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Immobilier : où se trouvent vraiment les rendements aujourd’hui

L’immobilier figure depuis longtemps parmi les choix d’investissement les plus courants. Certes, il existe plusieurs formules et, face à la multiplication de ces options comme l’achat d’un studio ou d’un appartement pour le louer, l’acquisition d’actions de sociétés immobilières cotées ou encore l’exposition via les OPCI, plusieurs peuvent se poser la question : quel est aujourd’hui le placement le plus rentable ?

Alors, même si toutes ces options reposent sur l’immobilier, elles diffèrent dans leur logique, leur fonctionnement et dans la manière dont elles combinent rendement et risque.

L’immobilier coté en bourse

Sur la Bourse de Casablanca, le segment immobilier affiche un parcours contrasté depuis le début de l’année. L’indice « MASI Participation et Promotion Immobilières » progresse d’environ 14,3% en YTD, un niveau qui reste inférieur à la performance globale du MASI, qui avoisine 27%.

« Le secteur immobilier, dans sa globalité, a plutôt bien tenu cette année si l’on regarde son historique, alors qu’il avait enchaîné plusieurs exercices calmes. Aujourd’hui encore, l’immobilier coté reste marqué par une forte volatilité, mais il faut rappeler que l’ensemble du marché traverse lui aussi une période très volatile », commente un analyste de la place.

Actuellement, cette volatilité reste perceptible, d’autant plus que l’ensemble du marché traverse une phase mouvementée. Mais depuis mi-octobre 2025, l’indice immobilier a rattrapé une partie de son retard et a même surperformé le MASI sur plusieurs séquences.

« Cette reprise est soutenue par l’amélioration du sentiment vis-à-vis des valeurs cycliques. Il faut aussi rappeler qu’en novembre, le MASI a globalement corrigé, ce qui a entraîné tout le marché dans une tendance baissière ».

« 2026 devrait être l’année d’un rebond plus durable. Dans ce contexte, il existe de réelles opportunités d’entrée pour les investisseurs qui acceptent d’adopter une vision de long terme ».

Dans ce décor général, les trois principaux acteurs cotés évoluent selon des trajectoires très différentes. Addoha recule de 5,22% depuis le début de l’année. Alliances progresse de 19,4%. RDS, pour sa part, affiche une hausse exceptionnelle de 134%.

Comme l’explique un analyste, « l’immobilier reste un secteur cyclique et souvent lent à réagir. Oui, il a progressé cette année, mais pas forcément au rythme attendu par les investisseurs qui cherchent des résultats rapides. Il faut de la patience. Les aides directes au logement ont clairement donné un nouveau souffle au secteur ».

Un autre analyste ajoute que « la meilleure efficience des aides directes aux logements est perçue comme un levier capable de rebooster la demande et d’accompagner l’entrée dans un nouveau cycle haussier pour l’immobilier résidentiel. Cela peut renforcer progressivement la dynamique du segment coté ».

Ces différences se retrouvent aussi dans les niveaux de valorisation. Alliances se traite à 36,2 fois ses bénéfices, RDS à 36,8 fois et Addoha autour de 41 fois, ce qui montre que le marché intègre déjà beaucoup d’anticipations.

Selon notre analyste de la place, « Alliances devrait profiter de son partenariat avec Rixos, qui va impacter positivement ses résultats et donner plus de visibilité au groupe. Addoha et RDS, de leur côté, vont aussi bénéficier de leurs activités en Afrique, ce qui peut devenir un relais de croissance supplémentaire ».

Immobilier coté ou immobilier physique ?

Alors est-il toujours judicieux d’investir dans l’immobilier coté ou bien serait-il préférable d’acheter un studio ou un appartement et de le louer ? « Les deux approches reposent sur la valeur de l’immobilier, mais elles n’offrent ni la même logique ni la même réalité de rendement ».

Pour comprendre, il faut repartir des chiffres.

Prenons un exemple simple : un studio à 2 million de DH, acheté par un investisseur qui dispose déjà de la somme ou qui peut financer une partie par crédit. Sur le papier, le rendement locatif brut d’un appartement varie entre 5% et 8% selon l’emplacement. Mais dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, la moyenne se situe plutôt vers 5% à 6% brut.

Dès qu’on déduit les charges de copropriété, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité, le rendement net tombe souvent à 3% ou 4% par an. Sur cinq ans, cela représente entre 16% et 22% cumulés, en supposant que le bien soit loué régulièrement. En clair, un appartement d’un million de DH rapporte environ 160.000 à 220.000 DH nets sur cinq ans, hors éventuelle plus-value.

L’immobilier physique reste donc un placement patrimonial, stable et tangible, qui sert de base pour beaucoup d’épargnants. Mais il avance à un rythme lent, sans véritables pics de performance, et nécessite de la gestion.

Quant aux investissements immobiliers cotés tels Aradei Capital ou Immorente Invest, ils offrent une logique totalement différente. Ils reposent sur des actifs professionnels (bureaux, commerces, plateformes logistiques), avec des loyers sécurisés et distribués sous forme de dividendes réguliers.

Pour les OPCI en particulier, le rendement locatif brut des actifs intégrés tourne entre 6% et 9%, et la rentabilité cumulée sur cinq ans se situe entre 34% et 53%. C’est quasiment le double de l’immobilier locatif classique, et sans les contraintes de gestion.

« Cette différence s’explique aussi par la nature du placement. L’immobilier coté peut bénéficier des cycles boursiers : quand la demande revient ou que le marché anticipe une croissance des loyers, la valeur des parts ou des actions peut grimper rapidement. L’exemple de RDS, qui a progressé de plus de 130% cette année, illustre bien ce potentiel, même si cette dynamique reste exceptionnelle ».

À l’inverse, acheter un appartement à 2 millions de DH ne fera jamais +130% en un an. Le rendement est plus stable, mais sans accélération, et surtout sans possibilité de sortir facilement. Une revente peut prendre des mois, parfois plus.

Enfin, il existe un point important : la liquidité. L’immobilier coté peut être acheté ou revendu en quelques minutes. Un appartement, non. Pour un petit porteur, cette différence change beaucoup de choses, notamment lorsque l’objectif est de rester flexible ou de réagir rapidement aux conditions de marché.

Au final, il ne s’agit pas de dire que l’un est meilleur que l’autre. Les deux répondent à des besoins différents. L’immobilier physique protège le patrimoine et apporte un revenu régulier, même modéré.

L’immobilier coté et les OPCI offrent des rendements potentiellement plus élevés, mais avec plus de volatilité.

Tout dépend du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à accepter les variations du marché.

Bourse, OPCVM, OPCI, immobilier… : le point sur les rendements

Il existe plusieurs types de placements au Maroc, répondant à des stratégies d’épargne et d’investissement très différentes selon l’horizon choisi, court, moyen ou long terme.

Les rendements qui en découlent varient fortement d’un produit à l’autre : certains privilégient la sécurité et la liquidité, d’autres misent sur la performance et la prise de risque.

Pour optimiser son épargne, l’investisseur peut combiner plusieurs approches, en mixant placements prudents et dynamiques. Mais il n’existe aucune recette miracle, car chaque épargnant agit selon ses objectifs, son profil et son appétence au risque.

Pour mieux évaluer les rendements offerts par les différents supports au Maroc, Médias24 a croisé les données les plus récentes et sollicité plusieurs acteurs du marché.

L’objectif est de dresser une photographie fidèle des rendements moyens observés sur les cinq dernières années, tout en mettant en lumière les tendances qui se redessinent sur le marché des placements.

Le marché boursier

La Bourse de Casablanca affiche une hausse de près de 26% depuis le début de l’année 2025. Sur un horizon de cinq ans, la progression dépasse 80%, illustrant le potentiel de rendement élevé qu’offre ce segment pour les investisseurs disposés à accepter une certaine volatilité.

