options comme l’achat d’un studio ou d’un appartement pour le louer, l’acquisition d’actions de sociétés immobilières cotées ou encore l’exposition via les OPCI, plusieurs peuvent se poser la question : quel est aujourd’hui le placement le plus rentable ?

Alors, même si toutes ces options reposent sur l’immobilier, elles diffèrent dans leur logique, leur fonctionnement et dans la manière dont elles combinent rendement et risque.

L’immobilier coté en bourse

Sur la Bourse de Casablanca, le segment immobilier affiche un parcours contrasté depuis le début de l’année. L’indice « MASI Participation et Promotion Immobilières » progresse d’environ 14,3% en YTD, un niveau qui reste inférieur à la performance globale du MASI, qui avoisine 27%.

« Le secteur immobilier, dans sa globalité, a plutôt bien tenu cette année si l’on regarde son historique, alors qu’il avait enchaîné plusieurs exercices calmes. Aujourd’hui encore, l’immobilier coté reste marqué par une forte volatilité, mais il faut rappeler que l’ensemble du marché traverse lui aussi une période très volatile », commente un analyste de la place.

Actuellement, cette volatilité reste perceptible, d’autant plus que l’ensemble du marché traverse une phase mouvementée. Mais depuis mi-octobre 2025, l’indice immobilier a rattrapé une partie de son retard et a même surperformé le MASI sur plusieurs séquences.

« Cette reprise est soutenue par l’amélioration du sentiment vis-à-vis des valeurs cycliques. Il faut aussi rappeler qu’en novembre, le MASI a globalement corrigé, ce qui a entraîné tout le marché dans une tendance baissière ».

« 2026 devrait être l’année d’un rebond plus durable. Dans ce contexte, il existe de réelles opportunités d’entrée pour les investisseurs qui acceptent d’adopter une vision de long terme ».

Dans ce décor général, les trois principaux acteurs cotés évoluent selon des trajectoires très différentes. Addoha recule de 5,22% depuis le début de l’année. Alliances progresse de 19,4%. RDS, pour sa part, affiche une hausse exceptionnelle de 134%.

Comme l’explique un analyste, « l’immobilier reste un secteur cyclique et souvent lent à réagir. Oui, il a progressé cette année, mais pas forcément au rythme attendu par les investisseurs qui cherchent des résultats rapides. Il faut de la patience. Les aides directes au logement ont clairement donné un nouveau souffle au secteur ».

Un autre analyste ajoute que « la meilleure efficience des aides directes aux logements est perçue comme un levier capable de rebooster la demande et d’accompagner l’entrée dans un nouveau cycle haussier pour l’immobilier résidentiel. Cela peut renforcer progressivement la dynamique du segment coté ».

Ces différences se retrouvent aussi dans les niveaux de valorisation. Alliances se traite à 36,2 fois ses bénéfices, RDS à 36,8 fois et Addoha autour de 41 fois, ce qui montre que le marché intègre déjà beaucoup d’anticipations.

Selon notre analyste de la place, « Alliances devrait profiter de son partenariat avec Rixos, qui va impacter positivement ses résultats et donner plus de visibilité au groupe. Addoha et RDS, de leur côté, vont aussi bénéficier de leurs activités en Afrique, ce qui peut devenir un relais de croissance supplémentaire ».

Immobilier coté ou immobilier physique ?

Alors est-il toujours judicieux d’investir dans l’immobilier coté ou bien serait-il préférable d’acheter un studio ou un appartement et de le louer ? « Les deux approches reposent sur la valeur de l’immobilier, mais elles n’offrent ni la même logique ni la même réalité de rendement ».

Pour comprendre, il faut repartir des chiffres.

Prenons un exemple simple : un studio à 2 million de DH, acheté par un investisseur qui dispose déjà de la somme ou qui peut financer une partie par crédit. Sur le papier, le rendement locatif brut d’un appartement varie entre 5% et 8% selon l’emplacement. Mais dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, la moyenne se situe plutôt vers 5% à 6% brut.

Dès qu’on déduit les charges de copropriété, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité, le rendement net tombe souvent à 3% ou 4% par an. Sur cinq ans, cela représente entre 16% et 22% cumulés, en supposant que le bien soit loué régulièrement. En clair, un appartement d’un million de DH rapporte environ 160.000 à 220.000 DH nets sur cinq ans, hors éventuelle plus-value.

L’immobilier physique reste donc un placement patrimonial, stable et tangible, qui sert de base pour beaucoup d’épargnants. Mais il avance à un rythme lent, sans véritables pics de performance, et nécessite de la gestion.

Quant aux investissements immobiliers cotés tels Aradei Capital ou Immorente Invest, ils offrent une logique totalement différente. Ils reposent sur des actifs professionnels (bureaux, commerces, plateformes logistiques), avec des loyers sécurisés et distribués sous forme de dividendes réguliers.

Pour les OPCI en particulier, le rendement locatif brut des actifs intégrés tourne entre 6% et 9%, et la rentabilité cumulée sur cinq ans se situe entre 34% et 53%. C’est quasiment le double de l’immobilier locatif classique, et sans les contraintes de gestion.

« Cette différence s’explique aussi par la nature du placement. L’immobilier coté peut bénéficier des cycles boursiers : quand la demande revient ou que le marché anticipe une croissance des loyers, la valeur des parts ou des actions peut grimper rapidement. L’exemple de RDS, qui a progressé de plus de 130% cette année, illustre bien ce potentiel, même si cette dynamique reste exceptionnelle ».

À l’inverse, acheter un appartement à 2 millions de DH ne fera jamais +130% en un an. Le rendement est plus stable, mais sans accélération, et surtout sans possibilité de sortir facilement. Une revente peut prendre des mois, parfois plus.

Enfin, il existe un point important : la liquidité. L’immobilier coté peut être acheté ou revendu en quelques minutes. Un appartement, non. Pour un petit porteur, cette différence change beaucoup de choses, notamment lorsque l’objectif est de rester flexible ou de réagir rapidement aux conditions de marché.

