Baux commerciaux : le frein invisible qui étrangle les entrepreneurs marocains

Alors que le Maroc mise sur l’entrepreneuriat et l’économie locale, un frein méconnu continue de bloquer l’initiative privée : le régime des baux commerciaux. Derrière les vitrines fermées de nos villes, c’est un modèle dépassé, source d’injustice économique et de blocages, qui attend d’être réformé en urgence.

Amine Karrakchou, architecte, designer et urbaniste

Un risque juridique qui dissuade les propriétaires

Aujourd’hui, au Maroc, louer un local commercial est une source d’angoisse pour les propriétaires. En cas de loyers impayés, les procédures judiciaires peuvent durer deux ans, voire plus. Pendant ce temps, les propriétaires doivent supporter taxes, charges et frais d’avocat, sans espoir de récupérer rapidement leur bien ni leur revenu. Beaucoup préfèrent donc garder leurs locaux fermés, aggravant la rareté des espaces commerciaux et alimentant la spéculation.

Le pas de porte : un verrou financier pour les jeunes porteurs de projets

Face à cette insécurité, les propriétaires imposent un ‘pas de porte’, parfois de plusieurs centaines de milliers de dirhams. Une somme non remboursable, inaccessibles aux jeunes entrepreneurs, et non finançable par les banques. En cas d’échec, le locataire perd tout, sans filet de sécurité, sauf à trouver lui-même un repreneur. Une pratique qui, au lieu de sécuriser le marché, décourage l’innovation et pénalise les plus modestes.

Une confusion entre logique sociale et logique commerciale

Il est normal que la loi protège les familles contre l’expulsion. Mais cette protection doit-elle s’appliquer à des locaux commerciaux, où réactivité et flexibilité sont vitales ? En maintenant des procédures rigides et lentes, le cadre actuel freine la rotation naturelle des commerces et asphyxie la dynamique des centres urbains.

Une réforme qui pourrait doper l’économie locale

Accélérer les procédures judiciaires à six mois permettrait de rétablir la confiance des bailleurs. Cela remettrait sur le marché des milliers de locaux aujourd’hui vides, ferait baisser mécaniquement les loyers et ouvrirait des portes à de nouveaux entrepreneurs. Réformer le bail commercial, c’est offrir un coup d’accélérateur à l’économie locale, à l’emploi et au tissu entrepreneurial marocain.

Un chantier à ouvrir d’urgence

Alors que le Royaume ambitionne de devenir un hub régional de l’entrepreneuriat et de l’innovation, et avec l’avènement des grandes manifestations telles que la CAN et la Coupe du monde 2030, il est temps de s’attaquer à ce chantier longtemps ignoré. Moderniser le régime des baux commerciaux n’est pas seulement une mesure juridique : c’est un levier de croissance nationale.

Investir dans le locatif. Comment choisir son bien ? (1/2)

Investir dans l’immobilier comporte plusieurs avantages, en fonction des individus et des projets de vie. Certains souhaitent se constituer un patrimoine immobilier qui génère des revenus complémentaires et une plus-value potentielle au moment de la revente, d’autres veulent acquérir un bien qui sera autofinancé, en totalité ou en partie, par les loyers. Tandis que d’autres veulent réaliser une forme de donation pour leur famille.

Les préoccupations principales concernent le rendement locatif et la rentabilité. Médias24, avec son partenaire Yakeey, spécialiste de l’acquisition immobilière, vous propose, dans cette première partie, une plongée initiale dans l’univers de l’investissement locatif.

Il faut tout d’abord considérer plusieurs éléments : l’emplacement du bien, sa demande locative potentielle, le prix d’achat, les coûts de rénovation, les frais d’un éventuel ameublement, les charges récurrentes, les frais de gestion locative, la fiscalité à prévoir.

Rendement, rentabilité, kézako ?

Le rendement sert à mesurer la performance brute ou nette d’un investissement locatif. Il permet d’évaluer si un bien est intéressant en termes de revenus locatifs par rapport à son prix d’acquisition. Le prix d’achat comprend les frais d’acquisition (notaires, commission agent, droits d’enregistrement, etc.).

Il est généralement calculé en pourcentage :

• Rendement brut = (loyer annuel/prix d’achat) × 100
• Rendement net = [(loyer annuel – charges et taxes)/prix d’achat] × 100

La rentabilité, pour sa part, prend en compte tous les paramètres financiers de l’investissement, y compris les coûts annexes (travaux, impôts, vacance locative, revente…). Elle reflète la véritable performance financière d’un bien sur le long terme, et elle prend en compte la plus-value à la revente du bien.

En somme, le rendement est une mesure rapide et souvent brute de la performance locative, alors que la rentabilité est plus globale et intègre tous les coûts et gains liés à l’investissement sur la durée de détention.