« La Bourse reste un levier d’investissement puissant, mais elle exige une approche sélective et une vraie discipline de gestion », explique un analyste de marché. « Les investisseurs doivent raisonner en termes de stratégie de long terme, de diversification et de tolérance au risque ».

« Si le rendement moyen annualisé du MASI ressort autour de 12% à 13% sur les cinq dernières années, il s’accompagne d’une volatilité bien supérieure à celle des produits de taux ou de l’immobilier. Par ailleurs, le marché actions se distingue par sa capacité à créer de la valeur sur la durée, mais il demeure exposé aux cycles économiques et aux comportements spéculatifs », explique le même analyste.

Les OPCVM : un éventail de rendements selon la stratégie et l’horizon

Les Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) continuent d’occuper une place centrale dans les portefeuilles d’épargne au Maroc. Leurs performances reflètent la diversité des stratégies d’investissement, entre prudence monétaire et exposition aux actions.

Les fonds monétaires affichent un rendement moyen de 2,7% sur un an, tandis que les obligataires court terme (OCT) se situent autour de 3,4%. Ces produits, à faible volatilité, restent privilégiés pour les placements de trésorerie à court horizon.

Les fonds obligataires moyen et long terme (OMLT) enregistrent une performance moyenne de 7,1% sur un an et un rendement annualisé de 3,1% sur cinq ans.

« Les niveaux de taux observés depuis deux ans demeurent attractifs. La détente amorcée par Bank Al-Maghrib soutient les portefeuilles obligataires, notamment sur les maturités longues », explique un gestionnaire d’actifs.

Les fonds diversifiés, qui combinent actions et obligations, se distinguent par leur capacité à capter la hausse des marchés. Ils affichent 18,2% sur un an et environ 5,5% par an sur les cinq dernières années.

« Ces fonds offrent un bon compromis entre rendement et risque. Ils profitent de la dynamique boursière tout en conservant une composante obligataire qui limite la volatilité ».

Enfin, les fonds actions dominent largement le paysage. Leur performance atteint 34,6% sur un an, soit la meilleure progression du marché et environ 18,8% par an sur cinq ans, selon les rendements annualisés.

L’action reste la classe d’actifs la plus performante sur le long terme, mais aussi la plus exposée aux corrections de marché. Sur cinq ans, les fonds actions ont presque doublé, ce qui illustre la profondeur du rebond boursier.

Immobilier locatif et OPCI

« Le rendement locatif brut pour un appartement à usage résidentiel oscille en moyenne entre 5% et 8% par an », estime une source de gestion des actifs immobiliers.

Cette performance dépend fortement de la localisation du bien, et du rapport entre le prix d’achat et le loyer perçu.

« Dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, un appartement bien situé rapporte rarement plus de 5% à 6% brut. En revanche, dans les zones périphériques ou dans certaines villes secondaires, on peut atteindre 7% à 8%, mais au prix d’un risque de vacance plus important ».

Pour évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif, il faut déduire plusieurs éléments du rendement brut. Les frais d’acquisition, les charges de copropriété, d’entretien et de gestion, la vacance locative structurelle ainsi que la fiscalité sur les revenus locatifs.

« Quand on intègre l’ensemble de ces paramètres, le rendement net réellement perçu tourne plutôt autour de 3% à 4% par an. C’est un rendement raisonnable, mais surtout régulier, ce qui fait tout l’intérêt de l’immobilier dans un portefeuille à long terme ».

Sur un horizon de cinq ans, le rendement cumulé d’un placement locatif se situe entre 16% et 22%, selon les hypothèses retenues

« Autrement dit, un investissement d’un million de dirhams génère entre 160.000 et 220.000 DH de revenus locatifs nets sur cette période, hors éventuelle plus-value », poursuit notre source.

« L’immobilier n’est pas un produit de spéculation rapide. C’est un placement de construction patrimoniale, stable, tangible, et qui sert souvent d’ancrage de sécurité face à la volatilité des marchés financiers », conclut-il.

Par ailleurs, le secteur offre aussi d’autres portes d’entrée. Les investisseurs peuvent y accéder indirectement via le marché actions, notamment à travers des sociétés comme Aradei Capital ou Immorente Invest, spécialisées dans l’immobilier professionnel et qui rémunèrent régulièrement leurs actionnaires grâce à la distribution de dividendes issus de loyers commerciaux.

En ce qui concerne les OPCI, ce sont des placements de long terme, conçus pour générer des revenus réguliers à partir d’actifs locatifs : bureaux, commerces ou plateformes logistiques.

Leur horizon d’investissement est généralement de dix ans, même si les investisseurs peuvent souscrire ou racheter leurs parts deux fois par an, selon les dispositions prévues dans le règlement de gestion.

Leur modèle repose sur un équilibre entre performance, sécurité et liquidité, l’objectif étant de produire un flux de revenus stable tout en préservant la valeur du capital investi. Un gestionnaire de fonds souligne que la vocation première d’un OPCI est de « créer de la valeur à long terme à travers un immobilier structuré et professionnellement géré, offrant des rendements durables et maîtrisés ».

« En moyenne, le rendement locatif brut des actifs immobiliers intégrés dans les OPCI se situe entre 6% et 9%, selon les catégories d’immeubles et la qualité des locataires ».

Un placement en OPCI offre sur un horizon de cinq ans une rentabilité globale située entre 34% et 53% cumulés

« Le métal jaune reste une valeur refuge. C’est un placement qu’on peut intégrer dans une stratégie d’investissement à long terme, mais il ne faut pas en abuser. Accumuler trop d’or comporte ses propres risques, notamment en matière de sécurité ou de volatilité du cours », estime un autre gestionnaire interrogé.

L’or évolue aujourd’hui à des niveaux records, portés par les incertitudes économiques mondiales. « Cela reste un actif complémentaire, précise-t-il. En général, on recommande d’y consacrer entre 3% et 5% d’un portefeuille bien diversifié. Il est très difficile de prévoir son rendement et son évolution », poursuit le même gestionnaire.

Comptes sur carnet, dépôts à terme et bons du Trésor

« Les comptes sur carnet restent un placement de précaution plus qu’un produit de rendement. Sur les cinq dernières années, leur rémunération est restée particulièrement basse, autour de 1,8% en moyenne, avec un point bas proche de 1% en 2022″, explique une source de marché contactée par nos soins.

« Même lorsque les taux ont commencé à se redresser, l’ajustement sur les carnets d’épargne est resté très limité. En 2025, les taux se situent entre 1,9% et 2,2%, soit leur niveau le plus élevé depuis 2019. Mais c’est une amélioration symbolique car en termes réels, le rendement reste faible et à peine supérieur à l’inflation ».

« Dans ce cadre, les comptes sur carnet restent une épargne d’attente, pratique et sans risque, mais qui ne protège pas contre l’érosion du pouvoir d’achat ».

Concernant les dépôts à terme, ils restent un choix rassurant pour beaucoup d’épargnants. Ils permettent de placer son argent en toute sécurité, avec une visibilité claire sur le rendement, même si celui-ci reste modeste.

« Sur les cinq dernières années, la rémunération de ces produits s’est en effet située autour de 2,4% pour les dépôts à court terme et un peu moins de 2,7% pour ceux dépassant un an. Après plusieurs années de recul, une amélioration a commencé à se dessiner à partir de 2023″, ajoute notre interlocuteur.

« On a vu une petite tension sur les taux à partir de 2023. Les banques ont légèrement relevé leurs grilles, mais la hausse est restée contenue. En 2024, les rendements se sont stabilisés autour de 2,8% à 3% pour les dépôts d’un an, avant un léger repli observé depuis le début de 2025.