Au final, il ne s’agit pas de dire que l’un est meilleur que l’autre. Les deux répondent à des besoins différents. L’immobilier physique protège le patrimoine et apporte un revenu régulier, même modéré.

L’immobilier coté et les OPCI offrent des rendements potentiellement plus élevés, mais avec plus de volatilité.

Tout dépend du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à accepter les variations du marché.

Immobilier coté : un changement de comptabilité qui décale les revenus

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau plan comptable du secteur immobilier en janvier 2025, les promoteurs immobiliers cotés à la Bourse de Casablanca présentent désormais leurs résultats financiers selon un référentiel unifié.

Le chiffre d’affaires est reconnu uniquement à la signature de l’acte authentique, les bénéfices ne peuvent plus être lissés d’un exercice à l’autre, et les stocks sont encadrés par des règles d’évaluation plus strictes, souvent validées par des experts externes.

Cette réforme découle d’un besoin exprimé par les établissements de crédit, mais aussi par les investisseurs, face à la difficulté de comparer les états financiers des opérateurs immobiliers, notamment ceux cotés en bourse.

Le cœur du problème résidait dans les disparités importantes dans les méthodes de comptabilisation du chiffre d’affaires, qui faussaient la lecture de la performance et de la viabilité des projets.

Mais six mois plus tard, que nous disent vraiment les premiers états de synthèse publiés sous ce nouveau cadre ? Ces nouvelles règles modifient-elles uniquement la présentation des chiffres ou traduisent-elles des évolutions réelles dans l’activité des groupes cotés ? Et surtout, quel impact concret peut-on observer sur les opérateurs immobiliers cotés en bourse, tant sur le plan financier que boursier ?

Un chiffre d’affaires en hausse, mais désormais redéfini

Au premier trimestre 2025, les trois principaux promoteurs cotés, Addoha, Alliances et RDS, ont tous enregistré une hausse du chiffre d’affaires publié par rapport à la même période en 2024. Mais cette progression, bien que réelle, n’est pas directement comparable avec les exercices précédents, en raison du changement de référentiel.

Le chiffre d’affaires généré par Addoha au T1-2025 s’élève à 722 MDH, contre 689 MDH un an plus tôt, soit une progression de 5%. Si l’on applique les anciennes règles de comptabilisation, le chiffre d’affaires aurait été de 851 MDH, ce qui représente une évolution de 24% sur un an. La différence liée au changement de méthode atteint donc 129 MDH, correspondant à des revenus non encore comptabilisés en raison du nouveau référentiel.

Alliances affiche un chiffre d’affaires de 715 MDH, en hausse de 10% par rapport aux 650 MDH de T1-2024. En référentiel retraité, ce chiffre aurait atteint 854 MDH, soit une croissance de 31%. L’écart entre les deux méthodes s’élève ainsi à 139 MDH.

Le cas de RDS est plus spécifique. Le chiffre d’affaires déclaré au T1-2025 est de 64 MDH, contre 54 MDH à la même période l’an dernier, soit une hausse de 19%. Cette évolution est liée à des livraisons de stocks disponibles. RDS précise que le nouveau plan comptable n’a pas modifié la structure de reconnaissance de ses revenus au cours du trimestre.

Un effet comptable, certes visible, mais avant tout temporel

« L’écart entre les chiffres d’affaires publiés en 2025 et ceux qui auraient été constatés selon l’ancien référentiel comptable ne traduit pas un ralentissement de l’activité. C’est, très clairement, un effet de calendrier, lié aux nouvelles règles d’enregistrement imposées par le plan comptable sectoriel immobilier (PCSI). Désormais, le chiffre d’affaires ne peut être reconnu qu’au moment de la signature définitive de l’acte de vente devant notaire », explique un analyste de marché.

Autrement dit, même si un bien est achevé, livré et partiellement payé, il ne sera pas comptabilisé tant que le contrat n’est pas signé. Auparavant, certains promoteurs pouvaient enregistrer le revenu dès la remise des clés ou sur la base d’une simple facture. Le changement introduit par le nouveau référentiel est donc strict, mais vise bel et bien à renforcer la lisibilité et l’uniformité des comptes.

« Prenons un exemple. Addoha, son chiffre d’affaires constaté au T1-2025 s’élève à 722 MDH. Mais en appliquant l’ancienne méthode, il aurait atteint 851 MDH. La différence de 129 MDH ne signifie pas une perte ou une sous-performance, mais reflète simplement des ventes dont la signature définitive interviendra dans les exercices suivants ».

« Ces nouveautés sont prises en compte par les bureaux de recherche dans l’élaboration de leurs prévisions ».

C’est donc une réalité nouvelle pour les analystes et les investisseurs : le chiffre d’affaires devient plus « juridique » que jamais, collé à l’acte de vente, ce qui limite toute anticipation ou gestion de clôture. Pourtant, cette contrainte ne remet pas en cause les fondamentaux du secteur.

« Il faudra désormais apprendre à lire les résultats avec ce filtre, en s’appuyant sur d’autres indicateurs clés comme les préventes, les unités livrées, le chiffre d’affaires sécurisé ou encore la production en cours. Car c’est bel et bien dans ces données que se reflète l’activité réelle. Le nouveau plan comptable n’efface rien , c’est juste qu’il redistribue simplement les temporalités ».

En bourse, une évolution globalement positive pour le secteur immobilier

Depuis le début de l’année, l’indice sectoriel immobilier à la Bourse de Casablanca progresse de 4,8%.

RDS enregistre une hausse notable de 43,9%, tandis qu’Alliances affiche une progression de 4,2%. De son côté, Addoha recule de 5,8%

« Le contexte actuel reste favorable à une poursuite de la croissance. La baisse du taux directeur décidée par Bank Al-Maghrib en mars assouplit les conditions de financement pour les ménages et les opérateurs. Par ailleurs, le déploiement progressif des aides directes à l’acquisition de logement est perçu comme un levier de soutien à la demande, en particulier pour le logement social et intermédiaire », estime l’analyste.

