Immobilier : où se trouvent vraiment les rendements aujourd’hui

L’immobilier figure depuis longtemps parmi les choix d’investissement les plus courants. Certes, il existe plusieurs formules et, face à la multiplication de ces options comme l’achat d’un studio ou d’un appartement pour le louer, l’acquisition d’actions de sociétés immobilières cotées ou encore l’exposition via les OPCI, plusieurs peuvent se poser la question : quel est aujourd’hui le placement le plus rentable ?

Alors, même si toutes ces options reposent sur l’immobilier, elles diffèrent dans leur logique, leur fonctionnement et dans la manière dont elles combinent rendement et risque.

L’immobilier coté en bourse

Sur la Bourse de Casablanca, le segment immobilier affiche un parcours contrasté depuis le début de l’année. L’indice « MASI Participation et Promotion Immobilières » progresse d’environ 14,3% en YTD, un niveau qui reste inférieur à la performance globale du MASI, qui avoisine 27%.

« Le secteur immobilier, dans sa globalité, a plutôt bien tenu cette année si l’on regarde son historique, alors qu’il avait enchaîné plusieurs exercices calmes. Aujourd’hui encore, l’immobilier coté reste marqué par une forte volatilité, mais il faut rappeler que l’ensemble du marché traverse lui aussi une période très volatile », commente un analyste de la place.

Actuellement, cette volatilité reste perceptible, d’autant plus que l’ensemble du marché traverse une phase mouvementée. Mais depuis mi-octobre 2025, l’indice immobilier a rattrapé une partie de son retard et a même surperformé le MASI sur plusieurs séquences.

« Cette reprise est soutenue par l’amélioration du sentiment vis-à-vis des valeurs cycliques. Il faut aussi rappeler qu’en novembre, le MASI a globalement corrigé, ce qui a entraîné tout le marché dans une tendance baissière ».

« 2026 devrait être l’année d’un rebond plus durable. Dans ce contexte, il existe de réelles opportunités d’entrée pour les investisseurs qui acceptent d’adopter une vision de long terme ».

Dans ce décor général, les trois principaux acteurs cotés évoluent selon des trajectoires très différentes. Addoha recule de 5,22% depuis le début de l’année. Alliances progresse de 19,4%. RDS, pour sa part, affiche une hausse exceptionnelle de 134%.

Comme l’explique un analyste, « l’immobilier reste un secteur cyclique et souvent lent à réagir. Oui, il a progressé cette année, mais pas forcément au rythme attendu par les investisseurs qui cherchent des résultats rapides. Il faut de la patience. Les aides directes au logement ont clairement donné un nouveau souffle au secteur ».

Un autre analyste ajoute que « la meilleure efficience des aides directes aux logements est perçue comme un levier capable de rebooster la demande et d’accompagner l’entrée dans un nouveau cycle haussier pour l’immobilier résidentiel. Cela peut renforcer progressivement la dynamique du segment coté ».

Ces différences se retrouvent aussi dans les niveaux de valorisation. Alliances se traite à 36,2 fois ses bénéfices, RDS à 36,8 fois et Addoha autour de 41 fois, ce qui montre que le marché intègre déjà beaucoup d’anticipations.

Selon notre analyste de la place, « Alliances devrait profiter de son partenariat avec Rixos, qui va impacter positivement ses résultats et donner plus de visibilité au groupe. Addoha et RDS, de leur côté, vont aussi bénéficier de leurs activités en Afrique, ce qui peut devenir un relais de croissance supplémentaire ».

Immobilier coté ou immobilier physique ?

Alors est-il toujours judicieux d’investir dans l’immobilier coté ou bien serait-il préférable d’acheter un studio ou un appartement et de le louer ? « Les deux approches reposent sur la valeur de l’immobilier, mais elles n’offrent ni la même logique ni la même réalité de rendement ».

Pour comprendre, il faut repartir des chiffres.

Prenons un exemple simple : un studio à 2 million de DH, acheté par un investisseur qui dispose déjà de la somme ou qui peut financer une partie par crédit. Sur le papier, le rendement locatif brut d’un appartement varie entre 5% et 8% selon l’emplacement. Mais dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, la moyenne se situe plutôt vers 5% à 6% brut.

Dès qu’on déduit les charges de copropriété, l’entretien, la vacance locative et la fiscalité, le rendement net tombe souvent à 3% ou 4% par an. Sur cinq ans, cela représente entre 16% et 22% cumulés, en supposant que le bien soit loué régulièrement. En clair, un appartement d’un million de DH rapporte environ 160.000 à 220.000 DH nets sur cinq ans, hors éventuelle plus-value.

L’immobilier physique reste donc un placement patrimonial, stable et tangible, qui sert de base pour beaucoup d’épargnants. Mais il avance à un rythme lent, sans véritables pics de performance, et nécessite de la gestion.

Quant aux investissements immobiliers cotés tels Aradei Capital ou Immorente Invest, ils offrent une logique totalement différente. Ils reposent sur des actifs professionnels (bureaux, commerces, plateformes logistiques), avec des loyers sécurisés et distribués sous forme de dividendes réguliers.

Pour les OPCI en particulier, le rendement locatif brut des actifs intégrés tourne entre 6% et 9%, et la rentabilité cumulée sur cinq ans se situe entre 34% et 53%. C’est quasiment le double de l’immobilier locatif classique, et sans les contraintes de gestion.

« Cette différence s’explique aussi par la nature du placement. L’immobilier coté peut bénéficier des cycles boursiers : quand la demande revient ou que le marché anticipe une croissance des loyers, la valeur des parts ou des actions peut grimper rapidement. L’exemple de RDS, qui a progressé de plus de 130% cette année, illustre bien ce potentiel, même si cette dynamique reste exceptionnelle ».