Sur cinq ans, en cumul, un compte sur carnet a généré à peine 9% de rendement, contre environ 13% à 15% pour les dépôts à terme, selon la durée et les conditions offertes par les banques

« Maintenant, si on parle du marché obligataire, il est globalement détendu. Sur le court terme, les bons du Trésor à un an se négocient autour de 2,2%, tandis que ceux à cinq ans s’établissent à environ 2,5%. Les maturités à dix ans affichent un rendement proche de 2,8%, et la courbe se redresse progressivement pour atteindre 3,3% sur vingt ans et 3,7% sur trente ans ».

« Les conditions d’émission sont restées confortables depuis le début de l’année », indique notre interlocuteur. « La demande des investisseurs institutionnels demeure forte, ce qui permet au Trésor de financer ses besoins sans exercer de pression sur les taux ».

Immobilier coté : un changement de comptabilité qui décale les revenus

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau plan comptable du secteur immobilier en janvier 2025, les promoteurs immobiliers cotés à la Bourse de Casablanca présentent désormais leurs résultats financiers selon un référentiel unifié.

Le chiffre d’affaires est reconnu uniquement à la signature de l’acte authentique, les bénéfices ne peuvent plus être lissés d’un exercice à l’autre, et les stocks sont encadrés par des règles d’évaluation plus strictes, souvent validées par des experts externes.

Cette réforme découle d’un besoin exprimé par les établissements de crédit, mais aussi par les investisseurs, face à la difficulté de comparer les états financiers des opérateurs immobiliers, notamment ceux cotés en bourse.

Le cœur du problème résidait dans les disparités importantes dans les méthodes de comptabilisation du chiffre d’affaires, qui faussaient la lecture de la performance et de la viabilité des projets.

Mais six mois plus tard, que nous disent vraiment les premiers états de synthèse publiés sous ce nouveau cadre ? Ces nouvelles règles modifient-elles uniquement la présentation des chiffres ou traduisent-elles des évolutions réelles dans l’activité des groupes cotés ? Et surtout, quel impact concret peut-on observer sur les opérateurs immobiliers cotés en bourse, tant sur le plan financier que boursier ?

Un chiffre d’affaires en hausse, mais désormais redéfini

Au premier trimestre 2025, les trois principaux promoteurs cotés, Addoha, Alliances et RDS, ont tous enregistré une hausse du chiffre d’affaires publié par rapport à la même période en 2024. Mais cette progression, bien que réelle, n’est pas directement comparable avec les exercices précédents, en raison du changement de référentiel.

Le chiffre d’affaires généré par Addoha au T1-2025 s’élève à 722 MDH, contre 689 MDH un an plus tôt, soit une progression de 5%. Si l’on applique les anciennes règles de comptabilisation, le chiffre d’affaires aurait été de 851 MDH, ce qui représente une évolution de 24% sur un an. La différence liée au changement de méthode atteint donc 129 MDH, correspondant à des revenus non encore comptabilisés en raison du nouveau référentiel.

Alliances affiche un chiffre d’affaires de 715 MDH, en hausse de 10% par rapport aux 650 MDH de T1-2024. En référentiel retraité, ce chiffre aurait atteint 854 MDH, soit une croissance de 31%. L’écart entre les deux méthodes s’élève ainsi à 139 MDH.

Le cas de RDS est plus spécifique. Le chiffre d’affaires déclaré au T1-2025 est de 64 MDH, contre 54 MDH à la même période l’an dernier, soit une hausse de 19%. Cette évolution est liée à des livraisons de stocks disponibles. RDS précise que le nouveau plan comptable n’a pas modifié la structure de reconnaissance de ses revenus au cours du trimestre.

Un effet comptable, certes visible, mais avant tout temporel

« L’écart entre les chiffres d’affaires publiés en 2025 et ceux qui auraient été constatés selon l’ancien référentiel comptable ne traduit pas un ralentissement de l’activité. C’est, très clairement, un effet de calendrier, lié aux nouvelles règles d’enregistrement imposées par le plan comptable sectoriel immobilier (PCSI). Désormais, le chiffre d’affaires ne peut être reconnu qu’au moment de la signature définitive de l’acte de vente devant notaire », explique un analyste de marché.

Autrement dit, même si un bien est achevé, livré et partiellement payé, il ne sera pas comptabilisé tant que le contrat n’est pas signé. Auparavant, certains promoteurs pouvaient enregistrer le revenu dès la remise des clés ou sur la base d’une simple facture. Le changement introduit par le nouveau référentiel est donc strict, mais vise bel et bien à renforcer la lisibilité et l’uniformité des comptes.

« Prenons un exemple. Addoha, son chiffre d’affaires constaté au T1-2025 s’élève à 722 MDH. Mais en appliquant l’ancienne méthode, il aurait atteint 851 MDH. La différence de 129 MDH ne signifie pas une perte ou une sous-performance, mais reflète simplement des ventes dont la signature définitive interviendra dans les exercices suivants ».

« Ces nouveautés sont prises en compte par les bureaux de recherche dans l’élaboration de leurs prévisions ».

C’est donc une réalité nouvelle pour les analystes et les investisseurs : le chiffre d’affaires devient plus « juridique » que jamais, collé à l’acte de vente, ce qui limite toute anticipation ou gestion de clôture. Pourtant, cette contrainte ne remet pas en cause les fondamentaux du secteur.

« Il faudra désormais apprendre à lire les résultats avec ce filtre, en s’appuyant sur d’autres indicateurs clés comme les préventes, les unités livrées, le chiffre d’affaires sécurisé ou encore la production en cours. Car c’est bel et bien dans ces données que se reflète l’activité réelle. Le nouveau plan comptable n’efface rien , c’est juste qu’il redistribue simplement les temporalités ».

En bourse, une évolution globalement positive pour le secteur immobilier

Depuis le début de l’année, l’indice sectoriel immobilier à la Bourse de Casablanca progresse de 4,8%.

RDS enregistre une hausse notable de 43,9%, tandis qu’Alliances affiche une progression de 4,2%. De son côté, Addoha recule de 5,8%

« Le contexte actuel reste favorable à une poursuite de la croissance. La baisse du taux directeur décidée par Bank Al-Maghrib en mars assouplit les conditions de financement pour les ménages et les opérateurs. Par ailleurs, le déploiement progressif des aides directes à l’acquisition de logement est perçu comme un levier de soutien à la demande, en particulier pour le logement social et intermédiaire », estime l’analyste.

Selon les prévisions de BKGR, les trois principaux promoteurs immobiliers cotés présentent une trajectoire d’amélioration progressive de leurs fondamentaux boursiers.

Alliances affiche un Price Earning Ratio (PER) attendu de 22,6x en 2025, puis 17,5x en 2026, ce qui traduit une anticipation de forte croissance bénéficiaire. Le titre pourrait ainsi regagner en attractivité, d’autant que le DPA passerait de 4 DH à 6 DH sur la période, avec un rendement qui resterait modeste, autour de 1,2% en 2026.

Pour Addoha, la trajectoire est similaire, mais avec des niveaux de valorisation encore élevés. Le PER atteindrait 56,6x en 2025 puis 48,4x en 2026, malgré une amélioration progressive du dividende par action (de 1 DH à 3 DH), portant le rendement à 6,3%.

Enfin, RDS se distingue par une baisse marquée de son PER, de 23,4x à 15,6x, qui reflète l’ampleur attendue de la reprise bénéficiaire.

Perspectives 2025-2026 : une dynamique globale positive

Selon les estimations de BKGR, le secteur immobilier coté devrait connaître une nette reprise de ses fondamentaux au cours des deux prochaines années. Le chiffre d’affaires global des trois opérateurs cotés passerait de 5,1 MMDH en 2024 à 7,0 MMDH en 2025, puis 8,1 MMDH en 2026, soit une croissance cumulée de 60% sur deux ans. Le résultat net part du groupe triplerait quasiment sur la même période.