Quel type de quartier ?

En matière d’investissement locatif, certains peuvent faire le choix d’acheter un bien dans un quartier consolidé et recherché par les locataires. Il se louera facilement et rapidement en cas de départ du locataire, mais la plus-value à la revente sera limitée.

On peut aussi investir dans un quartier non consolidé en pleine expansion, peu recherché par les locataires à court terme, avec des loyers plus abordables, mais qui pourrait avoir une plus grande plus-value en cas de revente du bien après la durée de détention.

À noter que les investisseurs qui utilisent la dette privilégient souvent des quartiers consolidés avec des niveaux de loyers connus et des risques de vacance plus limités, car ils comptent sur les loyers pour payer la traite.

Yakeey peut vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier avec une large offre de biens en vente sur sa plateforme. Après l’acquisition, Yakeey peut également prendre en charge la location de votre bien et vous accompagner de A à Z pour un investissement en toute sérénité.

Marché du locatif. Comment se comportent les loyers dans les grandes villes

Le marché immobilier au Maroc a été traité à plusieurs reprises par Médias24 grâce à son partenaire immobilier Yakeey. Alors qu’il avait été abordé surtout sur le plan de l’achat, de la possession de bien, il convient également d’aborder le marché locatif.

Pour Médias24, Yakeey a pu collecter des milliers de données pour élaborer une cartographie du marché locatif dans cinq grandes villes du Royaume, à savoir Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger et Agadir. Les statistiques qui suivent s’appuient sur environ 40.000 offres de location en ligne sur les portails d’annonces, et non sur des transactions effectuées. Les niveaux de loyers effectifs pourraient donc être légèrement plus bas, et cela ne concerne que l’offre mise en ligne pour trouver un locataire, excluant de fait la conclusion de baux en direct ou via des intermédiaires.

62% de l’offre analysée se situe à Casablanca

Parmi les dizaines de milliers d’offres analysées par Yakeey, il ressort que la vaste majorité d’entre elles proposent des biens à louer à Casablanca. La capitale économique concentre, à elle seule, 62% de l’offre recensée dans l’ensemble de ces cinq villes. 14% des offres de location sont proposées à Marrakech comme à Rabat, puis 8% à Tanger et un faible 3% à Agadir.

En termes de prix, voici les loyers par ville et par taille de logement, s’agissant d’un bien meublé ou non meublé :

On observe qu’en règle générale, Rabat et Casablanca sont, sans surprise, les villes avec les loyers les plus onéreux. Les studios casablancais se louent en général un peu plus cher que les studios de Rabat, qu’ils soient vides ou meublés, mais pour les appartements de 2 ou 3 chambres, les loyers de la capitale dépassent ceux de Casablanca.

Toutes catégories de biens confondues, les loyers à Agadir sont les plus bas, avec un maximum de 5.950 dirhams pour un appartement non meublé de trois chambres.

Au global, on observe que pour chaque ville, les prix des loyers pour les studios progressent entre 1.000 et 1.500 dirhams mensuels entre la location vide et la location meublée. Pour les appartements comprenant 2 ou 3 chambres, les prix à la location peuvent varier plus fortement entre 2.500 et 3.000 dirhams.

Près d’un tiers des offres de location sont des studios

Concernant l’offre locative, on perçoit également l’essor des studios [appartement avec une seule chambre, ndlr]. Les données de Yakeey montrent que 31% des biens en location sont des studios. En première position, les appartements avec deux chambres représentent 44% de l’offre, puis les appartements avec 3 chambres qui comptent pour le quart des offres sur le marché en ligne.

Mais faisons un zoom sur Casablanca qui concentre près des deux tiers de l’offre nationale des biens locatifs, ainsi que la majorité de l’offre en studios, de plus en plus populaires. D’après les données dont nous disposons, les quartiers qui affichent le niveau de loyer le plus élevé pour un studio meublé sont :

– Aïn Diab : 10.000 DH/mois ;

– CFC : 8.800 DH/mois ;

– Racine 8.000 DH/mois ;

– Gauthier : 7.500 DH/mois ;

– Maârif : 6.000 DH/mois.

Ces biens sont très demandés et appréciés, car ils permettent de générer un rendement locatif intéressant, compris entre 5,5% et 7%. Par exemple, un studio au Maârif acheté et meublé à 1,1 MDH, et loué à 6.000 DH/mois, rapporterait 6,5% de rentabilité brute avant impôts et taxes.

Il est également important de savoir que si ce type de bien est actuellement très disponible dans la capitale économique, l’agence urbaine a récemment indiqué qu’il ne fallait pas dépasser 20% de studios dans le total des unités d’un projet présenté pour autorisation de construire.