Bâtiment. Les salaires s’envolent et la production de logements ralentit fortement

Depuis près d’un an, le secteur du bâtiment fait face à une pression croissante sur les salaires. Mais ces derniers mois, promoteurs immobiliers et entreprises constatent une nouvelle poussée des rémunérations, en particulier depuis le mois de mars. D’où vient cette accélération ? Et quels sont les facteurs qui expliquent une telle flambée salariale ?

Médias24 a recueilli le témoignage d’un professionnel de haut niveau dans le secteur. Il confirme la hausse sensible des prix de la main-d’œuvre lors des derniers mois.

« Ce qu’on observe sur le terrain depuis plusieurs mois, c’est un renchérissement des rémunérations dans le secteur du BTP, et plus précisément dans le bâtiment. Il y a une véritable tension sur les salaires, notamment pour certaines qualifications, comme les ouvriers spécialisés tels que les boiseurs, les coffreurs ou encore les ferrailleurs. De manière générale, pour l’ensemble des ouvriers, on parle aujourd’hui de hausses allant de 20% à 25% en glissement annuel », indique-t-il.

Travaux publics et dynamique rurale : une double pression sur l’emploi dans le bâtiment

À l’origine de cette flambée, notre interlocuteur identifie deux moteurs majeurs.

Le premier réside dans l’arbitrage que font de plus en plus d’ouvriers en faveur des chantiers publics. « Il y a un effet d’éviction très clair. Les gros chantiers lancés par l’État attirent les ouvriers les plus qualifiés. Pourquoi ? Parce que le secteur public paie mieux, et surtout, il paie sans compter. Les maîtres d’ouvrage publics ne raisonnent pas en marge ou en retour sur investissement. Ils réalisent les projets coûte que coûte », explique-t-il.

Mais la deuxième explication est plus inattendue et, selon lui, plus significative. Elle renvoie à un phénomène cyclique mais sous-estimé : le retour temporaire à la terre. « En mars, il y a eu de bonnes pluies. Résultat : les campagnes ont repris vie, et avec elles, l’agriculture. On oublie souvent que la majorité des ouvriers du bâtiment viennent des zones rurales. Ce sont des saisonniers, des travailleurs peu ou pas qualifiés, qui alternent entre les chantiers urbains et les champs ».

Dès que la saison agricole devient prometteuse, une partie de cette main-d’œuvre retourne dans les campagnes. « Ce n’est pas qu’ils quittent irrévocablement le BTP. C’est qu’ils rentrent et cultivent leur lopin de terre, aident leurs familles. Et pendant ce temps, les chantiers tournent au ralenti, faute de bras », ajoute notre interlocuteur.

Un paradoxe : chômage global, mais pénurie locale de main-d’œuvre

Le marché de l’emploi au Maroc traverse une période difficile, avec des taux de chômage et de sous-emploi parmi les plus élevés depuis le début des années 2000. Pourtant, dans le secteur du BTP, la pénurie de main-d’œuvre est bien réelle. À première vue, le constat paraît paradoxal. Mais, selon notre source, la réalité est plus complexe.

« On entend souvent dire qu’il y a du chômage au Maroc, et c’est vrai dans l’absolu. Mais dans le BTP, et notamment dans les métiers du bâtiment, on fait face à une pénurie de main-d’œuvre à certains moments de l’année. Ce n’est pas une contradiction, c’est un problème de structure et de mobilité. Il y a une inadéquation entre les personnes en recherche d’emploi, souvent urbaines et diplômées, et les besoins immédiats du secteur, qui restent manuels et peu qualifiés », explique-t-il.Des marges rognées et une inflation par les coûts : « On ne peut pas tout absorber »Les conséquences ne se sont pas fait attendre sur les équilibres économiques du secteur. « Avec la hausse des salaires, les promoteurs et les entrepreneurs voient leurs marges fondre. Or, on ne peut pas tout absorber. Ce surcoût, à un moment donné, il est transféré vers le consommateur final. C’est l’inflation par les coûts », précise notre interlocuteur.