À l’inverse, acheter un appartement à 2 millions de DH ne fera jamais +130% en un an. Le rendement est plus stable, mais sans accélération, et surtout sans possibilité de sortir facilement. Une revente peut prendre des mois, parfois plus.

Enfin, il existe un point important : la liquidité. L’immobilier coté peut être acheté ou revendu en quelques minutes. Un appartement, non. Pour un petit porteur, cette différence change beaucoup de choses, notamment lorsque l’objectif est de rester flexible ou de réagir rapidement aux conditions de marché.

Au final, il ne s’agit pas de dire que l’un est meilleur que l’autre. Les deux répondent à des besoins différents. L’immobilier physique protège le patrimoine et apporte un revenu régulier, même modéré.

L’immobilier coté et les OPCI offrent des rendements potentiellement plus élevés, mais avec plus de volatilité.

Tout dépend du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à accepter les variations du marché.

Marchés des capitaux : une migration partielle des flux des OPCVM vers les OPCI

Entre le 26 septembre et le 17 octobre 2025, les encours des OPCVM sont passés de 789,8 à 786,6 milliards de DH, soit une baisse d’un peu plus de 3 MMDH.

Un mouvement modeste, mais qui arrive après plusieurs mois de forte collecte et dans un moment où les marchés ont connu une phase de tension.

Les retraits ont surtout concerné les fonds actions, en baisse de près de 3,8 MMDH, et les monétaires, qui ont perdu environ 2 MMDH sur la période.

Les fonds obligataires moyen-long terme et diversifiés se sont eux aussi légèrement contractés.

Autrement dit, la gestion collective a marqué une légère pause : les gérants ont ajusté leurs positions, parfois pour sécuriser les gains accumulés depuis 2023, d’autres fois pour reconstituer des marges de manœuvre dans un environnement redevenu plus volatil. Pour rappel, en août, les encours avaient franchi le seuil des 800 MMDH de dirhams. Alors, qu’est-ce qui explique ces constats ?

Une réallocation partielle des flux vers les OPCI

« Le repli observé, même en bourse récemment, s’explique en partie par une réallocation des flux. On constate une migration partielle des capitaux investis dans les OPCVM vers les OPCI, qui gagnent en poids dans les portefeuilles institutionnels« , explique une source de marché.

« Ce mouvement reste contenu, mais il est installé progressivement. Les investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurances, les caisses de retraite et les sociétés de gestion, réajustent leurs portefeuilles. Les OPCI, dont les encours dépassent désormais les 100 MMDH, offrent des rendements locatifs réguliers et une meilleure visibilité à long terme dans le contexte actuel », ajoute notre interlocuteur.

« Cette réallocation correspond à des arbitrages naturels. Après une forte progression des marchés et une collecte soutenue, la gestion collective entre dans une phase d’équilibre. Les flux se déplacent, les positions se consolident et la liquidité se répartit entre différents supports. Cette transition a permis au marché de respirer et de retrouver une dynamique plus saine ».

« Ces arbitrages ont eu un effet positif. Ils ont permis aux gérants de sécuriser une partie des performances et de repositionner la liquidité vers d’autres supports. On observe d’ailleurs une reprise sur l’ensemble du marché, aussi bien dans la gestion collective que sur la Bourse« , précise la même source.

« Les données les plus récentes confirment ce redressement. Les encours OPCVM atteignent actuellement 876 MMDH, en hausse par rapport à la mi-octobre. La Bourse de Casablanca retrouve aussi une tendance haussière, soutenue par la position des investisseurs institutionnels« .

« Donc, cette réallocation illustre la capacité du marché à s’adapter. Les capitaux circulent entre les différentes classes d’actifs selon les cycles et les opportunités, tout en maintenant la dynamique globale d’investissement ».

« Les OPCI s’imposent désormais comme un relais naturel pour les investisseurs institutionnels. Ils offrent une exposition à l’immobilier d’entreprise à travers des actifs loués et générateurs de revenus réguliers, dans un cadre réglementé par l’AMMC. Ce modèle attire la liquidité en quête de stabilité et complète la gestion collective traditionnelle », explique notre interlocuteur.

Une reprise progressive et un nouvel équilibre de marché

« La baisse de liquidité constatée ces dernières semaines reste temporaire« , indique notre source de marché. Après la période d’ajustement de septembre et octobre, « les indicateurs repartent à la hausse, aussi bien pour les encours des OPCVM que pour les volumes échangés sur la Bourse de Casablanca. Les flux reviennent progressivement, soutenus par le repositionnement des institutionnels et par un environnement de taux plus stable ».

Ce rétablissement traduit une normalisation du marché après la consolidation. Les gérants de fonds reconstituent leurs expositions, tandis que la liquidité circule à nouveau entre actions, obligations et immobilier collectif. Les arbitrages opérés depuis la rentrée ont permis de rééquilibrer les portefeuilles, sans altérer la dynamique globale d’investissement.

« Les ajustements de septembre ont permis d’assainir le marché. Aujourd’hui, la liquidité revient progressivement, les flux se stabilisent et les investisseurs réengagent des positions de moyen terme », poursuit la même source.

« Cette stabilisation marque une nouvelle phase pour la gestion d’actifs au Maroc. Les OPCI s’imposent désormais comme un complément structurel aux OPCVM, et les investisseurs institutionnels répartissent leurs allocations de manière plus diversifiée. Le marché évolue ainsi vers un modèle plus équilibré, où la performance financière s’appuie davantage sur la complémentarité entre classes d’actifs que sur un seul canal de placement ».

Bourse, OPCVM, OPCI, immobilier… : le point sur les rendements

Il existe plusieurs types de placements au Maroc, répondant à des stratégies d’épargne et d’investissement très différentes selon l’horizon choisi, court, moyen ou long terme.