La croissance projetée d’Alliances reste régulière. Le chiffre d’affaires progresserait de 17% en 2025, puis de 11% en 2026, soutenu par une dynamique continue des projets résidentiels et touristiques. Le résultat net suivrait une pente similaire, avec 64% en 2025, puis 29% en 2026, dépassant la barre symbolique des 600 MDH.

Pour Addoha, les revenus augmenteraient également de 17% en 2025, pour atteindre environ 3 MMDH, avant de franchir 3,4 MMDH en 2026 (+13%). Toutefois, la croissance bénéficiaire serait plus modérée, soit 2,6% en 2025, puis 16,7% en 2026.

Enfin, RDS afficherait une reprise spectaculaire. Le chiffre d’affaires passerait de 136 MDH en 2024 à plus de 1,2 MMDH en 2025, puis 1,6 MMDH en 2026, soit une multiplication par douze en deux ans.

Le RNPG suivrait cette dynamique, atteignant 160 MDH en 2026, après avoir été négatif en 2024. Ces prévisions reflètent une accélération attendue des livraisons et un retour progressif à l’équilibre financier.

Addoha : chiffre d’affaires en hausse de 5% à fin mars 2025

Addoha a enregistré un chiffre d’affaires de 722 MDH au premier trimestre 2025, soit une hausse de 5% par rapport à la même période de 2024.

Cette croissance apparente masque toutefois un changement comptable important : depuis le 1er janvier 2025, les règles de reconnaissance du chiffre d’affaires dans le secteur immobilier ont été modifiées. Selon l’ancien référentiel, le chiffre d’affaires d’Addoha aurait atteint 851 MDH.

Les préventes ont augmenté de 13% en glissement annuel, atteignant 2.908 unités contre 2.574 un an plus tôt. Ce rebond provient principalement du segment Économique & Moyen standing, avec 2.651 unités vendues, tandis que le Haut Standing recule à 257 unités.

Le carnet d’affaires d’Addoha sécurisé s’élève désormais à plus de 9,6 MMDH, dont 6,1 MMDH au Maroc et 3,5 MMDH en Afrique de l’Ouest. Cette dernière zone représente également 26% des 19.240 unités actuellement en production, confirmant son rôle stratégique dans la croissance d’Addoha.

Parallèlement, le groupe Addoha poursuit sa trajectoire de désendettement. L’endettement net a reculé de près de 200 MDH entre fin décembre 2024 et fin mars 2025, passant de 4,1 MMDH à 3,9 MMDH.

Baux commerciaux : le frein invisible qui étrangle les entrepreneurs marocains

Alors que le Maroc mise sur l’entrepreneuriat et l’économie locale, un frein méconnu continue de bloquer l’initiative privée : le régime des baux commerciaux. Derrière les vitrines fermées de nos villes, c’est un modèle dépassé, source d’injustice économique et de blocages, qui attend d’être réformé en urgence.

Amine Karrakchou, architecte, designer et urbaniste

Un risque juridique qui dissuade les propriétaires

Aujourd’hui, au Maroc, louer un local commercial est une source d’angoisse pour les propriétaires. En cas de loyers impayés, les procédures judiciaires peuvent durer deux ans, voire plus. Pendant ce temps, les propriétaires doivent supporter taxes, charges et frais d’avocat, sans espoir de récupérer rapidement leur bien ni leur revenu. Beaucoup préfèrent donc garder leurs locaux fermés, aggravant la rareté des espaces commerciaux et alimentant la spéculation.

Le pas de porte : un verrou financier pour les jeunes porteurs de projets

Face à cette insécurité, les propriétaires imposent un ‘pas de porte’, parfois de plusieurs centaines de milliers de dirhams. Une somme non remboursable, inaccessibles aux jeunes entrepreneurs, et non finançable par les banques. En cas d’échec, le locataire perd tout, sans filet de sécurité, sauf à trouver lui-même un repreneur. Une pratique qui, au lieu de sécuriser le marché, décourage l’innovation et pénalise les plus modestes.

Une confusion entre logique sociale et logique commerciale

Il est normal que la loi protège les familles contre l’expulsion. Mais cette protection doit-elle s’appliquer à des locaux commerciaux, où réactivité et flexibilité sont vitales ? En maintenant des procédures rigides et lentes, le cadre actuel freine la rotation naturelle des commerces et asphyxie la dynamique des centres urbains.

Une réforme qui pourrait doper l’économie locale

Accélérer les procédures judiciaires à six mois permettrait de rétablir la confiance des bailleurs. Cela remettrait sur le marché des milliers de locaux aujourd’hui vides, ferait baisser mécaniquement les loyers et ouvrirait des portes à de nouveaux entrepreneurs. Réformer le bail commercial, c’est offrir un coup d’accélérateur à l’économie locale, à l’emploi et au tissu entrepreneurial marocain.

Un chantier à ouvrir d’urgence

Alors que le Royaume ambitionne de devenir un hub régional de l’entrepreneuriat et de l’innovation, et avec l’avènement des grandes manifestations telles que la CAN et la Coupe du monde 2030, il est temps de s’attaquer à ce chantier longtemps ignoré. Moderniser le régime des baux commerciaux n’est pas seulement une mesure juridique : c’est un levier de croissance nationale.

Yamed group devient Ynexis, le groupe se réorganise autour de trois pôles

Quatre ans après être devenu Yamed Group, le groupe change à nouveau d’identité. Un changement qui reflète l’évolution de son modèle et l’élargissement de ses ambitions.

Derrière cette nouvelle appellation, Ynexis Group affirme sa volonté de connecter ses métiers, ses investisseurs et les territoires qu’il accompagne, en s’appuyant sur un modèle d’investissement urbain responsable et tourné vers l’innovation.

Créé en 2013, le groupe n’a cessé d’évoluer pour rester en phase avec les transformations du marché et les nouvelles attentes économiques et sociales.

« On est nés avec une idée très simple : créer de nouveaux standards pour l’immobilier au Maroc, imaginer des lieux de vie, bâtir des destinations. Grâce à l’engagement acharné de nos équipes, les résultats ont dépassé toutes nos espérances ».

« Aujourd’hui, en 2025, Ynexis, c’est 17 MMDH d’actifs sous gestion, 1,2 million de mètres carrés en développement et plus de 300 collaborateurs engagés chaque jour pour construire ce que nous sommes devenus », explique Karim Beqqali, patron d’Ynexis, lors d’une rencontre avec la presse tenue ce 29 avril 2025.

« Ynexis commence par un Y qui rappelle nos racines et notre histoire, ce qui a façonné ce que nous sommes devenus. Le mot vient ensuite du latin nexus, qui signifie lien et connexion, car toutes nos activités, entre la promotion, l’investissement et l’hospitality, sont reliées et forment une seule chaîne de valeur ».

« Nexus évoque aussi next, qui porte notre orientation naturelle vers l’avenir et le mouvement permanent vers ce qui vient. Enfin, is affirme notre identité de plateforme intégrée qui couvre toute la chaîne de valeur immobilière et touristique ».

La nouvelle organisation d’Ynexis est structurée autour de trois pôles : la promotion immobilière (Property Development), la gestion d’actifs (Investment Management) et l’hospitality.

Avant de devenir Ynexis, Yamed Group était structuré autour de quatre pôles principaux : Investment Management, Property Development, Real Estate Services et Hospitality, complétés par des fonctions supports intégrées.

Property Development

Depuis sa création, Yamed a porté l’activité historique du groupe autour de la promotion immobilière. Aujourd’hui, la marque est consacrée exclusivement au pôle Property Development d’Ynexis Group.