Selon les prévisions de BKGR, les trois principaux promoteurs immobiliers cotés présentent une trajectoire d’amélioration progressive de leurs fondamentaux boursiers.

Alliances affiche un Price Earning Ratio (PER) attendu de 22,6x en 2025, puis 17,5x en 2026, ce qui traduit une anticipation de forte croissance bénéficiaire. Le titre pourrait ainsi regagner en attractivité, d’autant que le DPA passerait de 4 DH à 6 DH sur la période, avec un rendement qui resterait modeste, autour de 1,2% en 2026.

Pour Addoha, la trajectoire est similaire, mais avec des niveaux de valorisation encore élevés. Le PER atteindrait 56,6x en 2025 puis 48,4x en 2026, malgré une amélioration progressive du dividende par action (de 1 DH à 3 DH), portant le rendement à 6,3%.

Enfin, RDS se distingue par une baisse marquée de son PER, de 23,4x à 15,6x, qui reflète l’ampleur attendue de la reprise bénéficiaire.

Perspectives 2025-2026 : une dynamique globale positive

Selon les estimations de BKGR, le secteur immobilier coté devrait connaître une nette reprise de ses fondamentaux au cours des deux prochaines années. Le chiffre d’affaires global des trois opérateurs cotés passerait de 5,1 MMDH en 2024 à 7,0 MMDH en 2025, puis 8,1 MMDH en 2026, soit une croissance cumulée de 60% sur deux ans. Le résultat net part du groupe triplerait quasiment sur la même période.

La croissance projetée d’Alliances reste régulière. Le chiffre d’affaires progresserait de 17% en 2025, puis de 11% en 2026, soutenu par une dynamique continue des projets résidentiels et touristiques. Le résultat net suivrait une pente similaire, avec 64% en 2025, puis 29% en 2026, dépassant la barre symbolique des 600 MDH.

Pour Addoha, les revenus augmenteraient également de 17% en 2025, pour atteindre environ 3 MMDH, avant de franchir 3,4 MMDH en 2026 (+13%). Toutefois, la croissance bénéficiaire serait plus modérée, soit 2,6% en 2025, puis 16,7% en 2026.

Enfin, RDS afficherait une reprise spectaculaire. Le chiffre d’affaires passerait de 136 MDH en 2024 à plus de 1,2 MMDH en 2025, puis 1,6 MMDH en 2026, soit une multiplication par douze en deux ans.

Le RNPG suivrait cette dynamique, atteignant 160 MDH en 2026, après avoir été négatif en 2024. Ces prévisions reflètent une accélération attendue des livraisons et un retour progressif à l’équilibre financier.

Addoha : chiffre d’affaires en hausse de 5% à fin mars 2025

Addoha a enregistré un chiffre d’affaires de 722 MDH au premier trimestre 2025, soit une hausse de 5% par rapport à la même période de 2024.

Cette croissance apparente masque toutefois un changement comptable important : depuis le 1er janvier 2025, les règles de reconnaissance du chiffre d’affaires dans le secteur immobilier ont été modifiées. Selon l’ancien référentiel, le chiffre d’affaires d’Addoha aurait atteint 851 MDH.

Les préventes ont augmenté de 13% en glissement annuel, atteignant 2.908 unités contre 2.574 un an plus tôt. Ce rebond provient principalement du segment Économique & Moyen standing, avec 2.651 unités vendues, tandis que le Haut Standing recule à 257 unités.

Le carnet d’affaires d’Addoha sécurisé s’élève désormais à plus de 9,6 MMDH, dont 6,1 MMDH au Maroc et 3,5 MMDH en Afrique de l’Ouest. Cette dernière zone représente également 26% des 19.240 unités actuellement en production, confirmant son rôle stratégique dans la croissance d’Addoha.

Parallèlement, le groupe Addoha poursuit sa trajectoire de désendettement. L’endettement net a reculé de près de 200 MDH entre fin décembre 2024 et fin mars 2025, passant de 4,1 MMDH à 3,9 MMDH.

Bourse de Casablanca. Le MASI termine dans le rouge

À la clôture du 29 mai, le MASI recule de 0,42% à 17.920,91 points. La capitalisation ressort à 940,07 MMDH, pour un volume global de 306,4 MDH.

Le MASI 20 perd 0,39% pour s’établir à 1.461,64 points, tandis que le MASI ESG recule de 0,56% à 1.218,33 points. Sur l’année, les performances restent largement positives, avec une progression de 21,31% pour le MASI, de 22,52% pour le MASI 20 et de 17,74% pour le MASI ESG.

Le volume global atteint 306,47 MDH. Les valeurs les plus échangées sont TGCC (35,02 MDH), LabelVie (34,78 MDH), Alliances Développement Immobilier (31,72 MDH), Douja Promotion Addoha (26,53 MDH), et Attijariwafa bank (21,53 MDH).

Côté performances, Douja Prom Addoha enregistre la meilleure hausse du jour avec une progression de 7,44% à 36,53 DH. Elle est suivie de IB Maroc.com qui avance de 6,1% à 37,91 DH, puis d’AGMA qui gagne 4,25% à 6.990 DH. Résidences Dar Saada progresse de 2,81% à 98,7 DH, et Taqa Morocco clôture à 2.939 DH, en hausse de 2,76%.

Quant à Delta Holding, elle chute de 8,05% à 80 DH. Sanlam Maroc perd 5,26% à 1.800 DH, Med Paper recule de 4,61% à 20,5  DH, Involys abandonne 3,39% à 96,51 DH, et HPS termine à 550 DH en baisse de 2,48%.

Addoha : +480% en 5 ans, y a-t-il encore du potentiel ?

