Logement : quatre régions lancent les études pour des plans de l’habitat à l’horizon 2035

Le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville a lancé un appel d’offres international pour la réalisation d’études destinées à l’élaboration des plans régionaux de l’habitat (PRH) dans quatre régions pilotes : Béni Mellal-Khénifra, Casablanca-Settat, Guelmim-Oued Noun et Rabat-Salé-Kénitra.

Concrètement, ces plans régionaux permettront de déterminer la projection de la demande et des besoins des ménages en habitat, ainsi que leurs aspirations pour les horizons 2030 et 2035.

Le coût global de ce projet s’élève à 9,5 millions de dirhams, et la région Casablanca-Settat dispose du budget le plus élevé (3,6 millions de dirhams). Le délai global de réalisation pour chaque région est fixé à neuf mois.

D’une durée de dix ans, le Plan régional de l’habitat vise à territorialiser la politique de programmation d’habitat à l’échelle régionale. Différent des documents d’urbanisme conventionnels (cf. Loi 12.90), ce type de documentation émane des recommandations de la feuille de route issue des travaux du Conseil national de l’habitat et permet de mieux appréhender les potentialités et les limites de chaque région en matière d’habitat.

À terme, le Plan régional de l’habitat devra constituer une base pour quantifier et qualifier les besoins et les attentes de la région en matière d’habitat, afin que les documents d’urbanisme (qu’ils soient en cours d’établissement ou déjà homologués) puissent jouer pleinement leur rôle de cadrage de l’aménagement et de ciblage des besoins, en assurant une adéquation entre l’offre et la demande.

Pour chaque région, cette étude permettra de quantifier un large éventail de paramètres, notamment la demande des ménages urbains et ruraux en fonction de leur pouvoir d’achat, l’évolution du marché immobilier, l’enclavement ou le désenclavement des extensions urbaines, la situation des habitats insalubres et les actions entreprises, ainsi que la mobilité et les pôles d’attraction territoriaux.

Afin d’élaborer une vision efficace, l’étude déterminera également les réserves foncières disponibles ou à mobiliser, qu’elles soient publiques ou privées, en tenant compte de leur disponibilité et de leur destination urbanistique (conformément aux documents d’urbanisme). Ces réserves pourraient concrètement favoriser des investissements et créer des programmes d’habitat variés, avec des logements sociaux, économiques, destinés à la classe moyenne ou encore des villas.

Rappelons qu’en juin 2025, le Conseil du gouvernement a approuvé le projet de loi nᵒ 64.23, qui vise à créer 12 agences régionales pour l’urbanisme et l’habitat. Leurs missions consisteront à renforcer la planification territoriale, à soutenir le développement, à accompagner l’investissement et à faciliter l’accès au logement pour tous les citoyens.

Aide directe au logement : 30.848 bénéficiaires, nouvelles mesures de simplification à venir

En réponse à une question orale sur « l’aide au logement et son impact économique et social », le secrétaire d’Etat chargé de l’Habitat, Adib Benbrahim, a souligné que le programme a bénéficié à 26% de Marocains résidant à l’étranger, 46% de femmes et 35% de jeunes (moins de 35 ans).

Et de relever que que la superficie de 70% des logements acquis oscille entre 60 et 100 m2, tandis que le nombre moyen de chambres par logement s’élève à trois.

S’agissant de l’impact économique, Adib Benbrahim a fait savoir que ce programme a contribué, depuis janvier 2024 jusqu’à novembre, à la hausse de 8,88% des ventes de ciment et à la création de 57.000 emplois.

Par ailleurs, il a souligné que le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville poursuit ses efforts visant à encourager et à faciliter l’opération d’acquisition des logements par un grand nombre de citoyens. Il a ainsi été procédé à la signature d’une convention avec la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) pour mettre en place une plateforme numérique dédiée à la gestion des demandes d’aide directe au logement et d’une convention avec la Direction générale des impôts, la Trésorerie générale du Royaume et la Conservation foncière. Le but étant de faciliter, de simplifier et de dématérialiser les procédures et démarches, ainsi que de réduire les délais de réponse et d’améliorer les performances du programme.

Adib Benbrahim a également évoqué la signature d’une convention avec le Conseil national de l’Ordre des notaires pour suivre les dossiers des citoyens tout au long de l’opération d’octroi d’aide directe au logement, en plafonnant à 2.500 dirhams les honoraires des notaires pour les acquéreurs d’un logement de moins de 300.000 dirhams et en intégrant le programme d’aide directe au logement au fonds « Damane Assakane » pour permettre aux bénéficiaires de profiter des crédits Fogarim.