Comme l’explique Karima Zaouia, directrice du pôle, « la marque Yamed est ancrée dans notre histoire. Nous avons choisi de la préserver pour incarner notre vision de la promotion immobilière, en capitalisant sur sa notoriété et en affirmant notre volonté de créer des projets qui laissent une empreinte durable dans la vie de nos clients et dans nos villes ».

La nouvelle impulsion s’accompagne d’une évolution de la charte graphique et d’une nouvelle signature, « New Thinking, Better Living« , qui montre la volonté de proposer des espaces mieux pensés et adaptés aux besoins contemporains.

Appuyée sur une équipe de plus de 150 experts couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière, Yamed mise sur une intégration verticale qui garantit la qualité et l’excellence de ses projets.

Depuis ses débuts, la marque a accompagné les évolutions de la politique nationale du logement. Elle revendique la livraison de plus de 7.000 logements sociaux, notamment à travers le projet Amlak Bernoussi, l’un des plus importants développements du groupe avec près de 5.000 unités et des équipements pensés pour créer de véritables quartiers de vie.

Face à l’évolution du marché et à la disparition du dispositif de logement social subventionné, Yamed s’est tournée vers la classe moyenne.

Avec la résidence Mina à Oulfa, entièrement commercialisée, le groupe propose un nouveau modèle de moyen standing, plus exigeant et conforme aux standards internationaux. « Nous voulons aller au-delà de la définition classique du moyen standing au Maroc et apporter un produit réellement différenciant », souligne Karima Zaouia.

Sur le segment haut standing, Yamed poursuit ses développements avec la dernière tranche de villas de Terre Océane, à proximité du Morocco Mall. À Marrakech, un projet touristique et résidentiel est en cours pour accompagner la dynamique touristique exceptionnelle que connaît la ville.

Enfin, le projet Metropolitan, développé sur le site emblématique des anciennes Arènes de Casablanca, incarne la capacité du groupe à repenser l’immobilier urbain en proposant une combinaison d’espaces résidentiels, de bureaux, d’hôtels et de lieux de restauration haut de gamme.

Hospitality

Le pôle Hospitality a pour but de créer des destinations urbaines intégrées et emblématiques, alliant hébergement, restauration et expérience de vie. Il repose sur trois piliers complémentaires qui sont l’hôtellerie, la restauration et les résidences étudiantes.

« L’hospitality s’inscrit dans la continuité de notre métier de promoteur. Concevoir des destinations attractives passe par des hôtels et des restaurants capables de créer de la vie et d’ancrer les projets dans leur environnement urbain », explique Zineb Masrour, directrice du pôle Hospitality.

En matière d’hôtellerie, Ynexis développe aujourd’hui six projets emblématiques, dont un hôtel cinq étoiles LXR Hotels & Resorts et un complexe Curio Collection by Hilton à Casablanca, ainsi qu’un Curio Collection by Hilton à Rabat.

« Concevoir un hôtel aujourd’hui demande une lecture très fine des attentes du marché. Nous nous appuyons sur des partenariats stratégiques avec des opérateurs de renom tout en assurant une gestion active et rigoureuse de la performance de nos actifs », précise Zineb Masrour.

La restauration est développée en partenariat avec le groupe Moma, leader européen du food & entertainment. Deux premiers établissements, Noto et Bœuf sur le Toit, ont ouvert leurs portes à Marrakech et rencontrent un succès confirmé. De nouvelles ouvertures sont prévues dès 2026 à Casablanca et Rabat.

« Nous considérons la restauration comme un moteur d’expérience et de différenciation. Chaque concept vient renforcer l’attractivité des lieux et enrichir l’offre nationale en matière de gastronomie et de loisirs », souligne Zineb Masrour.

Le projet Metropolitan illustre parfaitement cette approche intégrée, avec l’ouverture prochaine de quatre concepts de restauration au sein même de l’hôtel Elixar, destiné à devenir une référence au cœur de Casablanca.

Enfin, la résidence étudiante complète la stratégie du pôle Hospitality. Avec la création de Twenty Campus Maroc, en partenariat avec un opérateur international, Ynexis souhaite répondre à la demande croissante d’infrastructures étudiantes modernes et adaptées aux nouveaux modes de vie.

La première résidence, située à Casa Anfa, ouvrira ses portes à la rentrée 2025 avec une capacité d’accueil de 380 étudiants.

Investment Management

Le pôle Investment Management a pour mission d’orienter les investissements vers des projets immobiliers essentiels pour accompagner les dynamiques économiques et sociales du Maroc.

« Notre rôle est d’être un trait d’union entre le capital, c’est-à-dire l’épargne des investisseurs, et les besoins immobiliers réels de nos territoires. Nous concevons des stratégies d’investissement adaptées à chaque profil d’investisseur, avec des objectifs de performance durable, de maîtrise des risques et d’impact positif », explique Franck Coudert, directeur du pôle Investment Management.

Ynexis Investment Management structure des véhicules d’investissement, réglementés ou non, qui permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille d’actifs sélectionnés avec rigueur.

Le groupe développe ses actifs en partenariat avec des opérateurs industriels et économiques, en portant leurs projets immobiliers pour leur permettre de se concentrer sur leur cœur d’activité.

L’approche d’Ynexis se veut multisectorielle et tournée vers les secteurs à fort potentiel. Présente dans la santé, l’éducation, l’hôtellerie et les bureaux, l’activité d’investissement a été pionnière au Maroc, notamment dans l’immobilier éducatif dès 2016 et hôtelier dès 2018.

L’ambition du pôle est double. D’une part, offrir à ses investisseurs des rendements solides et durables en s’alignant sur les meilleurs standards internationaux. D’autre part, contribuer activement au développement économique du Maroc en mobilisant le capital vers des secteurs stratégiques comme la santé, l’éducation ou l’hospitality.

Addoha : +480% en 5 ans, y a-t-il encore du potentiel ?

Entre avril 2020 et avril 2025, l’action Addoha est passée de 6,7 DH à 39 DH, soit une progression de plus de 480%. Une trajectoire qui place le titre parmi les plus fortes hausses à la Bourse de Casablanca sur la période. L’action Addoha a progressivement retrouvé de l’intérêt auprès des investisseurs, dans un contexte plus porteur pour l’immobilier social et la croissance des activités à l’international.

À la lumière de cette évolution, et alors que certains estiment que le titre est désormais bien valorisé, pour les investisseurs, une question subsiste : Addoha peut-elle encore surprendre en bourse, ou le meilleur est-il déjà derrière elle ?

Que peut encore attendre le marché ?

Avec près de 19.000 unités en chantier, dont un tiers situées en Afrique de l’Ouest, Addoha dispose d’un levier de croissance immédiat. La stratégie d’expansion hors Maroc n’est plus un pari, mais une réalité tangible : des projets sont livrés, financés et relancés, notamment à Abidjan, à Dakar ou à Conakry.

« Il faut prendre en compte la bonne communication du groupe. Le pipeline est là. Il y a un chiffre d’affaires sécurisé de plus de 9 MMDH, et des relais de croissance identifiés dans plusieurs capitales africaines », explique un analyste d’une société de bourse de la place.

Pour lui, « le titre doit encore bénéficier d’un effet volume et donc continuer à croître en bourse. Mais à condition que le groupe maintienne sa cadence opérationnelle et tienne ses engagements de livraison ».

Le Maroc entre aussi dans une période potentiellement favorable pour les opérateurs immobiliers. À l’horizon 2025-2030, plusieurs chantiers structurants se profilent. La Coupe d’Afrique des nations 2025, puis la Coupe du monde 2030, devraient entraîner des investissements publics et privés d’ampleur, en matière d’infrastructures, d’urbanisme, voire de logements.