Une mécanique qui se répercute directement sur le prix de l’immobilier et contribue à l’exclusion d’une partie de la population de l’accès à la propriété. « Quand les salaires montent et que les délais administratifs s’allongent, c’est inévitable : les coûts explosent et les logements deviennent plus chers », poursuit-il.

Un environnement administratif à améliorer

Comme si cela ne suffisait pas, le professionnel pointe aussi les lenteurs administratives. Ces dysfonctionnements rallongent les délais, et contribuent à décourager l’investissement.

« Actuellement, l’obtention d’une autorisation de construire peut prendre plus de 12 mois, entre le dépôt initial du dossier et la réception de l’autorisation. Ce n’est donc pas seulement une question de formalités administratives, mais avant tout une question de visibilité et de confiance. Lorsqu’un promoteur ne sait pas s’il pourra livrer dans un an ou dans deux ans, il reporte ou annule son projet », indique-t-il.Entre 2010 et 2024, on est passés de 300.000 à 70.000 unités par anSelon notre source, le résultat est une baisse de l’offre. « On ne parle pas d’un léger ralentissement. On parle d’une chute significative. En 2010, on construisait environ 300.000 logements par an. Aujourd’hui, on tourne à un rythme de 70.000 à 80.000 unités ».

Une telle baisse peut résulter d’un phénomène de déstockage, c’est-à-dire que les logements déjà construits (en stock) absorbent une partie de la demande, ce qui pourrait expliquer la diminution de la production de nouveaux logements. Cependant, notre interlocuteur avance une autre explication.

« La baisse de la production de nouveaux logements n’est pas due à un déstockage qui aurait absorbé la demande. Cette baisse résulte d’une véritable contraction de l’offre, et ce, dans un contexte où la demande reste vigoureuse et soutenue. Aujourd’hui, construire dans le cadre du nouveau programme d’aide au logement n’est pas économiquement viable pour les promoteurs. Les exigences des plans d’aménagement sont devenues plus contraignantes. À Casablanca, par exemple, chaque nouvel immeuble doit obligatoirement disposer d’un parking. Ainsi, vendre des appartements sociaux à 300.000 DH dans ces conditions devient non rentable. Cette situation, couplée à la hausse des salaires de la main-d’œuvre et aux lenteurs administratives, explique la forte baisse de l’offre de nouveaux logements », explique-t-il.

Et pourtant, la demande reste forte, voire croissante, notamment en milieu urbain. « Il y a une forte demande de logements. Mais face à une offre qui est en baisse, les prix s’envolent. On atteint des niveaux inimaginables dans certaines villes », conclut-il.

Wafa Assurance lance une filiale immobilière

Wafa Assurance Immo Invest, dont le principal actionnaire est Wafa Assurance, a été constituée le 16 décembre 2024.

Domiciliée à Casablanca, la nouvelle société démarre avec un capital social de 300.000 DH.

Sa mission principale consiste en l’acquisition, l’aménagement, la réhabilitation et la construction de biens immobiliers, aussi bien bâtis que non bâtis, pour son propre compte.

En complément, la société prévoit d’exploiter ces biens par le biais de la location, de la revente ou d’autres formes d’exploitation. Elle propose également des services de conseil en immobilier et envisage de prendre des participations dans des entreprises similaires ou des organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

La gouvernance de la société repose sur un conseil d’administration composé de trois membres : Aboubakr Jay, Mohammed Hatem Fattahi et Ibrahim Louzani Elmchahdi.

Suhail Global Company présente ses solutions innovantes au Salon international du bâtiment à El Jadida

Lors de ce salon, Suhail Global Company dévoilera une gamme de solutions novatrices destinées à répondre aux enjeux actuels du secteur de la construction :

Solutions intelligentes pour la construction, axées sur l’optimisation de l’efficacité et de la durabilité des projets.
Technologies respectueuses de l’environnement, visant à réduire l’empreinte carbone et à promouvoir des pratiques durables.