Entre avril 2020 et avril 2025, l’action Addoha est passée de 6,7 DH à 39 DH, soit une progression de plus de 480%. Une trajectoire qui place le titre parmi les plus fortes hausses à la Bourse de Casablanca sur la période. L’action Addoha a progressivement retrouvé de l’intérêt auprès des investisseurs, dans un contexte plus porteur pour l’immobilier social et la croissance des activités à l’international.

À la lumière de cette évolution, et alors que certains estiment que le titre est désormais bien valorisé, pour les investisseurs, une question subsiste : Addoha peut-elle encore surprendre en bourse, ou le meilleur est-il déjà derrière elle ?

Que peut encore attendre le marché ?

Avec près de 19.000 unités en chantier, dont un tiers situées en Afrique de l’Ouest, Addoha dispose d’un levier de croissance immédiat. La stratégie d’expansion hors Maroc n’est plus un pari, mais une réalité tangible : des projets sont livrés, financés et relancés, notamment à Abidjan, à Dakar ou à Conakry.

« Il faut prendre en compte la bonne communication du groupe. Le pipeline est là. Il y a un chiffre d’affaires sécurisé de plus de 9 MMDH, et des relais de croissance identifiés dans plusieurs capitales africaines », explique un analyste d’une société de bourse de la place.

Pour lui, « le titre doit encore bénéficier d’un effet volume et donc continuer à croître en bourse. Mais à condition que le groupe maintienne sa cadence opérationnelle et tienne ses engagements de livraison ».

Le Maroc entre aussi dans une période potentiellement favorable pour les opérateurs immobiliers. À l’horizon 2025-2030, plusieurs chantiers structurants se profilent. La Coupe d’Afrique des nations 2025, puis la Coupe du monde 2030, devraient entraîner des investissements publics et privés d’ampleur, en matière d’infrastructures, d’urbanisme, voire de logements.

« Il faut se rappeler que nous avons de bonnes perspectives dans notre économie, avec plusieurs fondamentaux de croissance déjà en mouvement. Et d’ailleurs, le secteur immobilier s’est bien comporté en 2024. De ce fait, Addoha reste bien positionné pour capter une partie de cette dynamique au cours de l’année 2025, notamment dans le logement social et intermédiaire, là où le besoin est structurel », estime notre interlocuteur.

Sans oublier que le programme d’aide directe au logement a agi comme un catalyseur pour l’immobilier résidentiel, en particulier sur le segment de la classe moyenne.

Valorisation actuelle : un titre devenu cher ?

« Si l’on raisonne d’un point de vue technique pour comprendre le comportement de l’action en bourse et savoir si elle est bien valorisée ou sous-valorisée, on commence généralement par regarder le PER, ou price-earnings ratio« . C’est tout simplement le rapport entre le prix de l’action en bourse et le bénéfice net généré par l’entreprise.

Plus le PER est élevé, plus le marché est prêt à payer cher pour chaque dirham de bénéfice. C’est souvent le signe d’une confiance forte dans la croissance future… mais aussi d’une exigence plus grande.

Dans le cas d’Addoha, le calcul est sans appel : avec un résultat net de 304 MDH en 2024 et une capitalisation boursière actuelle de plus de 15,7 milliards, le PER ressort à plus de 50x.

« Un PER de 50x signifie que l’investisseur paie aujourd’hui 50 DH pour un dirham de bénéfice annuel. C’est un niveau que l’on voit généralement sur des valeurs technologiques ou de croissance rapide, et beaucoup moins souvent dans l’immobilier traditionnel », estime-t-il.

À titre de comparaison, Alliances se traite aujourd’hui sur un PER d’environ 21x, avec une rentabilité bien installée.

« Beaucoup de gens pensent qu’une action à 465 DH est forcément plus chère qu’une action à 39 DH. Mais ce n’est pas du tout comme cela qu’on évalue la cherté d’un titre en bourse. Ce qui compte, ce n’est pas le prix en soi, mais ce qu’on obtient en contrepartie ».

« Un investisseur veut savoir combien de bénéfices il achète pour chaque dirham investi. C’est là que le PER entre en jeu. Il exprime combien de fois le bénéfice est ‘payé’ par le marché. Par exemple, avec Addoha, on est aujourd’hui sur un PER de plus de 50x, contre 21x pour Alliances. Cela veut dire qu’un investisseur paie 50 DH pour un dirham de bénéfice chez Addoha, mais seulement 21 DH chez Alliances. Et cela, c’est une vraie différence de valorisation, même si le cours de l’action Addoha est plus bas en apparence ».

« Le titre ne se paie pas sur ce qu’il a fait, mais sur ce qu’il pourrait faire. C’est une valorisation qui incorpore déjà beaucoup d’optimisme », poursuit notre interlocuteur.

Ce niveau de valorisation ne veut pas dire que l’action va corriger. Mais il implique un changement d’attitude : le marché devient plus attentif, moins tolérant aux retards ou aux contre-performances.

« Lors de la séance du 20 mars 2025, Addoha s’est imposé comme le titre le plus échangé du marché, avec plus de 1,9 million d’actions traitées pour un volume global dépassant les 84 MDH. L’action a terminé au plafond de variation journalière autorisé, en hausse de 9,99% à 45,27 DH, ce qui montre un fort courant acheteur sur la valeur. Ce mouvement, soutenu par des volumes élevés, a confirmé l’intérêt persistant du marché pour le titre, dans un contexte de consolidation plus large du MASI ».

Les moteurs financiers de la hausse

La forte reprise du titre Addoha en bourse ne s’explique pas uniquement par une revalorisation du marché. Elle est aussi le fruit d’un travail progressif mené en interne pour remettre la machine en ordre de marche. 2024 marque à bien des égards l’année de la confirmation, avec des indicateurs opérationnels et financiers en nette amélioration. Une dynamique qui nourrit la confiance des investisseurs.

Le groupe a enregistré près de 10.700 préventes en 2024, un niveau en hausse de 15% par rapport à 2023. Derrière cette croissance, on retrouve un double moteur : le redémarrage des projets au Maroc, notamment à Casablanca et Rabat, mais aussi l’accélération de l’activité en Afrique de l’Ouest, qui représente désormais plus d’un cinquième des unités vendues.