« Il faut se rappeler que nous avons de bonnes perspectives dans notre économie, avec plusieurs fondamentaux de croissance déjà en mouvement. Et d’ailleurs, le secteur immobilier s’est bien comporté en 2024. De ce fait, Addoha reste bien positionné pour capter une partie de cette dynamique au cours de l’année 2025, notamment dans le logement social et intermédiaire, là où le besoin est structurel », estime notre interlocuteur.

Sans oublier que le programme d’aide directe au logement a agi comme un catalyseur pour l’immobilier résidentiel, en particulier sur le segment de la classe moyenne.

Valorisation actuelle : un titre devenu cher ?

« Si l’on raisonne d’un point de vue technique pour comprendre le comportement de l’action en bourse et savoir si elle est bien valorisée ou sous-valorisée, on commence généralement par regarder le PER, ou price-earnings ratio« . C’est tout simplement le rapport entre le prix de l’action en bourse et le bénéfice net généré par l’entreprise.

Plus le PER est élevé, plus le marché est prêt à payer cher pour chaque dirham de bénéfice. C’est souvent le signe d’une confiance forte dans la croissance future… mais aussi d’une exigence plus grande.

Dans le cas d’Addoha, le calcul est sans appel : avec un résultat net de 304 MDH en 2024 et une capitalisation boursière actuelle de plus de 15,7 milliards, le PER ressort à plus de 50x.

« Un PER de 50x signifie que l’investisseur paie aujourd’hui 50 DH pour un dirham de bénéfice annuel. C’est un niveau que l’on voit généralement sur des valeurs technologiques ou de croissance rapide, et beaucoup moins souvent dans l’immobilier traditionnel », estime-t-il.

À titre de comparaison, Alliances se traite aujourd’hui sur un PER d’environ 21x, avec une rentabilité bien installée.

« Beaucoup de gens pensent qu’une action à 465 DH est forcément plus chère qu’une action à 39 DH. Mais ce n’est pas du tout comme cela qu’on évalue la cherté d’un titre en bourse. Ce qui compte, ce n’est pas le prix en soi, mais ce qu’on obtient en contrepartie ».

« Un investisseur veut savoir combien de bénéfices il achète pour chaque dirham investi. C’est là que le PER entre en jeu. Il exprime combien de fois le bénéfice est ‘payé’ par le marché. Par exemple, avec Addoha, on est aujourd’hui sur un PER de plus de 50x, contre 21x pour Alliances. Cela veut dire qu’un investisseur paie 50 DH pour un dirham de bénéfice chez Addoha, mais seulement 21 DH chez Alliances. Et cela, c’est une vraie différence de valorisation, même si le cours de l’action Addoha est plus bas en apparence ».

« Le titre ne se paie pas sur ce qu’il a fait, mais sur ce qu’il pourrait faire. C’est une valorisation qui incorpore déjà beaucoup d’optimisme », poursuit notre interlocuteur.

Ce niveau de valorisation ne veut pas dire que l’action va corriger. Mais il implique un changement d’attitude : le marché devient plus attentif, moins tolérant aux retards ou aux contre-performances.

« Lors de la séance du 20 mars 2025, Addoha s’est imposé comme le titre le plus échangé du marché, avec plus de 1,9 million d’actions traitées pour un volume global dépassant les 84 MDH. L’action a terminé au plafond de variation journalière autorisé, en hausse de 9,99% à 45,27 DH, ce qui montre un fort courant acheteur sur la valeur. Ce mouvement, soutenu par des volumes élevés, a confirmé l’intérêt persistant du marché pour le titre, dans un contexte de consolidation plus large du MASI ».

Les moteurs financiers de la hausse

La forte reprise du titre Addoha en bourse ne s’explique pas uniquement par une revalorisation du marché. Elle est aussi le fruit d’un travail progressif mené en interne pour remettre la machine en ordre de marche. 2024 marque à bien des égards l’année de la confirmation, avec des indicateurs opérationnels et financiers en nette amélioration. Une dynamique qui nourrit la confiance des investisseurs.

Le groupe a enregistré près de 10.700 préventes en 2024, un niveau en hausse de 15% par rapport à 2023. Derrière cette croissance, on retrouve un double moteur : le redémarrage des projets au Maroc, notamment à Casablanca et Rabat, mais aussi l’accélération de l’activité en Afrique de l’Ouest, qui représente désormais plus d’un cinquième des unités vendues.

Mais au-delà des signatures, c’est le retour à une production soutenue qui marque une réelle rupture. En 2024, 10.376 unités ont été livrées, soit 43% de plus qu’en 2023.

Ce rythme, inédit depuis plusieurs années, reflète la montée en puissance progressive des chantiers, après une phase de reconfiguration du foncier et des programmes. À fin décembre, près de 18.900 unités étaient encore en cours de construction, et leur livraison devrait générer plus de 11 MMDH de chiffre d’affaires à terme.

Cette montée en cadence se traduit aussi dans les comptes. Le chiffre d’affaires 2024 atteint 2,6 MMDH, en hausse de 22%, tiré notamment par les livraisons de tranches au Maroc, en Guinée et en Côte d’Ivoire. Mais c’est surtout la rentabilité qui s’améliore nettement.

Le résultat opérationnel a plus que doublé, passant de 208 à 455 MDH, avec une marge d’exploitation qui remonte à 18%, contre 10% un an plus tôt. Le résultat net consolidé ressort à 304 MDH, en progression de 61%.

Enfin, le volet financier n’est pas en reste. Malgré la reprise des chantiers, l’endettement net a diminué, passant de 4,3 à 4,1 MMDH, grâce à une génération de cash plus robuste. Le gearing descend ainsi à 28,8%, un niveau considéré comme raisonnable pour un acteur du secteur.

OPCI : Maydane REIM gère 19 MMDH et cible un rendement jusqu’à 9%

Introduits au Maroc en 2016 avec la promulgation de la loi 70-14, les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) ont réellement pris leur envol à partir de 2019, année où l’AMMC a délivré les premiers agréments. Depuis, ces véhicules d’investissement connaissent une montée en puissance, avec près de 60 OPCI agréés à fin septembre 2024 et un actif sous gestion dépassant 96 MMDH.

Conçus pour structurer et dynamiser l’investissement dans l’immobilier locatif, les OPCI répondent aux attentes des institutionnels et, à terme, des particuliers.

Dans un environnement où les cycles économiques influencent l’évolution du marché, la gestion d’un OPCI repose sur des choix stratégiques précis.

Les sociétés de gestion doivent composer avec la répartition des actifs, l’adaptation aux nouvelles contraintes réglementaires et les opportunités de financement pour assurer un rendement optimisé à leurs investisseurs.

Maydane REIM s’inscrit dans cette dynamique en adoptant une approche flexible et ciblée. C’est une société de gestion d’OPCI indépendante, filiale du groupe Maydane Capital, banque d’affaires agissant pour le compte de clients institutionnels (principalement des caisses de retraites et des compagnies d’assurances) ou clients corporate. Maydane Capital, à travers ses filiales, agit dans les métiers de l’investissement, le conseil et l’immobilier.

Meriam Himdi, Directrice générale déléguée, détaille les principes qui définissent leur stratégie et leur vision du marché immobilier marocain.

À ce jour, Maydane REIM gère un portefeuille global de plus de 19 milliards de dirhams. « Notre clientèle est composée à plus de 95% d’investisseurs institutionnels, tandis que les entreprises représentent moins de 5%. Nous ne comptons pas, à ce stade, de clients particuliers. Le niveau de liquidité des OPCI, et donc des actifs immobiliers sous-jacents, n’est pas nécessairement adapté aux investisseurs personnes physiques », explique Meriam Himdi.