Ces innovations seront présentées dans un pavillon interactif, avec des démonstrations en direct permettant aux visiteurs d’apprécier les avancées technologiques proposées par l’entreprise, indique un communiqué de l’entreprise.

Le Maroc, considéré comme une passerelle stratégique entre l’Afrique et l’Europe, constitue une priorité pour Suhail Industrial Holding Group. « Nous sommes honorés de participer au Salon International du Bâtiment au Maroc. Cet événement offre une plateforme idéale pour établir des relations internationales solides, explorer de nouvelles opportunités et soutenir notre vision d’expansion », a déclaré Mohammed Sair, directeur général de Suhail Global Company pour le Maroc et l’Afrique, cité dans le communiqué.

Cette participation s’inscrit également dans les efforts du groupe pour favoriser des partenariats économiques et contribuer au développement du secteur de la construction à l’échelle mondiale, souligne la même source.

Suhail Industrial Holding Group, acteur majeur basé au Qatar, opère dans plusieurs secteurs industriels à travers ses 12 usines spécialisées, parmi lesquelles :

Industrie de l’aluminium : recyclage et production d’alliages destinés à l’exportation mondiale.
Industrie chimique : fabrication de produits spécifiques pour l’aviation, le pétrole, et les industries alimentaires.
Fabrication métallique : conception de produits pour la construction, notamment des échafaudages de haute qualité.
Recyclage : gestion des déchets industriels, notamment les batteries et les plastiques.
Matériaux de construction : béton prêt à l’emploi, blocs de béton et produits dérivés pour des projets d’infrastructure.

La participation de Suhail Global Company au Salon international du bâtiment s’inscrit dans les objectifs de la Vision Nationale du Qatar 2030, qui vise à promouvoir la diversification économique et la durabilité, note le communiqué. Ce salon permettra également de consolider les liens économiques entre le Maroc et le Qatar, tout en renforçant la position du groupe sur les marchés africains et internationaux.

À l’occasion de cet événement, Suhail Industrial Holding Group et sa filiale ont exprimé leur gratitude au Roi Mohammed VI et au gouvernement marocain pour leur rôle dans la promotion des initiatives internationales favorisant les échanges et les partenariats économiques solides, conclut la même source.

Le MASI euphorique sur certains secteurs comme l’immobilier et le BTP

Depuis le début de l’année, la cote casablancaise se porte bien. Elle progresse de 10% en YTD, portée par plusieurs facteurs et premièrement la réduction des craintes de l’inflation et les anticipations de baisses du taux directeur.

Soulignons qu’au mois de mars, l’inflation est restée à des niveaux très modérés à 0,9%. Il s’agit du second taux le plus bas depuis août 2021. Le marché a également été dopé par les bons résultats des sociétés cotées en 2023 et les bonnes perspectives qui s’annoncent sur différents secteurs. Cela a notamment été le cas suite aux annonces de la coupe du monde 2030 et des aides aux logements qui doperont à moyen termes, de nombreux secteurs économiques comme l’immobilier, les cimentiers ou encore le BTP.

En YTD, certains secteurs ont d’ailleurs affiché des progressions fulgurantes du fait de cet engouement et des anticipations des investisseurs. Ces fortes croissances, jamais vues depuis 2008 sur certains secteurs, ont principalement concerné le secteur immobilier avec Addoha et Alliances qui enregistrent des croissances respectives de 133,8% et 103% en YTD.

Elles connaissent depuis plusieurs semaines de fortes hausses des volumes de transactions sur une séance, avec des niveaux historiques. Cela a été le cas pour Addoha qui a vu un volume total de plus de 230 MDH échangés lors de la séance du 16 avril. La valeur a d’ailleurs progressé de plus de 430% depuis début 2023.