Mais au-delà des signatures, c’est le retour à une production soutenue qui marque une réelle rupture. En 2024, 10.376 unités ont été livrées, soit 43% de plus qu’en 2023.

Ce rythme, inédit depuis plusieurs années, reflète la montée en puissance progressive des chantiers, après une phase de reconfiguration du foncier et des programmes. À fin décembre, près de 18.900 unités étaient encore en cours de construction, et leur livraison devrait générer plus de 11 MMDH de chiffre d’affaires à terme.

Cette montée en cadence se traduit aussi dans les comptes. Le chiffre d’affaires 2024 atteint 2,6 MMDH, en hausse de 22%, tiré notamment par les livraisons de tranches au Maroc, en Guinée et en Côte d’Ivoire. Mais c’est surtout la rentabilité qui s’améliore nettement.

Le résultat opérationnel a plus que doublé, passant de 208 à 455 MDH, avec une marge d’exploitation qui remonte à 18%, contre 10% un an plus tôt. Le résultat net consolidé ressort à 304 MDH, en progression de 61%.

Enfin, le volet financier n’est pas en reste. Malgré la reprise des chantiers, l’endettement net a diminué, passant de 4,3 à 4,1 MMDH, grâce à une génération de cash plus robuste. Le gearing descend ainsi à 28,8%, un niveau considéré comme raisonnable pour un acteur du secteur.

Addoha obtient 27 millions USD de la SFI pour accélérer ses projets immobiliers en Afrique

Le groupe immobilier Addoha poursuit son développement en Afrique avec un financement de 27 millions de dollars accordé par la Société financière internationale (SFI), filiale du Groupe de la Banque mondiale. Ce soutien vise à accélérer la construction de 5.600 logements en Côte d’Ivoire, marquant une première en Afrique de l’Ouest.

« Ce n’est pas un nouveau programme. Ils vont nous financer 5.600 logements dans un de nos programmes immobiliers. C’est opérationnel et cela vise à augmenter le rythme de production pour accélérer notre développement, maximiser la livraison et accélérer nos réalisations en Côte d’Ivoire », explique Anas Berrada, directeur général d’Addoha Afrique.

« C’est complètement inédit et c’est vraiment une reconnaissance par rapport au travail qui a été effectué. C’est la première fois que la SFI intervient et finance un opérateur immobilier en Afrique de l’Ouest. C’est un signe de confiance« , ajoute-t-il.

En Côte d’Ivoire, Addoha s’est imposé comme un acteur clé du secteur. Le groupe a déjà livré plus de 5.000 logements dans le cadre du programme présidentiel qui prévoit la construction de 30.000 unités couvrant tous les segments, du logement social au haut standing. Abidjan reste au cœur de cette dynamique, avec quinze programmes immobiliers en cours dans différents quartiers.

Parallèlement, le groupe poursuit son expansion sur d’autres marchés africains. Au Gabon, une convention signée le 13 février 2025 prévoit la construction de 5.000 logements sociaux sur sept ans.

« Aujourd’hui, nous avons trois premiers projets en cours de développement dans la ville de Libreville« , explique Anas Berrada.

L’expansion d’Addoha concerne également d’autres pays. « On est maintenant sur la Côte d’Ivoire, le Sénégal, la Guinée, le Gabon et le Cameroun est en phase de lancement« , précise-t-il.

Grâce à ce partenariat avec la SFI, le groupe bénéficie d’un levier financier supplémentaire pour accélérer la cadence des livraisons et renforcer l’offre de logements accessibles en Afrique. Un engagement qui s’inscrit dans une volonté de répondre aux besoins croissants en logements sur le continent.

Addoha signe un partenariat avec l’État gabonais pour 5.000 logements sociaux

Le groupe immobilier Addoha et le gouvernement gabonais ont signé une convention le 13 février 2025 pour la construction de 5.000 logements sociaux sur une période de sept ans.

Ce projet vise à combler une partie du déficit en logements dans le pays, en proposant des unités accessibles à différentes catégories sociales.

Les premières constructions auront lieu dans les zones d’Angondjé et de Pont Nomba, avec l’intention d’étendre l’initiative à d’autres régions. Le groupe Addoha, reconnu pour son expertise en Afrique, notamment au Maroc et en Côte d’Ivoire, mettra à profit son expérience pour garantir la qualité des logements et le respect des délais.

L’État gabonais, à travers le ministère de l’Habitat, veut rendre ce projet opérationnel dans les plus brefs délais, dans le cadre de son engagement à améliorer l’offre de logements et à encourager un développement urbain durable.

Le groupe Addoha lance un emprunt obligataire garanti de 750 MDH

L’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) a visé, en date du 11 février 2025, le prospectus de l’émission obligataire de Douja Promotion Groupe Addoha (DPGA). Cette levée de fonds, d’un montant maximum de 750 MDH, est réservée aux détenteurs d’obligations existantes et assortie d’une hypothèque sur un actif immobilier du groupe.

L’émission obligataire de DPGA vise principalement à allonger la maturité de la dette pour un montant de 702,2 MDH et à financer une tranche d’un projet de développement à hauteur de 47,8 MDH.

Cette initiative s’inscrit dans une stratégie de restructuration financière, permettant également de fusionner les obligations émises en 2021 en une seule opération.

L’hypothèque en garantie de l’emprunt porte sur la propriété « Bled Ouled Sbita » située à Bouknadel, d’une superficie de 346 hectares. Cette sûreté, de troisième rang dans un premier temps, pourra être reclassée en premier rang après l’extinction des obligations précédentes.

L’objectif de l’opération est également de libérer un autre actif foncier stratégique situé à Sala Al Jadida, actuellement hypothéqué en garantie d’émissions obligataires antérieures.

Cette émission obligataire s’inscrit dans une stratégie plus large visant à renforcer la flexibilité financière de DPGA.