Nommé secrétaire d’État, Adib Benbrahim cède ses parts et démissionne de son cabinet d’audit

Adib Benbrahim a cédé ses parts dans son cabinet d’audit Horwath Maroc Audit, après sa nomination en tant que secrétaire d’Etat chargé de l’Habitat. Selon des sources juridiques, l’opération a été réalisée le 24 octobre, le jour de son installation dans ses nouvelles fonctions.

Selon les mêmes sources, il a cédé ses parts à El Bouazzaoui Hanati. Il a aussi démissionné de ses fonctions de gérant de la société. C’est El Bouazzaoui Hanati qui reprend la gérance.

Horwath Maroc Audit est considéré comme l’un des cabinets d’audit les plus réputés de Rabat. Il fait partie du réseau international d’audit et de conseil Crowe Global depuis 2005. Il a pour clients de nombreuses sociétés cotées ainsi que d’importants acteurs publics.

Comme nous l’écrivions dans un précédent article, Adib Benbrahim a dû également céder le siège qu’il occupait au Parlement (Chambre des représentants, élu à la circonscription Rabat-Chellah) à son camarade de parti (PAM) et colistier Aziz Lomaini, également vice-président de la commune de Rabat.

RGPH 2024 : par régions et nombre d’habitants, voici la population légale au Maroc au 1er septembre 2024

Le ministre de l’Intérieur va soumettre au Conseil de gouvernement, ce jeudi 7 novembre, un projet de décret pour la validation des résultats du Recensement général de la population et de l’habitat (RGPH), mené tout au long du mois de septembre dernier.

Selon une note de présentation de ce projet de décret, dont Médias24 détient une copie, voici ce qu’il faut retenir en attendant l’annonce des résultats dans le détail.

Au 1er septembre 2024, et en comparaison avec l’année 2014, le Maroc comptait :

Selon la note de présentation de Abdelouafi Laftit, l’adoption du projet de décret sera suivie de la publication des détails et de toutes les données du RGPH par les services du Haut-commissariat au plan (HCP).

Répartition des habitants et des familles par régions :

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Politique publique de l’habitat : l’essentiel du passage d’Akhannouch au Parlement

La politique d’urbanisme et d’habitat a été au centre de la séance mensuelle consacrée aux réponses du chef du gouvernement aux questions relatives à la politique générale, ce lundi 15 juillet à la Chambre des représentants. L’occasion pour Aziz Akhannouch de dresser le bilan des principaux programmes d’habitat lancés.

>> Programme de reconstruction post-séisme d’Al Haouz

 56.000 familles ont bénéficié de l’aide à la reconstruction des logements effondrés, pour une enveloppe budgétaire de 1,4 milliard de DH, soit un taux de réalisation de 95%.

Plus de 53.000 autorisations de reconstruction ont été accordées aux familles sinistrées, soit un taux de 90% de la population recensée à Al Haouz, Chichaoua, Marrakech, Taroudant, Azilal et Ouarzazate.

>> Aide au logement

Au 15 juillet 2024, le nombre de bénéficiaires du programme d’aide directe au logement s’élève à 17.000, pour un coût total de 6,3 MMDH, dont une contribution de 1,3 MMDH de l’Etat. Le nombre de demandes d’aide directe au logement a, lui, atteint environ 84.500.

>> Villes sans bidonvilles

À fin juin 2024, plus de 347.000 familles ont bénéficié du programme national « Villes sans bidonvilles », pour une enveloppe globale de 45,7 MMDH. Actuellement, le Maroc compte 61 villes sans bidonvilles.

Le nombre de nouvelles habitations en bidonvilles est passé de 10.400 familles par an entre 2012 et 2021 à moins de 6.500 familles durant les deux dernières années, soit une baisse de 48%.

Un nouveau programme 2024-2028 sera destiné à environ 120.000 unités réparties à travers le Royaume, a rappelé le chef du gouvernement.

>> Anciennes médinas

Les interventions ont concerné 21 anciennes médinas, pour un coût total estimé à environ 7,9 MMDH.

En 2023, le programme de réhabilitation et de valorisation des ksours et des kasbahs a concerné 4 ksours, portant le nombre total de ksours restaurés à 18 sur 22, au bénéfice d’environ 18.500 personnes.