Les rendements qui en découlent varient fortement d’un produit à l’autre : certains privilégient la sécurité et la liquidité, d’autres misent sur la performance et la prise de risque.

Pour optimiser son épargne, l’investisseur peut combiner plusieurs approches, en mixant placements prudents et dynamiques. Mais il n’existe aucune recette miracle, car chaque épargnant agit selon ses objectifs, son profil et son appétence au risque.

Pour mieux évaluer les rendements offerts par les différents supports au Maroc, Médias24 a croisé les données les plus récentes et sollicité plusieurs acteurs du marché.

L’objectif est de dresser une photographie fidèle des rendements moyens observés sur les cinq dernières années, tout en mettant en lumière les tendances qui se redessinent sur le marché des placements.

Le marché boursier

La Bourse de Casablanca affiche une hausse de près de 26% depuis le début de l’année 2025. Sur un horizon de cinq ans, la progression dépasse 80%, illustrant le potentiel de rendement élevé qu’offre ce segment pour les investisseurs disposés à accepter une certaine volatilité.

« La Bourse reste un levier d’investissement puissant, mais elle exige une approche sélective et une vraie discipline de gestion », explique un analyste de marché. « Les investisseurs doivent raisonner en termes de stratégie de long terme, de diversification et de tolérance au risque ».

« Si le rendement moyen annualisé du MASI ressort autour de 12% à 13% sur les cinq dernières années, il s’accompagne d’une volatilité bien supérieure à celle des produits de taux ou de l’immobilier. Par ailleurs, le marché actions se distingue par sa capacité à créer de la valeur sur la durée, mais il demeure exposé aux cycles économiques et aux comportements spéculatifs », explique le même analyste.

Les OPCVM : un éventail de rendements selon la stratégie et l’horizon

Les Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) continuent d’occuper une place centrale dans les portefeuilles d’épargne au Maroc. Leurs performances reflètent la diversité des stratégies d’investissement, entre prudence monétaire et exposition aux actions.

Les fonds monétaires affichent un rendement moyen de 2,7% sur un an, tandis que les obligataires court terme (OCT) se situent autour de 3,4%. Ces produits, à faible volatilité, restent privilégiés pour les placements de trésorerie à court horizon.

Les fonds obligataires moyen et long terme (OMLT) enregistrent une performance moyenne de 7,1% sur un an et un rendement annualisé de 3,1% sur cinq ans.

« Les niveaux de taux observés depuis deux ans demeurent attractifs. La détente amorcée par Bank Al-Maghrib soutient les portefeuilles obligataires, notamment sur les maturités longues », explique un gestionnaire d’actifs.

Les fonds diversifiés, qui combinent actions et obligations, se distinguent par leur capacité à capter la hausse des marchés. Ils affichent 18,2% sur un an et environ 5,5% par an sur les cinq dernières années.

« Ces fonds offrent un bon compromis entre rendement et risque. Ils profitent de la dynamique boursière tout en conservant une composante obligataire qui limite la volatilité ».

Enfin, les fonds actions dominent largement le paysage. Leur performance atteint 34,6% sur un an, soit la meilleure progression du marché et environ 18,8% par an sur cinq ans, selon les rendements annualisés.

L’action reste la classe d’actifs la plus performante sur le long terme, mais aussi la plus exposée aux corrections de marché. Sur cinq ans, les fonds actions ont presque doublé, ce qui illustre la profondeur du rebond boursier.

Immobilier locatif et OPCI

« Le rendement locatif brut pour un appartement à usage résidentiel oscille en moyenne entre 5% et 8% par an », estime une source de gestion des actifs immobiliers.

Cette performance dépend fortement de la localisation du bien, et du rapport entre le prix d’achat et le loyer perçu.

« Dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat, un appartement bien situé rapporte rarement plus de 5% à 6% brut. En revanche, dans les zones périphériques ou dans certaines villes secondaires, on peut atteindre 7% à 8%, mais au prix d’un risque de vacance plus important ».

Pour évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif, il faut déduire plusieurs éléments du rendement brut. Les frais d’acquisition, les charges de copropriété, d’entretien et de gestion, la vacance locative structurelle ainsi que la fiscalité sur les revenus locatifs.

« Quand on intègre l’ensemble de ces paramètres, le rendement net réellement perçu tourne plutôt autour de 3% à 4% par an. C’est un rendement raisonnable, mais surtout régulier, ce qui fait tout l’intérêt de l’immobilier dans un portefeuille à long terme ».

Sur un horizon de cinq ans, le rendement cumulé d’un placement locatif se situe entre 16% et 22%, selon les hypothèses retenues

« Autrement dit, un investissement d’un million de dirhams génère entre 160.000 et 220.000 DH de revenus locatifs nets sur cette période, hors éventuelle plus-value », poursuit notre source.

« L’immobilier n’est pas un produit de spéculation rapide. C’est un placement de construction patrimoniale, stable, tangible, et qui sert souvent d’ancrage de sécurité face à la volatilité des marchés financiers », conclut-il.

Par ailleurs, le secteur offre aussi d’autres portes d’entrée. Les investisseurs peuvent y accéder indirectement via le marché actions, notamment à travers des sociétés comme Aradei Capital ou Immorente Invest, spécialisées dans l’immobilier professionnel et qui rémunèrent régulièrement leurs actionnaires grâce à la distribution de dividendes issus de loyers commerciaux.

En ce qui concerne les OPCI, ce sont des placements de long terme, conçus pour générer des revenus réguliers à partir d’actifs locatifs : bureaux, commerces ou plateformes logistiques.

Leur horizon d’investissement est généralement de dix ans, même si les investisseurs peuvent souscrire ou racheter leurs parts deux fois par an, selon les dispositions prévues dans le règlement de gestion.