« À ce stade, nous considérons que ces produits conviennent davantage à des investisseurs institutionnels en raison de leur horizon d’investissement. Toutefois, des solutions adaptées aux clients personnes physiques sont en cours de réflexion, en veillant à prendre en compte à la fois les contraintes de liquidité et les horizons de placement spécifiques à cette catégorie d’investisseurs ».

« Les OPCI sont des véhicules d’investissement long terme, avec un horizon d’environ 10 ans. Les investisseurs ont toutefois la possibilité de souscrire et de racheter leurs parts de manière semestrielle, sauf si une période de blocage est prévue dans le règlement de gestion de l’OPCI concerné ».

La gestion d’un OPCI repose sur un équilibre subtil entre performance, maîtrise des risques et liquidité des actifs.

« Notre mission est de créer de la valeur financière à travers l’investissement immobilier. Nous structurons et gérons des fonds offrant des rendements stables, optimisés et durables, » ajoute-t-elle.

Le rendement locatif brut d’un actif immobilier se situe entre 7,5% et 9%

Ce rendement dépend de plusieurs critères : la qualité, la typologie et l’emplacement de l’actif, ainsi que la durée du bail et la solidité financière du locataire. Un bail à long terme et ferme justifie un rendement plus modéré, autour de 7,5%, tandis qu’un bail plus court implique une exigence de rendement plus élevée, pouvant dépasser 9% ».

La stratégie adoptée repose sur une allocation en phase avec la profondeur du marché et les spécificités de chaque classe d’actifs.

« Nous ajustons nos approches en fonction des objectifs et des horizons de placement des investisseurs, en proposant une gamme de fonds diversifiée : certains sont thématiques, d’autres généralistes. Nous proposons également des OPCI dédiés, permettant de déployer une stratégie d’investissement sur mesure, ainsi que des structures en club-deal« .

Si les OPCI sont généralement perçus comme des placements sécurisés à long terme, Maydane REIM cherche aussi à saisir des opportunités à travers des stratégies dites opportunistes et value-added. « Nous allions des investissements sécurisés à des projets de structuration immobilière plus complexes, impliquant des financements innovants. L’objectif est d’optimiser la rentabilité tout en assurant une gestion efficace des fonds propres ».

L’allocation entre immobilier et actifs financiers : un équilibre stratégique

Bien que les OPCI soient principalement orientés sur l’immobilier locatif, leur allocation comprend également une part d’actifs financiers, imposée par la réglementation. « Les produits financiers font partie intégrante de notre univers d’investissement, mais ils sont essentiellement utilisés pour placer les revenus générés par l’activité immobilière, » souligne Meriam Himdi.

« La réglementation définit des ratios spécifiques selon le type d’OPCI. Pour les OPCI grand public, il est obligatoire de détenir au moins 10% d’actifs financiers, tandis que pour un OPCI-RFA (règles de fonctionnement allégées), cette exigence ne s’applique pas. Toutefois, la part des actifs immobiliers doit toujours représenter un minimum de 60% du portefeuille, quelle que soit la catégorie d’OPCI ».

Chez Maydane REIM, nous nous concentrons principalement sur l’investissement locatif, et environ 95% du portefeuille sous gestion est constitué d’actifs immobiliers contre 5% d’actifs financiers.

« Nous veillons à ce que nos investisseurs bénéficient pleinement du rendement locatif immobilier, domaine dans lequel nous sommes spécialisés. Bien qu’il existe d’autres solutions pour les placements financiers sur le marché, notre objectif est de maximiser le rendement locatif immobilier, car c’est notre cœur de métier. Le placement de nos excédents de trésorerie s’effectue à travers des instruments liquides à faible risque, tels que les OPCVM ou des bons du Trésor à courte maturité » .

Les segments immobiliers porteurs

L’évolution récente du marché immobilier marocain révèle des tendances contrastées selon les segments. Certains secteurs, comme le résidentiel, subissent une pression accrue, tandis que d’autres connaissent un regain d’intérêt.

« Nous nous concentrons principalement sur l’immobilier professionnel, couvrant les bureaux, le commerce, la santé, l’éducation, l’industrie et la logistique. En revanche, nous ne nous positionnons pas sur l’hôtellerie, car il s’agit généralement de contrats de gestion plutôt que de location. De même, bien que l’immobilier résidentiel puisse être locatif, il ne fait pas partie de notre cible immédiate« , explique Meriam Himdi.

« Nous nous concentrons sur les actifs offrant un équilibre optimal entre rendement et stabilité, en nous appuyant sur des principes solides de gouvernance et de transparence ».

L’impact des taux d’intérêt sur les choix d’investissement

Dans un contexte où les taux d’intérêt influencent les décisions d’investissement, la question du financement reste centrale pour les OPCI.

« Le financement bancaire nous permet de bénéficier de l’effet de levier pour créer de la valeur. Tant que le rendement locatif dépasse le coût de l’endettement, nous privilégions cette approche afin d’optimiser la rentabilité et d’accroître notre capacité d’investissement. En revanche, si le coût du financement devient trop élevé, l’attrait de la dette diminue, car la marge de rentabilité entre le rendement locatif et le coût du financement se réduirait. Dans ce cas, nous ajustons notre stratégie en conséquence », précise-t-elle.

Cette flexibilité dans la gestion de la dette reste essentielle pour maintenir des performances solides tout en maîtrisant les risques.

Plus le risque est élevé, plus le rendement attendu l’est aussi.

« Si un actif présente un risque locatif important, nous exigerons un rendement supérieur. À l’inverse, un actif bien sécurisé avec un locataire solide permet d’accepter un rendement plus bas« , conclut-elle.

Vente immobilière. Comment la qualité des photos joue un rôle essentiel dans la vente d’un bien

La qualité des photos est essentielle dans la vente immobilière. Il suffit de quelques secondes pour qu’un acheteur potentiel prenne sa décision. Une annonce avec des photos attrayantes capte immédiatement l’attention et donne envie de cliquer pour en savoir plus. Médias24, avec son partenaire Yakeey, spécialiste de l’immobilier, vous donne les clés pour réaliser des photos qui mettront en valeur votre bien. Il existe certaines règles élémentaires pour prendre des photos de qualité qui maximiseront vos chances de générer de la demande sur vos biens.

En premier lieu, il faut veiller à ce que l’appartement soit bien rangé. N’oubliez pas de retirer vos photos personnelles. N’hésitez pas à allumer toutes les lumières disponibles et à ajuster les voilages et les rideaux en fonction de la vue et du vis-à-vis. Vérifiez que toutes les portes de placard sont bien fermées.

Privilégier la qualité à la quantité

Pour plus d’impact, prenez les photos en mode paysage et les vidéos en mode portrait. Pour chaque pièce, prenez deux à trois clichés par pièce, sous différents angles. S’il y a des miroirs dans vos prises de vue, faites attention aux reflets. Si vous photographiez en extérieur, minimisez autant que possible la capture des propriétés mitoyennes.

En général, il faut privilégier la qualité à la quantité en publiant les photos les plus attractives uniquement. Procédez à une sélection pour montrer votre bien sur son plus meilleur jour. L’idéal est de présenter une photo du salon, de la salle de bain, de la cuisine et d’une chambre (au minimum).

Attention aux faux pas

Certaines erreurs sont à prohiber puisqu’elles desserviront la vente, comme de capturer les défauts (traces d’humidité, fils électriques apparents, etc). Évitez d’utiliser des captures d’écran depuis un téléphone, car elles peuvent s’afficher dans un format incorrect sur le digital. Les photos affichant des visages ou des plaques d’immatriculation de véhicules sont à bannir. Et, enfin, évitez d’apparaître dans les miroirs. Yakeey vous propose une astuce, dans ce sens : prenez les photos en position accroupie dans la salle de bain pour être sous le niveau du plan de la vasque ou filmez un angle opposé.