Le plan 2024 prévoit l’achèvement des travaux de restauration des ksours restants et l’oprationnalisation du programme de valorisation durable des ksours et kasbahs sur la période 2024-2028, à travers la signature des premières conventions de partenariat avec différents acteurs.

>> Bâtiments menaçant ruine

Depuis le recensement officiel des bâtiments menaçant ruine en 2012, de nombreuses conventions ont été signées pour remédier à la situation d’environ 43.000 bâtiments, habités par plus de 75.600 familles, pour un coût total d’environ 8,11 MMDH.

À fin 2023, plus de 18.000 bâtiments ont été réhabilités, et les conditions de logement d’environ 47.000 familles sur plus de 75.000 familles concernées ont été améliorées, avec un taux d’achèvement de 62%.

En 2023, l’inventaire a concerné plus de 57.000 bâtiments menaçant ruine, une expertise technique a été réalisée au niveau de plus de 47.000 bâtiments dans les anciennes médinas.

 

Al Omrane prévoit 5,5 MMDH d’investissements en 2024

La ministre de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, et vice-présidente du Conseil de surveillance du Groupe Al Omrane, Fatima Ezzahra El Mansouri, a présidé, le mardi 26 mars une réunion de ce Conseil, consacrée à l’évaluation des résultats du groupe au titre de l’année 2023 et de son plan d’action 2024.

Lors de cette réunion, la ministre s’est arrêtée sur les attentes du Conseil de surveillance à l’égard du groupe Al Omrane, l’invitant à « contribuer activement à l’élaboration des politiques publiques liées au secteur, à renforcer ses relations avec les partenaires centraux et régionaux, et à améliorer son efficacité et son efficience pour servir de modèle en matière de gouvernance, de transparence et de service aux citoyens », indique un communiqué du ministère de l’Aménagement du territoire national.

Dans le cadre des perspectives futures, le groupe mobilisera des investissements d’une valeur de 5,5 milliards de DH, dont 3,3 milliards en investissements propres. Le volume des transactions prévu devrait atteindre environ 5,583 MMDH, soit une augmentation de 31% par rapport à l’année 2023.

Pour l’année 2024, le Groupe compte réaliser 16.679 nouvelles unités de production et 28.421 unités en partenariat, a affirmé Housni El Ghazaoui président du Conseil d’administration, cité dans un communiqué diffusé suite à cette réunion. De même, le groupe vise à finaliser les travaux pour 28.908 nouvelles unités de production et 9.478 unités en partenariat. Parallèlement, le Groupe prévoit de livrer 17.432 unités, d’émettre 16.080 contrats de vente et de générer 30.058 titres fonciers.

Un chiffre d’affaires de plus de 4,26 MMDH

En 2023, le Groupe a clôturé l’année 2023 en réalisant un chiffre d’affaires de 4,266 millions de DH, avec un taux de réalisation de 101%.

Les recettes de ventes ont atteint 4,729 MMDH, dépassant les objectifs fixés précédemment, avec un taux de réalisation de 117%, représentant une augmentation de 22% par rapport aux réalisations de l’année 2022.

En ce qui concerne les réalisations opérationnelles, les chantiers relatifs à 6.548 nouvelles unités de production et 38.255 unités de réhabilitation urbaine ont été lancés. De plus, 10.832 nouvelles unités de production et 43.235 unités de réhabilitation urbaine ont été achevées.

Les explications de Fatim Ezzahra El Mansouri sur les nouvelles aides au logement

Après la séance de travail du 17 octobre dernier présidée par le Roi Mohammed VI qui a donné le coup d’envoi effectif de la mise en place du dispositif d’aide directe au logement, Fatim Ezzahra El Mansouri, ministre de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, a dévoilé à la presse le processus qui devrait permettre aux primo-acquéreurs de bénéficier d’une aide publique.

Dispositif et montant des aides directes à l’acquéreur

Selon la ministre de tutelle, ce nouveau programme sera étalé sur la période 2024-2028. Pour rappel, il vise à renouveler l’approche liée à l’accès à la propriété en soutenant directement le pouvoir d’achat des ménages, à travers une aide financière directe aux acquéreurs éligibles.

Ce dispositif concerne aussi bien les Marocains résidant au Maroc que ceux qui résident à l’étranger, et qui ne disposent pas d’une résidence principale au Maroc et n’ont bénéficié d’aucune aide au logement.