L’un des principaux objectifs est de refinancer des dettes existantes, mais également de soutenir le développement de nouveaux projets immobiliers.

Parmi ces projets, DPGA prévoit le lancement d’une nouvelle tranche de 400 unités sur le projet Riyad Al Andalous à Rabat, ainsi que la mise en œuvre d’un projet économique de 1.600 unités à Libreville dans le cadre de la convention signée avec l’État gabonais.

De plus, le groupe bénéficie de l’autorisation de développer près de 10.000 unités dans différents projets économiques et de moyen standing à Casablanca.

DPGA a également reçu l’autorisation de développer deux projets économiques et de moyen standing au Cameroun pour un total de 2.000 unités. Ces développements marquent une nouvelle phase d’expansion géographique du groupe, consolidant sa position en tant qu’acteur majeur de l’immobilier en Afrique.

L’opération comprend quatre tranches d’obligations ordinaires non cotées, d’une maturité de six ans et négociables de gré à gré. La tranche A est à taux fixe avec un taux d’intérêt de 5,79%. La tranche B est à taux révisable avec un taux initial de 5,58%, ajustable annuellement.

La tranche C est à taux fixe avec un taux d’intérêt de 5,79%. La tranche D est à taux révisable avec un taux initial de 5,58%, ajustable annuellement.

Chaque obligation a une valeur nominale de 12.500 DH et le remboursement s’effectuera de manière linéaire sur six ans. La période de souscription s’étendra du 18 au 20 février 2025.

À fin mars, des performances salutaires pour Addoha et au-delà des prévisions pour Alliances

Les immobilières ont affiché des chiffres en bonne forme au premier trimestre 2024. Les deux principaux acteurs de la place, que sont Addoha et Alliances, ont vu leurs chiffres d’affaires progresser respectivement de 20% à 689 MDH, et de 24% à 650 MDH.

Des chiffres qui ont été salués par le marché à l’ouverture de la séance du 3 juin où Addoha et Alliances prenaient respectivement un peu plus de 6% et 4%. Pour une source de la place, ces chiffres sont perçus comme satisfaisants, voire pour certains au-delà des prévisions.

Alliances en surperformance

Le groupe offre, depuis plusieurs années, de la visibilité à ses investisseurs grâce à son business plan 2022-2025. Pour notre source, « les chiffres affichés à fin mars 2024 sont globalement supérieurs aux attentes du marché. C’est au-delà de ce qui avait été annoncé dans le business plan. Les chiffres annoncés étaient davantage attendus pour 2025 que pour 2024, sachant qu’ils n’ont pas intégré tout ce qui est ‘recasement’, c’est-à-dire les programmes visant à remplacer les bidonvilles ».

Ces performances viennent d’ailleurs corroborer les propos du directeur général délégué du groupe, Omar Lazraq, lors d’une interview avec Médias24 où il soulignait que, « cette année, nous prévoyons une nouvelle croissance du chiffre d’affaires qui devrait nous permettre d’atteindre, voire de dépasser les prévisions du business plan ».

L’endettement du groupe a fortement reculé du fait de son remboursement obligataire de 313 MDH. Il s’affiche à 1,65 MMDH, en baisse de 23% par rapport à la même période l’année précédente. « Ils respectent leur business plan et font même mieux. Les bonnes perspectives sont là et, désormais, les investisseurs ont hâte de voir le prochain business plan et de découvrir ce qui est attendu après 2025 », indique notre source.

Addoha affiche des performances salutaires

Le premier promoteur de la cote a également affiché des indicateurs en bonne forme à fin mars. Cependant, pour notre interlocuteur, il faut mettre cette performance en perspective par rapport à la capitalisation du groupe.

« Le groupe pèse 12 MMDH en capitalisation et affiche une performance similaire à celle d’Alliances. C’est salutaire, mais il y a une petite déception sur le chiffre d’affaires. Alliances a une capitalisation de 5,5 MMDH. Quand on relativise le chiffre d’affaires par rapport à la capitalisation, il y a une grande différence. Si l’on applique les mêmes marges, on se retrouve avec une valeur bien moins chère que l’autre », explique notre interlocuteur.

Cependant, le groupe laisse transparaître de belles performances à venir en raison d’une hausse considérable de sa production, atteignant 228% par rapport à la même période l’année précédente, à 4.212 unités finalisées. « Addoha offre moins de visibilité du fait qu’il n’y a pas de business plan sur plusieurs années. En revanche, on peut se réjouir du niveau de production qui a fortement progressé et qui laisse présager un avenir confortable », conclut notre source.

Addoha et Alliances ont atteint des volumes d’échange records à la cote le 9 avril

Lors de la dernière séance de bourse du 9 avril, un fort volume a été échangé sur le marché actions.

Au total, plus de 580 MDH ont été échangés sur le marché dont une grande partie sur les immobilières, notamment Addoha et Alliances qui, à elles deux, ont constitué des volumes de plus de 210 MDH avec des volumes respectifs de 131 MDH et 82 MDH. Un record.

Volumes d’Alliances. Source : Bourse de Casablanca.

Volumes d’Addoha. Source : Bourse de Casablanca.

D’après les données de la Bourse de Casablanca retraçant les évolutions de cours et les volumes échangés, aucun volume similaire n’avait été enregistré sur ces valeurs depuis au moins les trois dernières années. Plusieurs facteurs expliquent cela.

Des résultats annuels encourageants pour le futur du secteur immobilier

Il faut noter que les résultats annuels 2023 des immobilières cotées, notamment Addoha et Alliances, ont affiché de fortes progressions tant sur les revenus que sur les bénéfices. Les perspectives sont également positives.

« Premièrement, il y a l’annonce des résultats, notamment la reprise du secteur qui est bel et bien engagée, et surtout le fait le potentiel à venir du secteur est là grâce à la hausse de la production et des mises en chantier », nous explique une source de la place.