Leur modèle repose sur un équilibre entre performance, sécurité et liquidité, l’objectif étant de produire un flux de revenus stable tout en préservant la valeur du capital investi. Un gestionnaire de fonds souligne que la vocation première d’un OPCI est de « créer de la valeur à long terme à travers un immobilier structuré et professionnellement géré, offrant des rendements durables et maîtrisés ».

« En moyenne, le rendement locatif brut des actifs immobiliers intégrés dans les OPCI se situe entre 6% et 9%, selon les catégories d’immeubles et la qualité des locataires ».

Un placement en OPCI offre sur un horizon de cinq ans une rentabilité globale située entre 34% et 53% cumulés

« Le métal jaune reste une valeur refuge. C’est un placement qu’on peut intégrer dans une stratégie d’investissement à long terme, mais il ne faut pas en abuser. Accumuler trop d’or comporte ses propres risques, notamment en matière de sécurité ou de volatilité du cours », estime un autre gestionnaire interrogé.

L’or évolue aujourd’hui à des niveaux records, portés par les incertitudes économiques mondiales. « Cela reste un actif complémentaire, précise-t-il. En général, on recommande d’y consacrer entre 3% et 5% d’un portefeuille bien diversifié. Il est très difficile de prévoir son rendement et son évolution », poursuit le même gestionnaire.

Comptes sur carnet, dépôts à terme et bons du Trésor

« Les comptes sur carnet restent un placement de précaution plus qu’un produit de rendement. Sur les cinq dernières années, leur rémunération est restée particulièrement basse, autour de 1,8% en moyenne, avec un point bas proche de 1% en 2022″, explique une source de marché contactée par nos soins.

« Même lorsque les taux ont commencé à se redresser, l’ajustement sur les carnets d’épargne est resté très limité. En 2025, les taux se situent entre 1,9% et 2,2%, soit leur niveau le plus élevé depuis 2019. Mais c’est une amélioration symbolique car en termes réels, le rendement reste faible et à peine supérieur à l’inflation ».

« Dans ce cadre, les comptes sur carnet restent une épargne d’attente, pratique et sans risque, mais qui ne protège pas contre l’érosion du pouvoir d’achat ».

Concernant les dépôts à terme, ils restent un choix rassurant pour beaucoup d’épargnants. Ils permettent de placer son argent en toute sécurité, avec une visibilité claire sur le rendement, même si celui-ci reste modeste.

« Sur les cinq dernières années, la rémunération de ces produits s’est en effet située autour de 2,4% pour les dépôts à court terme et un peu moins de 2,7% pour ceux dépassant un an. Après plusieurs années de recul, une amélioration a commencé à se dessiner à partir de 2023″, ajoute notre interlocuteur.

« On a vu une petite tension sur les taux à partir de 2023. Les banques ont légèrement relevé leurs grilles, mais la hausse est restée contenue. En 2024, les rendements se sont stabilisés autour de 2,8% à 3% pour les dépôts d’un an, avant un léger repli observé depuis le début de 2025.

Sur cinq ans, en cumul, un compte sur carnet a généré à peine 9% de rendement, contre environ 13% à 15% pour les dépôts à terme, selon la durée et les conditions offertes par les banques

« Maintenant, si on parle du marché obligataire, il est globalement détendu. Sur le court terme, les bons du Trésor à un an se négocient autour de 2,2%, tandis que ceux à cinq ans s’établissent à environ 2,5%. Les maturités à dix ans affichent un rendement proche de 2,8%, et la courbe se redresse progressivement pour atteindre 3,3% sur vingt ans et 3,7% sur trente ans ».

« Les conditions d’émission sont restées confortables depuis le début de l’année », indique notre interlocuteur. « La demande des investisseurs institutionnels demeure forte, ce qui permet au Trésor de financer ses besoins sans exercer de pression sur les taux ».

OPCI. Crédit du Maroc et Ynexis Group s’associent à parts égales dans Nema Capital

Crédit du Maroc poursuit sa montée en puissance sur les métiers d’investissement. La banque a annoncé la conclusion d’un partenariat stratégique avec Ynexis Group (ex-Yamed Group), en vue de prendre une participation de 50% dans le capital de Nema Capital.

Cette opération, encore soumise à l’obtention des autorisations réglementaires, donnera naissance à une structure détenue à parts égales par Crédit du Maroc et Ynexis Group. Elle permettra à Nema Capital de s’appuyer sur les expertises croisées de ses deux actionnaires pour consolider sa position sur le marché marocain des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

L’entrée de Crédit du Maroc dans Nema Capital s’inscrit dans la stratégie de diversification de ses activités. Déjà présente sur les segments de la gestion d’actifs, de l’intermédiation boursière, de la conservation de titres et des activités de marché, la banque complète ainsi son dispositif en se positionnant dans la gestion d’actifs immobiliers.

Cette alliance stratégique marque aussi une nouvelle étape pour Ynexis Group, qui poursuit le développement de ses plateformes d’investissement au Maroc et en Afrique à travers des partenariats structurants avec des acteurs bancaires de premier plan.

OPCI : Maydane REIM gère 19 MMDH et cible un rendement jusqu’à 9%

Introduits au Maroc en 2016 avec la promulgation de la loi 70-14, les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) ont réellement pris leur envol à partir de 2019, année où l’AMMC a délivré les premiers agréments. Depuis, ces véhicules d’investissement connaissent une montée en puissance, avec près de 60 OPCI agréés à fin septembre 2024 et un actif sous gestion dépassant 96 MMDH.

Conçus pour structurer et dynamiser l’investissement dans l’immobilier locatif, les OPCI répondent aux attentes des institutionnels et, à terme, des particuliers.

Dans un environnement où les cycles économiques influencent l’évolution du marché, la gestion d’un OPCI repose sur des choix stratégiques précis.