Mais d’autres secteurs, notamment le BTP, ont vu certaines sociétés fortement progresser en termes de valorisation. Cela a été le cas avec TGCC ou encore Jet Contractors qui affichent des hausses de cours respectives de 70% et 117% en YTD.

Le BTP porté par les bons résultats et les prévisions positives

Dans le secteur du BTP, plusieurs valeurs profitent en bourse des bons résultats affichés en 2023 et des perspectives positives sur le secteur d’ici 2030 et l’organisation de la Coupe du monde.

TGCC a connu une hausse de près de 70% de son cours à 317 dirhams le titre. Une performance poussée notamment par les bons résultats affichés en 2023.

TGCC

Le groupe a vu ses bénéfices progresser de 48% de son RNPG en 2023 du fait de l’intensification de la production, la concentration sur des projets à haute valeur ajoutée, l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement, la gestion maîtrisée du besoin en fonds de roulement et l’amélioration continue de l’efficacité opérationnelle.

« Concernant TGCC, une sortie du fonds Mediterrania Capital a été opérée la semaine dernière. Cela montre que même à ce niveau de prix, il y a un grand intérêt des investisseurs. De plus, il y a l’effet Mondial 2030, avec les différents chantiers prévus pour cet événement ainsi que d’autres travaux d’infrastructure. Donc la dynamique autour de la valeur est positive. Ce n’est d’ailleurs pas la seule à en profiter », explique une source du marché.

La société Jet Contractors a également bénéficié d’une forte progression en bourse grâce à une année 2023 dynamique. L’EBITDA a progressé de 12,5% en 2023 à 174 MDH et le résultat net a augmenté de 170% à 73 MDH par rapport à l’année précédente. Le groupe a surtout annoncé le retour des dividendes [7 dirhams par action, ndlr], après un dernier versement réalisé au titre de l’exercice 2018.

JET CONTRACTORS

« Certains investisseurs spéculent également sur les attributions des contrats pour la construction des stades, notamment Casablanca. Le tout coûtera environ 5 MMDH et, actuellement, la société qui aura la charge de la construction de ce stade et de l’écosystème alentour n’est pas encore connue », indique notre source.

Il faut rappeler que les préparatifs pour le démarrage des travaux de terrassement sont en cours sur un terrain de 100 hectares dans la commune d’El Mansouria, dans la province de Benslimane, à 38 km au nord de Casablanca.

Le secteur immobilier marqué par la prise de bénéfices

Alors qu’elles poursuivaient une ascension fulgurante, Addoha et Alliances ont connu des corrections assez importantes au cours des dernières séances. Lorsque l’on observe la progression depuis 2023, elle est fulgurante.

ADDOHA

ALLIANCES

Pour notre interlocuteur de la place, « il s’agit d’une période de prise de bénéfices, ce qui semble normal et sain. Il y a une vision claire jusqu’en 2028 sur le secteur. Les petits mouvements permettent à de nouveaux investisseurs de rentrer, et aux plus anciens de sortir ».

La hausse en YTD demeure très importante et les perspectives sont globalement bonnes sur le moyen terme. Désormais, le marché est dans l’attente des chiffres du premier trimestre 2024.

Le secteur cimentier pâtit toujours d’un attentisme de l’immobilier, optimisme pour 2024

À fin octobre, les ventes de ciment dans le pays affichaient une baisse de 1,52%, à 10,27 Mt, par rapport à la même période en 2022. C’est une légère amélioration par rapport au mois précédent, où la consommation cumulée à fin septembre affichait un retrait de 2,1% par rapport à 2022.

Une amélioration de la consommation nationale, qui demeure cependant bien faible. Un opérateur du secteur nous livre sa vision de l’évolution du marché, des secteurs porteurs dans le marché cimentier et des perspectives à moyen terme.