Un projet de décret a d’ailleurs été élaboré par le département de Fatim Ezzahra El Mansouri, qui précise les conditions et les formes du soutien direct aux familles. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2024.

Dans le détail, les montants de l’aide directe seront répartis à hauteur de 100.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix de vente est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC, et à 70.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix de vente est compris entre 300.000 DH TTC et 700.000 DH TTC. Ce système étend donc l’aide au logement aux couches moyennes et ce, pour la première fois, selon la ministre.

En rupture avec l’ancien système qui privilégiait la défiscalisation, le nouveau dispositif permettra de soutenir directement le pouvoir d’achat des Marocains à travers une aide directe pour l’accession à la propriété.

Optimiste sur le succès de ces aides publiques, la ministre a affirmé que les banques devraient financer massivement les primo-acquéreurs.

Quelles conditions d’éligibilité et modalités ?

Le décret qui énonce les modalités d’octroi impose aux futurs bénéficiaires d’être de nationalité marocaine, de n’avoir bénéficié d’aucun avantage accordé par l’Etat en matière de logement et de ne pas être propriétaire à la date d’acquisition d’un bien immobilier destiné au logement.

De plus, le compromis de vente devra être passé devant un notaire. Chaque logement − qui sera réalisé dans le respect total des plans d’aménagement en vigueur et en conformité avec les normes techniques de sécurité et de qualité − devra, d’une part, disposer d’un permis d’habiter daté à partir du 1er janvier 2023 ; d’autre part, faire l’objet de la première vente (les ventes de deuxième main ne sont pas admises).

Pour faciliter les démarches aux acquéreurs et assurer la transparence, le processus de gestion du dispositif des aides − de l’inscription des demandeurs jusqu’aux paiements des aides − sera dématérialisé au niveau d’une plateforme gérée par la CDG comme tiers de confiance et connectée à la conservation foncière et à l’administration fiscale.

Muni du permis d’habiter du promoteur et de son numéro de CIN, le candidat remplira le document de la plateforme. Après l’envoi d’une réponse par le ministère sous sept jours, il finalisera son achat immobilier en passant devant un notaire pour signer le contrat définitif. Le montant de l’aide sera remis dans un délai maximal de 15 jours sous forme de virement bancaire ou de chèque libellés à l’intention du notaire. L’acquéreur devra alors, dans un délai d’un mois, tout finaliser et au besoin contracter un crédit bancaire: cette aide sera considérée comme une avance par l’acquéreur et le financement bancaire, adossé à une hypothèque, ne devrait pas poser de problème estime-t-elle.

Afin d’aider les personnes qui ne savent pas utiliser l’outil informatique, le ministère a prévu de signer des conventions avec des cybercafés et autres points de services pour réaliser gratuitement toutes les opérations nécessaires.

Quels impacts sociaux et économiques ?

Selon Fatim Ezzahra El Mansouri, 70.000 à 100.000 unités devraient être écoulées la première année. Les aides devraient coûter au budget de l’Etat 9,5 milliards de DH à partir de la première année. le précédent dispositif coûtait 3,5 milliards de DH annuellement. Le surcoût est donc de 6 milliards de DH.

Concernant le programme de logements sociaux qui a pris fin en 2020, la ministre a révélé qu’il restait 100.000 unités à produire jusqu’en 2026, sur la base des conventions signées. Par conséquent, les promoteurs peuvent soit poursuivre l’ancien programme et profiter des avantages fiscaux qui lui sont liés, ou alors y renoncer pour s’inscrire dans le nouveau programme, mais sans possibilité de cumuler les deux avantages.

L’objectif social de ces programmes est de lutter contre l’habitat insalubre, de renforcer le pouvoir d’achat des ménages à faible revenu et de la classe moyenne, d’améliorer les conditions de vie des ménages et de faciliter l’accès au logement, de couvrir les besoins en logement des ménages à revenu modéré et de ceux issus de la classe moyenne, et enfin de contribuer à réduire le déficit en logement.

Sur le front économique, les retombées permettront de maintenir la position du secteur dans l’économie nationale, de promouvoir la création annuelle d’emplois dans le secteur, de faire participer les petites et moyennes entreprises du secteur privé, et de réguler et contrôler le marché immobilier.

En dernier lieu, pour mettre en œuvre le programme d’aide directe au logement et accompagner la rénovation de la planification urbaine et territoriale en tenant compte des spécificités de l’espace urbain et du monde rural, 12 Agences régionales de l’urbanisme et de l’habitat seront créées à terme.