Les sociétés de gestion doivent composer avec la répartition des actifs, l’adaptation aux nouvelles contraintes réglementaires et les opportunités de financement pour assurer un rendement optimisé à leurs investisseurs.

Maydane REIM s’inscrit dans cette dynamique en adoptant une approche flexible et ciblée. C’est une société de gestion d’OPCI indépendante, filiale du groupe Maydane Capital, banque d’affaires agissant pour le compte de clients institutionnels (principalement des caisses de retraites et des compagnies d’assurances) ou clients corporate. Maydane Capital, à travers ses filiales, agit dans les métiers de l’investissement, le conseil et l’immobilier.

Meriam Himdi, Directrice générale déléguée, détaille les principes qui définissent leur stratégie et leur vision du marché immobilier marocain.

À ce jour, Maydane REIM gère un portefeuille global de plus de 19 milliards de dirhams. « Notre clientèle est composée à plus de 95% d’investisseurs institutionnels, tandis que les entreprises représentent moins de 5%. Nous ne comptons pas, à ce stade, de clients particuliers. Le niveau de liquidité des OPCI, et donc des actifs immobiliers sous-jacents, n’est pas nécessairement adapté aux investisseurs personnes physiques », explique Meriam Himdi.

« À ce stade, nous considérons que ces produits conviennent davantage à des investisseurs institutionnels en raison de leur horizon d’investissement. Toutefois, des solutions adaptées aux clients personnes physiques sont en cours de réflexion, en veillant à prendre en compte à la fois les contraintes de liquidité et les horizons de placement spécifiques à cette catégorie d’investisseurs ».

« Les OPCI sont des véhicules d’investissement long terme, avec un horizon d’environ 10 ans. Les investisseurs ont toutefois la possibilité de souscrire et de racheter leurs parts de manière semestrielle, sauf si une période de blocage est prévue dans le règlement de gestion de l’OPCI concerné ».

La gestion d’un OPCI repose sur un équilibre subtil entre performance, maîtrise des risques et liquidité des actifs.

« Notre mission est de créer de la valeur financière à travers l’investissement immobilier. Nous structurons et gérons des fonds offrant des rendements stables, optimisés et durables, » ajoute-t-elle.

Le rendement locatif brut d’un actif immobilier se situe entre 7,5% et 9%

Ce rendement dépend de plusieurs critères : la qualité, la typologie et l’emplacement de l’actif, ainsi que la durée du bail et la solidité financière du locataire. Un bail à long terme et ferme justifie un rendement plus modéré, autour de 7,5%, tandis qu’un bail plus court implique une exigence de rendement plus élevée, pouvant dépasser 9% ».

La stratégie adoptée repose sur une allocation en phase avec la profondeur du marché et les spécificités de chaque classe d’actifs.

« Nous ajustons nos approches en fonction des objectifs et des horizons de placement des investisseurs, en proposant une gamme de fonds diversifiée : certains sont thématiques, d’autres généralistes. Nous proposons également des OPCI dédiés, permettant de déployer une stratégie d’investissement sur mesure, ainsi que des structures en club-deal« .

Si les OPCI sont généralement perçus comme des placements sécurisés à long terme, Maydane REIM cherche aussi à saisir des opportunités à travers des stratégies dites opportunistes et value-added. « Nous allions des investissements sécurisés à des projets de structuration immobilière plus complexes, impliquant des financements innovants. L’objectif est d’optimiser la rentabilité tout en assurant une gestion efficace des fonds propres ».

L’allocation entre immobilier et actifs financiers : un équilibre stratégique

Bien que les OPCI soient principalement orientés sur l’immobilier locatif, leur allocation comprend également une part d’actifs financiers, imposée par la réglementation. « Les produits financiers font partie intégrante de notre univers d’investissement, mais ils sont essentiellement utilisés pour placer les revenus générés par l’activité immobilière, » souligne Meriam Himdi.

« La réglementation définit des ratios spécifiques selon le type d’OPCI. Pour les OPCI grand public, il est obligatoire de détenir au moins 10% d’actifs financiers, tandis que pour un OPCI-RFA (règles de fonctionnement allégées), cette exigence ne s’applique pas. Toutefois, la part des actifs immobiliers doit toujours représenter un minimum de 60% du portefeuille, quelle que soit la catégorie d’OPCI ».

Chez Maydane REIM, nous nous concentrons principalement sur l’investissement locatif, et environ 95% du portefeuille sous gestion est constitué d’actifs immobiliers contre 5% d’actifs financiers.

« Nous veillons à ce que nos investisseurs bénéficient pleinement du rendement locatif immobilier, domaine dans lequel nous sommes spécialisés. Bien qu’il existe d’autres solutions pour les placements financiers sur le marché, notre objectif est de maximiser le rendement locatif immobilier, car c’est notre cœur de métier. Le placement de nos excédents de trésorerie s’effectue à travers des instruments liquides à faible risque, tels que les OPCVM ou des bons du Trésor à courte maturité » .

Les segments immobiliers porteurs

L’évolution récente du marché immobilier marocain révèle des tendances contrastées selon les segments. Certains secteurs, comme le résidentiel, subissent une pression accrue, tandis que d’autres connaissent un regain d’intérêt.

« Nous nous concentrons principalement sur l’immobilier professionnel, couvrant les bureaux, le commerce, la santé, l’éducation, l’industrie et la logistique. En revanche, nous ne nous positionnons pas sur l’hôtellerie, car il s’agit généralement de contrats de gestion plutôt que de location. De même, bien que l’immobilier résidentiel puisse être locatif, il ne fait pas partie de notre cible immédiate« , explique Meriam Himdi.

« Nous nous concentrons sur les actifs offrant un équilibre optimal entre rendement et stabilité, en nous appuyant sur des principes solides de gouvernance et de transparence ».