« Il faut rappeler que le secteur immobilier, notamment Alliances et Addoha, ont connu un cycle baissier de plus de 10 ans. Alliances n’avait pas distribué de dividende depuis 2014. Ce retour au dividende et d’un cycle haussier dans le secteur n’est pas un mouvement spéculatif ou court terme qui intervient sans raison », poursuit notre source. De fait, la forte tendance haussière observée depuis plusieurs semaines provient notamment des belles perspectives apportées par les résultats, ainsi que du cadre très positif encadrant le secteur avec une visibilité claire jusqu’en 2028. De fait, cela engendre des anticipations d’investisseurs.

Un effet de concentration sur deux jours de cotation cette semaine

Les volumes très importants observés en bourse sur les valeurs Addoha et Alliances le 9 avril sont également le fait d’un effet de concentration. « Cette semaine, au lieu d’avoir cinq jours ouverts à la cote, il n’y en a eu que deux. Cela fait qu’il y a une concentration des transactions sur deux jours », explique notre interlocuteur.

Ces forts volumes marquent également le retour des personnes physiques importantes et des sociétés de gestion qui ne s’étaient pas encore positionnées sur le secteur, notamment parce qu’il a été délaissé pendant près d’une décennie.

« Il y a également un retour sur le marché, en particulier de gros investisseurs particuliers que l’on n’a pas vus depuis 2014 ou 2016. Les mouvements assez spéculatifs d’autrefois, notamment sur Addoha, puis la période du Covid, peu animée, fait que beaucoup d’investisseurs se sont détournés de l’immobilier côté. Désormais, des OPCVM se sont positionnés ainsi que des personnes physiques importantes », poursuit notre source du marché.

Le mouvement haussier est très fort sur le secteur, ce qui attire les personnes physiques avec un portefeuille de taille, car ces derniers fonctionnent selon une logique de traction et non une logique purement indicielle ou de calcul de cherté. « Addoha par exemple n’est pas une valeur qui était à 100 et qui est passée à 110 dirhams, elle vient de 6 dirhams. Elle réserve à la hausse à 30 dirhams, c’est très fort. Il y a une traction qui fait que de gros investisseurs physiques se positionnent dessus aussi, ils ne réfléchissent pas nécessairement au P/E. Ils suivent la traction. »

La forte progression des volumes depuis plusieurs semaines provient également du fait de l’importance que prend le secteur immobilier.

Un poids de l’indice qui a presque quadruplé et renforce l’attractivité du secteur

Ces forts volumes échangés sur les immobilières sont également engendrés par une volonté de se positionner de la part des investisseurs, tirée par un accroissement du poids des valeurs immobilières dans l’indice.

« Avec les progressions affichées depuis l’année dernière, le poids de l’immobilier dans l’indice n’est plus le même. Si on couple Alliances et Addoha, on voit que les valeurs pèsent près de 4% de l’indice. Autrefois, on était à moins de 1%. Les investisseurs ne peuvent plus ignorer ces valeurs », explique notre source.

Il y a également un positionnement de certaines sociétés de gestion sur le secteur en raison des prochains conseils qui se dérouleront courant de ce mois. « Il faut noter aussi que les comités des sociétés de gestions arrivent ce mois d’avril. Les meilleures performances de l’année dernière ont été réalisées par les immobilières. Les gérants de sociétés de gestion ne peuvent pas dire à leurs clients qu’ils ne sont pas positionnés cette année, donc les retardataires prennent la vague », explique notre source.

La performance de la valeur des deux principales immobilières fait que chaque progression des cours représente un manque à gagner important pour les acteurs qui ne s’y sont pas encore positionnés. Désormais, le retard se comble.

Voici les valeurs les plus performantes de la cote à fin mars

Depuis le début de l’année, le MASI affiche une croissance de 8% à l’ouverture de la séance du 4 avril. Les annonces relatives à la Coupe du monde 2030 et les aides au logement ont fortement ouvert l’appétit des investisseurs pour certains secteurs, notamment ceux de la construction et de l’immobilier.

L’indice de la promotion immobilière a fortement progressé, avec une hausse de plus de 82% à 9.784 points. Il s’agit de la hausse sectorielle en bourse la plus importante en YTD. L’indice est notamment porté par les deux valeurs phares que sont Addoha et Alliances.

Le secteur de la construction a quant à lui légèrement progressé, mais il est lourdement plombé par le poids des deux grands cimentiers, LafargeHolcim Maroc et Ciments du Maroc, en hausse respectivement de 1,82% et 0,65% depuis le début de l’année. Il dispose de fortes perspectives de croissance dans le sillage des grands chantiers d’envergures privés ou publics.

D’autres secteurs et valeurs affichent une croissance très soutenue depuis le début 2024. Voici ceux qui ont le mieux performé au premier trimestre.

Un secteur immobilier en renaissance

Les deux valeurs Alliances et Addoha ont été les top performeuses de la cote durant le premier trimestre, et de loin. La valeur Alliances a doublé à la cote depuis le début de l’année, et l’action Addoha a pris près de 70% à la mi-séance du 4 avril.

La progression des cours des deux immobilières s’explique par de bonnes performances en 2023, ainsi que par un engouement important des investisseurs envers le secteur, notamment avec les perspectives de l’aide directe au logement qui s’étale sur la période 2024-2028. Le programme a donné de la confiance et une visibilité au secteur en attente de redémarrage.

Alliances a également bénéficié d’une bonne trajectoire haussière dans le cadre de son règlement de tombée obligataire de 313 MDH le 31 janvier dernier. Une marque de confiance qui a également fortement fait baisser l’endettement du groupe.

D’autres valeurs ont également affiché des croissances surperformant largement le MASI en 2024.

TGCC et Jet Contractors bénéficient des bons résultats 2023 et des perspectives à venir

TGCC a affiché une performance opérationnelle en forte croissance en 2023, avec une hausse de 39% de ses revenus à près de 7,3 MMDH, du fait d’une dynamique commerciale vigoureuse et d’une amélioration du rythme de production. La profitabilité du groupe a progressé de 40% à 363 MDH, et le dividende a augmenté de 25% à 7,5 dirhams par action.