La fin des dérogations

La ministre a insisté sur le respect des plans d’aménagement, confirmant la fin des dérogations. Celles-ci ont « provoqué des crises urbanistiques » par le passé. Elle évoque dorénavant un respect scrupuleux des plans d’aménagement.

Le nouveau programme permet à tout petit promoteur immobilier de vendre des logements bénéficiant indirectement de cette aide aux acquéreurs: ce n’était pas le cas avec le précédent lancé en 2010 et qui en 10 ans, a permis de réaliser 650.000 logements. Le nouveau dispositif va augmenter la production de 10% par an par rapport aux 116.000 logements qui étaient produits chaque année. FZ Mansouri a également relevé la baisse récente des mises en chantier (-14%). Elle escompte que le nouveau dispositif va proovoquer une relance.

Séisme d’Al Haouz. Le profil des zones touchées (data)

30.000 à 32.000 habitations détruites, c’est la première estimation des dégâts provoqués par le séisme d’Al Haouz, annoncée lors de la réunion interministérielle pour la reconstruction des zones touchées, organisée à la primature ce lundi 11 septembre. Ce mercredi 13 septembre, on avait déjà recensé 6.000 habitations détruites et 20.000 endommagées partiellement. Et le décompte n’était pas fini.

À cela doivent s’ajouter plus de 500 bâtiments éducatifs (écoles, collèges, lycées, internats), ainsi que plusieurs dispensaires et centres de soins, routes, pistes rurales, bâtiments historiques, etc. Un bilan matériel qui tendra sûrement à être revu à la hausse au fur et à mesure que les sauveteurs et les services de l’Etat parviendront aux dernières zones encore enclavées, en plus des conséquences possibles des répliques secondaires.

Une région éclatée

Les pertes s’étalent sur plusieurs provinces. Ce qu’il faut d’abord savoir, c’est que la zone proche de l’épicentre du séisme s’étale sur trois régions : Marrakech-Safi, avec essentiellement les provinces Al Haouz, Chichaoua et la préfecture de Marrakech ; Souss-Massa, avec la province de Taroudant au sud de l’épicentre ; Draa-Tafilalet, à l’est, avec essentiellement la province de Ouarzazate. Selon plusieurs estimations, les zones touchées sont aussi grandes que la Belgique, de surcroît en pleine zone de montagneuse. Si l’on ne décompte que les provinces de Taroudant, Chichaoua et le Haouz, la superficie est déjà supérieure à 40.000 km2.

Les deux provinces, Taroudant et Ouarzazate, sont très étendues géographiquement et comprennent plusieurs chefs-lieux ainsi que de nombreux douars dispersés sur les flancs de montagne.

Selon le découpage administratif, la commune d’Ighil, épicentre du séisme, est frontalière avec les communes d’Azgour, Aghbar, Anougal, Dar Jamaa, Imgdal et Talat N’Yaaqoub (province d’Al Haouz) et les communes d’Imindounit, Assif El Mal et Adassil (province de Chichaoua). Ces dix communes ceinturent l’épicentre entre 5 km et 20 km à la ronde.

Selon les statistiques du dernier recensement du HCP, en 2014, ces communes comptaient une population municipale globale de près de 67.000 habitants. Chaque commune, au-delà du chef-lieu, est composée de plusieurs localités ou douars, dispersés dans la montagne. Sur cette seule aire géographique à plus ou moins 20 km à la ronde autour de l’épicentre, nous avons pu estimer, en recoupant plusieurs ressources, qu’elle concerne plus de 350 douars ou sous-douars.

Ils sont eux-mêmes étalés géographiquement et ne comportent parfois pas de centres. Souvent, les centres sont les lieux du marché hebdomadaire, une plateforme au milieu des montagnes qui s’anime uniquement le jour du souk. En général, les autorités adoptent le terme de kanoun, ou foyer, pour recenser les populations. Chaque foyer peut abriter une ou plusieurs familles. Chaque douar ou sous-douar peut ainsi être constitué d’une ou plusieurs dizaines de foyers, résidant en flanc de montagne.