L’impact des taux d’intérêt sur les choix d’investissement

Dans un contexte où les taux d’intérêt influencent les décisions d’investissement, la question du financement reste centrale pour les OPCI.

« Le financement bancaire nous permet de bénéficier de l’effet de levier pour créer de la valeur. Tant que le rendement locatif dépasse le coût de l’endettement, nous privilégions cette approche afin d’optimiser la rentabilité et d’accroître notre capacité d’investissement. En revanche, si le coût du financement devient trop élevé, l’attrait de la dette diminue, car la marge de rentabilité entre le rendement locatif et le coût du financement se réduirait. Dans ce cas, nous ajustons notre stratégie en conséquence », précise-t-elle.

Cette flexibilité dans la gestion de la dette reste essentielle pour maintenir des performances solides tout en maîtrisant les risques.

Plus le risque est élevé, plus le rendement attendu l’est aussi.

« Si un actif présente un risque locatif important, nous exigerons un rendement supérieur. À l’inverse, un actif bien sécurisé avec un locataire solide permet d’accepter un rendement plus bas« , conclut-elle.

Label’Vie : le chiffre d’affaires progresse de 3% à fin juin

Le groupe affiche un chiffre d’affaires en croissance de 3,3% à fin juin à 7,78 MMDH. Les ventes de marchandises à périmètre comparable ont stagné à 6,78 MMDH.

Au deuxième trimestre 2024, Label’Vie a accéléré sa stratégie d’ouverture avec l’inauguration de 10 nouveaux points de vente pour atteindre 11 magasins ouverts sur le premier semestre, dont 3 Carrefour Market, 3 Carrefour Express, 4 Supeco et 1 Atacadao.

Label’Vie a poursuivi durant ce trimestre ses investissements dans le déploiement de son plan d’expansion ainsi que dans son programme de transformation. Le 2ème trimestre a été également marqué par l’ouverture du capital de Terramis et la cession des titres de l’OPCI pour un montant de 473 MDH, représentant 40% du capital. Retraité de l’opération de cession, l’investissement net ressort à 251 MDH pour le 2ème trimestre et à 579 MDH sur l’ensemble du 1er semestre.

Malgré l’accélération du plan de développement, l’endettement net du groupe demeure stable et maîtrisé, s’établissant à 3,9 MMDH à fin juin 2024.

En ligne avec ses objectifs d’expansion, le deuxième semestre connaîtra l’accélération des ouvertures avec plus de 35 nouveaux magasins (tous formats confondus).

Aradei Capital nous explique les dessous du rachat du capital d’Akdital Immo

Le groupe Aradei Capital, actionnaire majoritaire (51%) de la filiale Akdital Immo, a annoncé, dans un communiqué, qu’il comptait racheter les parts des autres actionnaires en place, à savoir Akdital (31,85%) et BFO Partners (17,15%). La transaction s’élèvera à 268 MDH. Les accords ont été signés le 11 juin. Pour rappel, Akdital Immo a pour vocation de détenir et développer un portefeuille d’actifs immobiliers de santé dans la perspective de générer du revenu locatif.

Mais au-delà de l’annonce, que sait-on des motivations d’Aradei Capital dans le cadre de cette acquisition, comment sera-t-elle financée, quelles sont les implications avec Akdital ? Voici ce que l’on sait.

Une opération prévue et financée par augmentation de capital

Contacté à ce sujet, le management du groupe Aradei Capital nous a livré quelques explications à la suite de la publication de son communiqué annonçant le rachat de la totalité des parts d’Akdital Immo.

Premièrement, ce rachat était calculé de longue date, dès la prise de participation de la filiale immobilière d’Akdital. « Cette opération était souhaitée et faisait d’ailleurs l’objet de l’augmentation de capital concomitante menée par Aradei, de 250 MDH, » explique notre source.

« Le rachat de la participation des parts des minoritaires de Akdital Immo par Aradei Capital intervient à l’issue de finalisation de la phase de développement des établissements de santé avec la livraison et la stabilisation des cinq cliniques opérationnelles que sont Tanger, El Jadida, Agadir, Safi et Salé. Akdital Immo détient donc des actifs immobiliers opérationnels. Une fois l’autorisation de l’opération par le Conseil de la concurrence, la société sera détenue à 100% par Aradei Capital », ajoute le management d’Aradei Capital.

Et d’ajouter, « cette opération est relutive : s’agissant de l’acquisition de parts de la société, Aradei Capital bénéficiera du FFO à 100% depuis le premier janvier 2024 », poursuit notre source.

Mais quid du développement des autres cliniques d’Akdital ? Rappelons que le groupe prévoit, en 2024, l’ouverture de 12 nouveaux établissements de santé, dont deux déjà opérationnels à Marrakech et Khouribga.

Les actifs portés par Akdital Immo ont été apportés à l’OPCI Sihaty Immo

Quelle sera désormais la relation entre Aradei Capital et Akdital, sachant que les liens capitalistiques qui les liaient dans Akdital Immo n’existeront plus ?

« Le partenariat avec Akdital continue également à travers le véhicule OPCI Syhati Immo SPI lancé en décembre 2023 par la société de gestion REIM Partners. Ce véhicule, dont Akdital Immo est actionnaire minoritaire, bénéficie d’un actionnariat marocain et international diversifié et de premier plan. L’OPCI détient notamment des actifs immobiliers en cours de développement dédiés à la santé à travers plusieurs villes du Royaume (dont Errachidia, Benguerir, Dakhla, Guelmim) et qui seront également loués au Groupe Akdital au titre de contrats de bail à long terme », explique le management.