Léger effet de rattrapage observé en octobre, mais absence de dynamisme

Cette année est globalement dans le sillage de 2022, à savoir une année morose, marquée par le ralentissement des ventes. Notre opérateur du secteur rappelle : « Il faut se souvenir que l’an dernier déjà, le marché perdait un peu plus de 10% de ses volumes de vente, à 12,5 Mt à peine, par rapport à 2021. Actuellement, nous sommes encore en négatif par rapport aux performances de l’année dernière. Donc, il n’y a pas un marché dynamique, malgré l’amélioration observée en octobre ».

Cette amélioration provient notamment d’un rattrapage mécanique après un mois de septembre compliqué. « Au mois d’octobre 2023, il y a eu une légère amélioration par rapport à septembre, car c’est lié à une récupération après le tremblement de terre », explique notre interlocuteur. En effet, le mois de septembre à lui seul a été marqué par un recul des ventes de ciment de 11%, à un peu plus de 1 Mt. Le mois d’octobre, lui, a vu les ventes progresser de 3,7%, à 1,09 Mt.

Cette reprise s’est amorcée dans le sillage du redémarrage des chantiers après l’arrêt engendré par le séisme. « Le séisme a fortement impacté le mois de septembre, et encore un peu le mois d’octobre. Nombre de chantiers ont arrêté de fonctionner, car les ouvriers originaires de cette région sont allés sur place rejoindre leurs familles et aider à reconstruire. Cela a marqué un ralentissement dans tout le pays, et le redémarrage est en cours », indique notre source.

Une amélioration mécanique attendue en fin d’année, et une nouvelle dynamique en 2024

Les mois de novembre et décembre devrait cependant afficher de meilleures couleurs, non pas parce que le secteur va redécoller avec plus de force, mais par simple effet de base positif. « Les mois de novembre et décembre 2022 étaient très mauvais, avec des baisses respectives de 10% et 25% par rapport aux mêmes mois en 2021. Donc cette année, il devrait y avoir une récupération légère qui devrait se dessiner sur les deux derniers mois de l’année », détaille notre source.

Actuellement, le marché est marqué par un fort attentisme. Malgré les signaux positifs envoyés par les grands promoteurs immobiliers cotés au premier semestre, le secteur est dans une phase de temporisation. « Le secteur immobilier est le moins dynamique, car les promoteurs sont en attente de 2024. En bourse, on observe un véritable redressement du secteur de la promotion immobilière qui dégage des profits, mais cela provient principalement de la vente de stocks, et non de la réalisation de nouveaux projets », explique notre opérateur.

Pour lui, le redémarrage attendu se rattache à trois facteurs clés. Premièrement, à travers la loi de Finances 2024. Pour le secteur cimentier, il s’agit des aides au logement qui rebattront la donne dans le secteur immobilier national. « Cela va générer beaucoup d’impacts sur le financement pour le logement social. De nombreux promoteurs attendent l’implémentation de la LF 2024 pour lancer les chantiers, c’est logique ».

Les efforts de reconstruction après le séisme auront une incidence positive sur la demande en infrastructures et dans le bâtiment. « Cependant, nous n’estimons pas de grands impacts, car la région est surtout rurale, et la contribution concernant le ciment se fera dans la partie infrastructure », poursuit l’opérateur.

Enfin, l’effet Coupe du monde et les objectifs affichés dans le domaine du tourisme sont également cités. « Tous les plans d’infrastructures dans le sillage de la Coupe du monde 2030 et pour le fort développement du tourisme, dont les objectifs sont importants, donnent de la visibilité sur le marché. On parle d’aéroports, de chemins de fer, de stades, de réaménagements de plusieurs villes. Cela donnera dans le futur un impact positif, mais ce n’est pas encore visible. Si l’on termine l’année 2023 comme 2022, ou avec une légère évolution, ce sera une bonne chose », conclut-il.