Des habitats essentiellement en terre

Les conditions d’habitat sont aussi particulières autour de l’épicentre. La majorité des habitats sont de type rural, c’est-à-dire essentiellement en pisé. Selon les statistiques du HCP (RGPH 2014), si l’on prend par exemple Talat N’Yaaqoub, sur les 1.680 ménages de la commune, 76,4% des logements sont de type rural. Plus de 60% des logements ont plus de vingt ans et 24% ont plus de cinquante ans. Egalement, 92,7% sont raccordés à l’électricité et 80% à l’eau courante, mais seuls 2,6% sont raccordés à un réseau d’évacuation des eaux usées.

Il en va de même pour les 997 ménages d’Ighil, où 96% des logements sont ruraux. Près de 64% des logements ont plus de vingt ans et 28,6% ont plus de cinquante ans. 93% sont raccordés à l’eau et à l’électricité, mais seuls 1,4% des logements sont équipés d’un réseau public d’égouts.

Ci-dessous, feuilletez notre dashboard relatif aux zones touchées par le séisme

Medias24
Medias24

Dans les communes de Anougal et Dar Jamaa, dans les cercles d’Amizmiz, plus de 50% des logements avaient plus de cinquante ans, et 85% et 90% respectivement étaient de type rural.

Dans la province de Chichaoua, la commune d’Assif El Mal, adjacente à l’épicentre, compte 1.542 ménages, dont près de 95% sont de l’habitat rural qui, une fois sur deux, a plus de cinquante ans. Il en va de même à Adassil, autre commune adjacente à Ighil. Ses 1.400 ménages habitent à 91% dans des habitats de type rural et 5,5% dans des habitats de type « sommaire ». Enfin, dans la région Marrakech-Safi, seuls 3% des logements sont de type rural.

Un accès compliqué

Par ailleurs, les conditions d’accès sont particulièrement compliquées. Selon les statistiques du HCP de 2014, la distance moyenne à la route goudronnée la plus proche en milieu rural, par commune proche de l’épicentre, se situe entre 0 et 16 km. Cet indicateur, comme son nom l’indique, donne une distance moyenne entre les divers douars et sous-douars de la commune par rapport à la route goudronnée la plus proche.

Ces mesures, qui datent de 2014, ne prennent pas en compte l’effort massif fourni depuis dix ans par le Plan national des routes rurales (PNRR), le soutien du Fonds de développement rural et des zones de montagne (FDRZM), en plus du travail des communes, des provinces et des régions dans le cadre de leurs plans de développement, et des projets de désenclavements exceptionnels réalisés par les associations ou par des acteurs privés, entre autres.

Il n’empêche que, du fait des conditions géographiques, de l’éclatement de l’habitat, de l’escarpement et des niveaux de dénivelés, plusieurs zones ne sont toujours pas raccordées aux pistes ou aux routes rurales, encore moins à des routes goudronnées. Les personnes originaires de ces régions ou les amateurs de tourisme de montagne savent très bien que de nombreux douars ne sont, aujourd’hui encore, accessibles qu’à pied ou à dos de mulet.

Ainsi, selon les documents du recensement, en 2014, dans la province d’Al Haouz, entre les douars de la commune d’Ighil, épicentre de la catastrophe, et la route goudronnée, la distance moyenne était de 9,03 km. Pour la commune d’Imgdal, cette distance était de 11,86 km ; 8,11 km pour Azgour ; 6,14 km pour Aghbar ; 2,06 km pour Talat N’Yaaqoub.

Dans la province de Chichaoua, les chiffres du HCP indiquent que la distance moyenne entre les douars de la commune d’Imindounit et les routes goudronnées était de près de 15 km. Cette distance était de 3,71 km pour la commune d’Adassil et de près d’un kilomètre dans la commune d’Assif El Mal.

Plus de 3 millions de personnes touchées

Quand on élargit la zone aux communes à 50 km à la ronde autour de l’épicentre du séisme, on passe rapidement de 67.000 habitants à 443.000, selon les données du HCP. On passe également de 10 à 52 communes.

Le périmètre s’élargit ainsi à la province de Taroudant avec 19 communes touchées et plus de 137.000 habitants. La préfecture de Marrakech est aussi intégrée à travers la commune d’Agafay et ses 15.500 habitants.

Des communes plus peuplées et plus urbanisées comme Asni, Moulay Brahim et Tameslohte entrent dans ce périmètre dans la province d’Al Haouz. Il en va de même dans la province de Chichaoua, qui passe de 3 à 16 communes et 152.000 habitants.