Il convient de noter que les cinq structures de santé détenues par Akdital Immo ont été apportées à l’OPCI géré par Reim Partners. « Les actifs de Sihaty étaient au début portés par Akdital Immo, et ont par la suite été apportés au fur et à mesure à l’OPCI Sihaty. Par cet apport, Akdital Immo a été rémunéré par des actions de l’OPCI Sihaty. En somme, Akdital Immo est actionnaire de Sihaty Immo parmi les autres actionnaires. Akdital Immo sera détenue à 100% par Aradei. In fine, le groupe Aradei Capital reste investi sur la seconde phase de développement d’Akdital via Sihaty », précise le management.

Rappelons que dans Sihaty Immo, Akdital a apporté deux actifs opérationnels que sont Atfal et Aïn Sebaâ. Ainsi, Akdital est également actionnaire de l’OPCI Sihaty. « Il y a donc toujours ce lien entre Aradei Capital et Akdital dans cette phase de développement », souligne le management.

In fine, Akdital Immo recevra désormais les dividendes de Sihaty Immo suite à son apport immobilier.

Marché des capitaux : lancement effectif imminent du marché à terme

« En termes de création de nouveaux marchés, nous ciblons le lancement effectif du marché à terme prochainement avec la finalisation des dimensions techniques et réglementaires, ainsi que le déploiement d’une série d’actions de sensibilisation et d’accompagnement de l’écosystème », a indiqué la présidente de l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC), Nezha Hayat, dans une interview à la MAP.

Et d’expliquer que cela devrait offrir de nouvelles opportunités de diversification et de couverture des risques pour les investisseurs, et contribuer à l’amélioration de la liquidité du marché, composante essentielle de son attractivité.

Nezha Hayat a également affirmé l’engagement de l’AMMC à poursuivre l’implémentation des réformes entamées sur les autres segments du marché, notamment celui de la gestion collective de l’épargne, à travers l’accompagnement de l’opérationnalisation de la refonte de la loi sur les Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM).

Cette dernière permettra la cotation des OPCVM à travers les Exchange Traded Funds (ETF) ainsi que l’introduction des fonds à règles de fonctionnement allégées afin de répondre aux besoins spécifiques des différentes catégories d’investisseurs, qu’il s’agisse de grand public ou d’investisseurs dits « professionnels », a-t-elle détaillé.

Concernant le dispositif de cotation des OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), Nezha Hayat a fait savoir qu’il sera également activé dans l’objectif d’élargir la base d’investisseurs et offrir ainsi une plus grande accessibilité et liquidité pour ce segment de marché.

Dans cet objectif, a-t-elle poursuivi, l’AMMC continuera à accompagner les différents intervenants du marché pour étoffer l’offre de produits financiers et stimuler la demande des investisseurs en encourageant le recours aux conseillers en investissement financier ainsi qu’à des canaux de distribution efficients, notamment digitaux.

Ces nouveaux marchés et instruments exigent la mise en place d’un dispositif de supervision adapté à leur complexité et leurs composantes technologiques, a relevé la présidente de l’AMMC. Ce dispositif s’appuiera aussi bien sur une approche orientée risques que sur l’utilisation d’outils digitaux.

La mise en œuvre de ces actions devrait améliorer la contribution du marché des capitaux au financement de l’économie, en mettant à profit son potentiel important de mobilisation de l’épargne et d’orientation de celle-ci vers le financement de l’investissement productif, a-t-elle conclu.

Akdital effectue un premier apport de 173 MDH à l’OPCI Syhati Immo SPI

Cet OPCI devrait accueillir d’autres actifs gérés par le groupe dans les différentes villes du pays.

Les différents actifs portés à l’OPCI feront l’objet de contrats de bail de longue durée auprès d’Akdital.

L’opération s’inscrit dans la stratégie d’optimisation financière et de libération des capitaux pour les réallouer vers le financement du développement.

Comme l’indiquait Reim Partners, dans le cadre de l’implémentation de la stratégie d’investissement de l’OPCI, des opportunités d’investissement ont été identifiées dans des établissements de santé pour un montant de près de 900 MDH à horizon 2025.

REIM Partners annonce le lancement d’un véhicule OPCI dédié au secteur de la santé au Maroc

La société de gestion REIM Partners lance un nouvel organisme de placement collectif immobilier (OPCI) dénommé SYHATI IMMO SPI, agréé par l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC) en date du 1er décembre 2023, sous la référence AG/SPI/010/2023.

Ce nouveau véhicule d’investissement est un OPCI ouvert au public, ayant pour objectif d’investir, de financer et d’accompagner le développement d’actifs immobiliers dédiés à la santé à travers le Maroc. Il ambitionne notamment de soutenir le développement de l’offre de soins de proximité dans plusieurs régions du Royaume.

Dans le cadre de l’implémentation de la stratégie d’investissement de l’OPCI, REIM Partners a identifié des opportunités d’investissement dans des établissements de santé pour un montant de près de 900 MDH à l’horizon 2025. Les actifs immobiliers de cette première phase d’investissement seront loués au groupe Akdital, acteur majeur de la santé privée au Maroc, au titre de contrats de bail long terme.

La levée de fonds se fera en plusieurs phases, conformément au programme d’investissement, afin de soutenir la stratégie de croissance de cet OPCI.

Pour la première période de souscription, ouverte du 25 décembre 2023 au 3 janvier 2024, REIM Partners annonce avoir levé avec succès le montant cible de souscriptions de 250 MDH. L’objectif principal de cette première levée de fonds est de financer l’acquisition d’actifs immobiliers, ainsi que les travaux de construction des actifs en développement.

OPCI : les dispositions de la loi de finances 2023 ont provoqué une réticence des investisseurs

L’écosystème des OPCI a été officiellement lancé en 2019 au Maroc avec le cadre légal lui permettant d’exister et de prospérer.