En quoi les photos sont-elles essentielles dans la vente d’un bien ?

Les images de qualité mettent en avant les atouts de l’appartement, comme la luminosité, les volumes, l’état général, etc. Elles permettent de susciter une projection positive chez l’acheteur. Dans un marché saturé, une annonce avec des photos professionnelles se démarque des autres et attire plus de visites virtuelles et physiques, ce qui permet de se différencier face à la concurrence.
Les belles images créent un coup de cœur et aident l’acheteur à se projeter dans le bien. Cela augmente les chances de contact et réduit le temps de vente. Des photos professionnelles ne sont pas juste un « plus », elles sont un levier stratégique pour vendre plus vite et potentiellement à un meilleur prix, en donnant envie aux prospects de visiter l’actif.

Le français Sergic mise sur Biben ADB pour renforcer sa présence au Maroc

Cette opération, soumise à l’accord du Conseil de la concurrence, permettrait au groupe Sergic, fort d’une première expérience réussie au Canada, de poursuivre son développement au niveau international en accélérant la croissance de Biben ADB, peut-on lire dans un communiqué du groupe.

Face à un marché de l’immobilier marocain dynamique et marqué par une professionnalisation grandissante, le groupe Sergic souhaite continuer à apporter son savoir-faire, sa technologie et son expertise dans le domaine de la gestion de copropriétés, poursuit la même source.

Etabli en 2022 au Maroc, Biben ADB a pour ambition de transformer les métiers de syndic de copropriété pour répondre aux besoins du marché, en proposant les services les plus innovants et la meilleure qualité de service, note le communiqué.

A travers ses différentes marques, Sergic propose un accompagnement, aux particuliers comme aux professionnels, sur l’ensemble de la chaîne de valeurs de la gestion immobilière et la valorisation du patrimoine, à l’exploitation de résidences, en passant par un accompagnement technique à la transition énergétique de l’immobilier.

À la tête de Biben, Nicolas Beun, directeur général délégué du groupe Sergic, et El Mehdi Agnoug, son adjoint, portent une ambition claire : « faire de Biben un acteur de référence sur le marché marocain de l’administration de biens en alliant expertise, digitalisation et excellence opérationnelle ».

H&S Invest Holding de Moncef Belkhayat en passe d’acquérir 25% de la société de construction & travaux publics Gidna

Cette alliance stratégique vise à accélérer le développement de Gidna, avec pour objectif d’atteindre un chiffre d’affaires d’un milliard de DH au cours des 12 prochains mois, indique un communiqué de H&S Invest Holding.

Depuis sa création en 2006 par Zaid Lahbabi, Gidna, co-gérée avec Jalal Ababou et Ahmed Rachi, s’est imposée comme un expert de référence dans la construction de bâtiments spécialisés et d’infrastructures complexes, couvrant plusieurs secteurs d’activité :

• Industrie : usines, entrepôts et installations industrielles
• Logistique : infrastructures logistiques, terminaux de transport, centres de distribution
• Éducation : écoles, universités et établissements de formation
• Santé : hôpitaux et cliniques
• Sport : complexes sportifs, centres de formation et salles couvertes.

Vers une introduction en bourse entre 2027 et 2028

Dans le cadre de ce partenariat, une refonte de la gouvernance sera mise en place, notamment avec le renforcement de la direction financière, en vue d’une potentielle introduction en bourse entre 2027 et 2028, selon l’avancement des préparatifs, précise le communiqué.

A travers cette alliance stratégique, H&S consolide sa position de holding d’investissement dans les métiers de l’industrie et de la distribution à travers Dislog Group ; les métiers de la logistique et du transport à travers Building Logistics Services ; les métiers du marketing, des médias et de la presse à travers WB Africa et Horizon Press et enfin les métiers de l’immobilier à travers Kaya Immobilier et désormais Gidna, poursuit le communiqué. A noter que le dossier sera soumis à l’approbation administrative préalable du Conseil de la concurrence.

H&S Invest Holding a été accompagné par le cabinet Hilmi Law Firm.

À Marrakech, les prix du foncier et de l’immobilier ont flambé

Le secteur immobilier au Maroc, et particulièrement celui des grandes métropoles, traverse une période de fortes tensions, marquée par une envolée des coûts. La hausse des prix est alimentée par plusieurs facteurs, parmi lesquels l’augmentation du coût de la main-d’œuvre dans le secteur du BTP, la flambée des prix des matériaux de construction et une demande toujours soutenue malgré ces contraintes.

Marrakech, l’une des principales destinations touristiques et économiques du pays, ne fait pas exception à cette dynamique inflationniste. Portée par son attrait historique, culturel et économique, la ville ocre connaît une montée en flèche des prix du foncier et des biens immobiliers. Cette situation suscite des inquiétudes croissantes auprès des promoteurs immobiliers, qui évoquent désormais un marché en situation de quasi-saturation.

Une envolée des prix observée depuis le début de l’année 2024

Contacté par Médias24, le directeur d’une entreprise de promotion immobilière explique que la tendance haussière s’est installée il y a environ un an. « Depuis 2024, les prix du foncier à Marrakech ont pratiquement doublé. Avant, nous étions à environ 500 DH le mètre carré. Aujourd’hui, il est courant de le voir atteindre 1.000 DH, voire plus. C’est une évolution attendue compte tenu de l’afflux de touristes et de l’essor des activités économiques dans la ville », souligne notre source.

Concernant la question d’une saturation du marché, notre interlocuteur nuance. « Dire qu’il n’y a plus de terrains disponibles au cœur de Marrakech n’est pas exact. Il y en a, mais les prix sont devenus prohibitifs, ce qui freine l’accès des promoteurs, notamment ceux disposant de capitaux limités ».

De son côté, une directrice d’agence immobilière confirme cette flambée des prix et en explique les causes. Pour elle, cette hausse est le résultat d’une combinaison de facteurs structurels et conjoncturels. « Les prix de l’immobilier à Marrakech ont atteint des niveaux jamais vus. Les terrains qui se négociaient auparavant à 400-500 DH le mètre carré dépassent désormais les 1.000 DH », constate-t-elle.

Parmi les causes principales de cette flambée, la demande générée par les grands chantiers en prévision de la Coupe d’Afrique des nations 2025 et de la Coupe du monde 2030 a exercé une pression considérable sur le marché.

« Ces événements ont dopé la demande en matériaux et en main-d’œuvre, entraînant une hausse vertigineuse des coûts de construction. Le ciment, les briques, le bois et le fer ont vu leurs prix grimper en flèche. Cette inflation des coûts, combinée à la revalorisation des prix de l’immobilier, a créé une véritable inflation des tarifs », poursuit notre source.

Elle illustre cette tendance par un exemple concret. « Avant la pandémie de Covid-19, j’ai vendu près de 13 villas à Marrakech à un prix moyen de 4,5 millions de dirhams l’unité. Aujourd’hui, avec la flambée des coûts et la hausse du prix des terrains, il est pratiquement impossible d’acquérir une villa en dessous de 8,5 MDH. En l’espace de quatre à cinq ans, on observe une augmentation de 4 MDH, ce qui est totalement inédit », souligne-t-elle.

Malgré cette envolée des prix, le marché immobilier ne montre aucun signe de ralentissement

Les transactions d’achat et de vente se maintiennent à un niveau élevé, démontrant que la demande demeure forte, malgré des prix record. « Les opérations de vente continuent sur une trajectoire ascendante, sans aucun signe de ralentissement du marché. Malgré la flambée des prix, l’intérêt des acheteurs demeure intact et les acquisitions se poursuivent à un rythme soutenu. Pour l’instant, la demande reste robuste, et rien ne laisse présager une récession », conclut-elle.