En YTD, le cours a progressé de près de 43%, dans le sillage des bonnes anticipations d’activités du groupe, avec les effets de la Coupe du monde 2030 et des différents grands chantiers d’infrastructures qui se profilent dans les années à venir. Le marché a également réagi positivement aux annonces des résultats et des dividendes au titre de l’année 2023. Le cours a pris 14% depuis l’annonce des résultats à la fin du mois de mars.

Dans le même sillage, Jet Contractors a connu une hausse très importante en YTD de 88% à 480 dirhams le titre. Cette progression a fortement été poussée par la bonne réception des performances 2023 du groupe. Il a affiché des indicateurs en forte progression avec des bénéfices en hausse de 170% à 73 MDH. Le groupe a également annoncé le retour des dividendes [7 dirhams au titre de 2023, ndlr], qui marque la première distribution depuis 2018.

La valeur a également profité de l’engouement autour des perspectives sectorielles du BTP, à l’instar de TGCC.

Akdital portée par sa stratégie de croissance et ses bons résultats

Akdital a progressé de près de 36% en YTD à 672 dirhams le titre. Le groupe connaît en effet une stratégie de développement agressive avec cinq établissements de santé ouverts à travers le pays en 2023.

Pour 2024, Akdital a annoncé une quinzaine de nouveaux établissements pour porter son réseau à 36 établissements, créant ainsi 1.430 nouveaux lits et offrant des opportunités d’emploi directs à plus de 2900 professionnels. Une annonce qui laisse présager de belles perspectives de croissance sur le nouveau périmètre, ainsi qu’une montée en puissance progressive du périmètre existant. Le tout sera conduit par une enveloppe d’investissement sur la période 2024-2025 qui s’élève à 1,47 MMDH.

Le groupe a doublé ses bénéfices en 2023 pour atteindre près de 175 MDH. Il proposera un dividende de 6 dirhams par action. Un rendement globalement faible qui n’a pas fait bouger le marché lors de l’annonce.

Akdital est une valeur de croissance qui laisse transparaître de belles perspectives du fait de son développement et de la hausse continue des admissions, amenée par la généralisation de l’AMO et l’accroissement du périmètre.

Immobilières : résultats solides en 2023 et perspectives attrayantes pour les investisseurs

Les deux principales immobilières cotées, Addoha et Alliances, ont publié de très bons résultats à fin 2023. Tant pour les revenus que pour la profitabilité, les performances sont en nette progression par rapport à 2022.

À ce titre, le marché a réagi très positivement lors de la séance du 1^er avril. À l’ouverture, les deux valeurs étaient réservées à la hausse. Une source du marché nous indique que les perspectives sont particulièrement bonnes pour les deux immobilières, et que la croissance sera au rendez-vous cette année, dans le cadre d’un nouveau cycle de croissance.

Des performances opérationnelles solides

Le groupe Addoha a affiché une hausse de 55% de son chiffre d’affaires consolidé, à 2.134 MDH. Une progression poussée par plusieurs tranches de haut standing de la marque Prestigia, qui ont été livrées en 2023 à Casablanca et à Marrakech. Le groupe affiche un résultat net consolidé en forte hausse, passant de 12 MDH en 2022 à 188 MDH à fin 2023. Concernant la production finalisée, le groupe affiche une hausse de 216% de son volume de production finalisé à 7.281 unités, notamment grâce à la reconfiguration des programmes, entamée il y a plusieurs années. Cette hausse significative impactera positivement le chiffre d’affaires de 2024.

De son côté, Alliances affiche des revenus consolidés en hausse de 26%, franchissant la barre des deux milliards. Le résultat net progresse de 39% à 242 MDH. Le nombre total d’unités en cours de production s’élève à 5.582 unités à fin 2023, contre 5.224 unités au 31 décembre 2022, soit une croissance de 7%. Pour la première fois depuis 2013, le groupe versera un dividende de 3 dirhams par action. Il a également fortement réduit son endettement de 20%, à 1.713 MDH.

Au-delà des performances, les valeurs recèlent du potentiel du fait des belles perspectives qui se dressent et de l’amélioration de la production.

Un nouveau cycle de croissance a débuté

Pour notre source du marché, les résultats des deux immobilières sont en soi consommés. Désormais, elles sont achetées pour leurs perspectives. « Les valeurs reviennent sur le devant de la scène au Maroc. Addoha, par exemple, est passée par des cycles bas de production, car la demande n’était pas là. Maintenant que cette demande est repartie à la hausse, ils ont une bonne réserve foncière et cela se manifestera sur les chiffres », explique notre interlocuteur.

Le secteur en entier est actuellement porté par les différentes annonces concernant le relogement et les aides aux acquéreurs. Le marché est également confiant quant à l’avenir. « Les valeurs sont actuellement réservées à la hausse. Les investisseurs ont réagi positivement aux résultats, mais aussi à l’amélioration de la production qui assure un chiffre d’affaires en hausse sur les années à venir », explique notre source.

Alliances a cependant créé la surprise avec l’annonce de la distribution d’un dividende de 3 dirhams par action. « Ce retour des dividendes n’était pas anticipé, c’est d’ailleurs le premier depuis 2013. Alliances a fait d’excellents résultats, elle dispose d’un business plan clair. Encore une fois, le cycle est bon. Il n’y a pas de mauvaises nouvelles à l’horizon, et c’est cela que regardent les investisseurs », explique notre interlocuteur.

Les deux valeurs affichent des volumes d’échanges élevés en bourse depuis plusieurs semaines. Autrefois adoubées par les petits porteurs, les valeurs attirent de nouveau les OPCVM qui se positionnent sur la valeur. « L’annonce du dividende d’Alliances pourrait encore accélérer davantage cet engouement », note notre source.