Si l’on élargit encore plus, sur 100 km à la ronde, toutes les provinces de Chichaoua (36 communes, 370.000 habitants) et d’Al Haouz (45 communes, 572.000 habitants) sont intégrées dans la zone touchée par le séisme. Il s’agit aussi de la quasi-totalité de la province de Taroudant (74 communes sur 89 soit près de 747.000 habitants) et sept communes sur 17 de la province de Ouarzazate (199.000 habitants). À cela il faudra ajouter l’intégralité de la préfecture de Marrakech avec ses 23 communes, soit près de 1.323.000 habitants.

Au total, et selon les statistiques 2014 du HCP, 3,2 millions de personnes habitent dans un périmètre de 100 km autour de l’épicentre du séisme.

Logements sociaux : l’annonce de Mansouri qui inquiète les promoteurs immobiliers

Récemment annoncé en exclusivité sur Médias24 par la ministre de l’Habitat, Fatima Zahra Mansouri, le dispositif d’aides publiques à allouer aux primo-acquéreurs des logements sociaux ne sera budgétisé qu’au projet de loi de finances (PLF) 2024. Le décret relatif aux modalités d’attribution de ces aides « sera bientôt validé par le secrétariat général du gouvernement ».

Cette annonce fait réagir les opérateurs du secteur, notamment un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) qui a requis l’anonymat. Selon lui, « la seule nouveauté [dans les propos de la ministre, ndlr], c’est qu’il y aura un report jusqu’en 2024. La question qui se pose, c’est de savoir si le secteur peut supporter un tel report ».

Il s’interroge : « Est-il judicieux de reporter la mise en place de ce nouveau dispositif tant attendu, d’autant qu’il n’y a pas d’alternative aux programmes de logements sociaux existants ? »

« En 2024, nous en serons déjà à quatre ans de production réduite des logements sociaux. Il aurait fallu trouver une formule de reconduction transitoire et ajouter une année ou deux aux conventions existantes. Il ne faut pas oublier que cet écosystème — qui représente 15% du PIB national — est un secteur pourvoyeur d’emplois, qui draine beaucoup d’activités et risque d’être affaibli, en raison de ce report et de l’absence d’options alternatives ou transitoires », poursuit notre interlocuteur.

« Ce projet reste difficilement réalisable »

Dans ce précédent article de Médias24, la ministre de l’Habitat expliquait que le projet de distribution d’aides directes n’aura aucun mal à aboutir malgré les critiques récurrentes dont il fait l’objet de la part de promoteurs immobiliers. Ces derniers cherchent toujours à « comprendre » les propositions du ministère ; le décret relatif aux modalités d’attribution des aides étant toujours attendu.

« Nous rappelons que la FNPI a elle-même demandé aux précédents ministres de substituer la défiscalisation de la production des logements sociaux à 250.000 DH HT. Le dispositif mis en place en 2010 a permis la production de logements sociaux à 250.000 DH HT dont ont bénéficié des acquéreurs ciblés, ce qui a permis de loger 600.000 familles. Il n’aurait jamais été possible de produire des logements à ce prix-là sans ce dispositif fiscal », reprend notre source.

Et d’ajouter : « Par ailleurs, malgré cette subvention accordée au final aux acquéreurs, l’Etat a engrangé 50.000 DH de droits et taxes par logement produit par les différents intervenants dans tout l’écosystème et sur toute la chaîne de production, sans oublier l’activité économique générée pour cette typologie de logements. »

C’est la raison pour laquelle la FNPI demande « une concertation basée sur des éléments chiffrés concernant les prix à mettre en place pour le nouveau programme. Nous ne connaissons ni le cahier des charges que propose le ministère, ni les prix qu’il veut finalement appliquer, ni les surfaces et les caractéristiques des biens prévus. Mais d’après ce que nous avons suivi, à savoir la production, à 300.000 DH TTC, de logements sociaux tels qu’ils sont produits actuellement et des logements pour la classe moyenne à 600.000 DH TTC, en conservant toute la fiscalité qui, au final, est supportée par l’acquéreur, la mise en place de ce projet sera difficilement réalisable, surtout dans les grandes villes du Royaume, et essentiellement sur les côtes du littoral », poursuit ce promoteur immobilier.

Selon lui, la FNPI analyse ainsi la situation : « La réalité du terrain, c’est que le pouvoir d’achat du citoyen est affaibli et le sera encore plus par l’inflation en cours. L’écrasante majorité de la demande va donc se concentrer sur des logements à bas coûts. Indépendamment des ‘aides directes aux acquéreurs’, d’autres leviers, qui n’ont pas d’impact financier sur le budget de l’Etat, peuvent être actionnés pour réduire sensiblement les coûts de ces logements. »

Ainsi, les promoteurs estiment que les différents leviers à mettre en place sont le renouvellement de la politique d’urbanisme, la réduction du coût des intrants et l’équité fiscale.

Réduction des coûts : les propositions des promoteurs

Concernant la politique d’urbanisme, cet opérateur du secteur estime qu’elle doit « permettre de produire le foncier à bas coûts », ce qui nécessite une refonte souvent réclamée par les professionnels du secteur. « On ne comprend pas pourquoi il y a ce blocage alors que ce levier est très important et qu’il vise à réduire le coût du foncier par des mesures urbanistiques adéquates, surtout dans les grandes villes du littoral. Des surélévations des bâtiments doivent par exemple être mises en place, de même que l’optimisation de l’utilisation des documents d’aménagement. »

Quant à la réduction du coût des intrants, notre interlocuteur rappelle que « la FNPI a sollicité l’avis du Conseil de la concurrence en matière de prix des matériaux de construction (béton, briques, ciment, béton… prêts à l’emploi et plancher, etc.). L’objectif étant de savoir s’il existe une entente tacite entre les différents producteurs. Mais cette demande est restée lettre morte depuis près d’un an. Il est question de s’interroger sur la justification des hausses enregistrées et de la comparer aux pays limitrophes. Pourquoi ces matériaux sont-ils plus chers au Maroc qu’ailleurs ? »

Enfin, notre interlocuteur souligne que « les promoteurs immobiliers ne réclament pas d’avantages fiscaux mais une équité fiscale. Le secteur du bâtiment est soumis à des taxations supplémentaires par rapport à d’autres secteurs d’activités. Il s’agit des droits d’enregistrement et de la conservation foncière. En tant que professionnels, notre matériau de base c’est le foncier, sur lequel nous payons des droits. Ce qui n’est pas le cas d’autres secteurs (industriel, commercial, services, etc.), qui ne paient pas de taxe sur la matière première. Nous payons une panoplie de droits au niveau de la conservation foncière, ce qui correspond à près de 6% du prix de vente pour le promoteur. Tandis que l’ensemble des coûts des droits d’enregistrement et de conservation foncière pour un projet immobilier s’élève à 12% et reste, finalement, à la charge de l’acquéreur. »

« En ajoutant à cela le droit de mutation par rapport aux logements neufs, cette lourde fiscalité augmente les charges au détriment de l’acquéreur. Ceci constitue un dysfonctionnement du système, puisque l’Etat met en place des taxations qui augmentent les coûts de revient et réduisent ainsi la production de logements à bas coûts, alors que les logements insalubres, anarchiques et non réglementaires foisonnent. L’Etat est donc obligé, dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre, de mener des politiques très coûteuses pour éradiquer cette typologie de logements. Les coûts de cette politique pour le budget de l’Etat sont considérables. A quoi sert-il de fiscaliser lourdement la production de logements sociaux et de mener une politique budgétivore pour la lutte contre les logements insalubres ? »

Par conséquent, les promoteurs immobiliers appellent à la mise en place d’une « stratégie nationale qui ne peut être faite que par l’Etat et qui soit régionalisée, afin d’adapter les logements aux pouvoirs d’achat de chaque région ».

« La ministre évoque dans le précédent article de Médias24 qu’une nouveauté vise à laisser agir les promoteurs de différentes tailles. La FNPI, qui compte parmi ses membres des promoteurs de taille très réduite, ne peut qu’approuver une telle orientation. Mais cette démarche doit être réalisée dans le cadre d’une stratégie nationale. Il ne s’agit pas de créer des logements, ni de placer un bâtiment à côté de l’autre, mais de créer des espaces de vie agréables, ainsi que des environnements harmonieux. Il faut donc une stratégie nationale, surtout qu’un exode rural très important est attendu d’ici 2030/2035. »

« La mise en place d’un aménageur public, créateur de zones aménagées, avec tous les équipements nécessaires pour un environnement viable et harmonieux, avec un partenariat public-privé, est une option hautement souhaitable et réclamée par les opérateurs. Cela favorisera la mise en place de foncier à bas coûts pouvant servir pour les logements sociaux, mais aussi pour ceux de la classe moyenne, délaissée depuis des années », conclut notre interlocuteur.

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