« En 2019, il y a eu les deux circulaires de l’AMMC et l’agrément des évaluateurs immobiliers, qui sont le cœur du dispositif. Les premiers agréments ont été donnés en 2019, et il y a aujourd’hui 12 évaluateurs immobiliers agréés. L’écosystème a été globalement finalisé fin 2020. Rappelons par ailleurs qu’en août 2020, il y avait à peu près 3 MMDH d’actif sous gestion », rappelle Noreddine Tahiri, directeur général d’Ajarinvest, filiale de CDG et CIH Bank.

Un actif global sous gestion en hausse de 31% à fin septembre

Désormais, à la fin du troisième trimestre 2023 et d’après les derniers chiffres de l’AMMC, l’actif net atteint 75,5 MMDH, en hausse de 30,7% en YTD. Une performance notable sur papier. Depuis la création de l’écosystème il y a à peine cinq ans, plusieurs dispositions ont été mises en place pour catalyser son développement.

« L’un des éléments qui a permis un fort développement du secteur, c’est que les OPCI ne paient pas d’IS et qu’il y a en plus une disposition comptable qui fait que les OPCI ne pratiquent pas d’amortissement. C’est cela qui, dans la pratique, a permis de faire en sorte que tous les loyers reçus par les OPCI soient versés sous forme de dividende, à hauteur d’au moins 85% du résultat net. Plusieurs amendements ont été pris depuis, notamment avec la taxation des dividendes avec un abattement de 60%. L’objectif était de faire émerger un produit pour capter de l’épargne et le flécher vers l’immobilier », poursuit Noreddine Tahiri.

Cependant, cette performance affichée à fin septembre 2023 est à mettre en perspective. En effet, le marché a connu un fort ralentissement après une croissance quasi exponentielle attestée en 2022. Pour rappel, durant l’année 2022, l’actif sous gestion des OPCI a progressé de 128,8 % à 57,7 MMDH.

Les mesures de la LF 2023 ont ralenti la croissance de l’écosystème

Au vu d’une amélioration de près de 31% de l’actif net sous gestion à fin septembre, on pourrait croire que tout va pour le mieux pour l’écosystème des OPCI. Mais cette performance a été minée, notamment depuis les dispositions concernant le secteur dans la loi de finances 2023. Ce qui a été modifié dans la LF 23 devait être limité dans le temps, mais a finalement été prorogé de façon indéfinie. Cela concerne le fait de faire un apport en nature dans un OPCI et de ne pas payer d’impôt sur la plus-value réalisée. On ne le paie que lorsque l’on cède une partie ou la totalité des actions en contrepartie de l’apport en nature. En somme, un sursis d’impôts. « Ce qui aurait pu être fait pour catalyser l’écosystème, c’est d’interdire la défiscalisation des apports en nature », explique le directeur général d’Ajarinvest.

Il convient de rappeler que l’écosystème bénéficiait d’un régime fiscal favorable jusqu’au 31 décembre 2022, à savoir une exonération totale de l’IS et un abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires. Cet abattement a été réduit à 40% dans la loi de finances 2023.

« Il y a un abattement de 40% sur les dividendes pour les OPCI qui ouvrent leur capital à d’autres entités à hauteur de 40%. Cela veut dire que si un seul actionnaire ne détient pas plus de 60%, les autres actionnaires peuvent appliquer un abattement de 40% sur les dividendes reçus. En somme, si l’on a un OPCI constitué de trois actionnaires dont l’un détient 40% et les deux autres 30% chacun, les actionnaires ont la possibilité de payer l’impôt sur les dividendes avec un abattement de 40% », explique Noreddine Tahiri.

Dans ce cadre, il faut préciser que les actionnaires ne doivent pas appartenir au même groupe. Les actionnaires ne peuvent pas être une maison mère, avec une de ses filiales, ou une filiale de filiale. « Il ne faut pas qu’une entité détienne plus de 60%, et les autres entités ne doivent pas non plus être apparentées« , précise notre interlocuteur.

De fait, le régime est contraignant pour les investisseurs. Car tous les OPCI n’ont pas cette structure actionnariale où les détenteurs de capital ne sont pas apparentés et où aucun actionnaire ne détient plus de 60% du capital. « La croissance affichée depuis le début 2023 est principalement tirée par les OPCI dont aucun actionnaire ne détient plus de 60% », nous explique Noreddine Tahiri.

De fait, cette législation a probablement enrayé la dynamique de croissance de l’écosystème du fait qu’elle rend certains investissements peu attractifs pour les investisseurs. Par conséquent, les perspectives pourraient s’assombrir.

Des craintes ressenties pour certains OPCI

Le contexte légal a donc rendu inintéressants certains OPCI pour les investisseurs. « Ma crainte, c’est que certains OPCI disparaissent, parce qu’il n’y a plus aucun intérêt pour les actionnaires à payer de l’IS sur les loyers alors que les OPCI n’appliquent pas d’amortissement. Ils sont perdants« , nous confie notre interlocuteur.

Cela fait que la croissance du marché est tirée par une partie seulement des OPCI alors qu’une autre rencontre plus de réticence de la part des investisseurs. D’ailleurs, selon notre interlocuteur, « s’il n’y avait pas cette disposition de la loi de finances 2023, l’évolution de l’actif sous gestion des OPCI aurait été supérieure à ce que nous constatons à fin septembre ».

Le cadre en place montre également que malgré le fait d’entrer dans les cases pour bénéficier de l’abattement de 40% − à savoir ouvrir son capital à hauteur de 40% minium à un actionnaire non apparenté −, une éventuelle montée au capital de l’actionnaire majoritaire peut pénaliser l’autre.

« Supposons que l’on a deux actionnaires dont l’un détient 40% et l’autre 60% du capital de l’OPCI avec un abattement de 40% qui s’applique au deux. Si celui qui détient 60% du capital décide de souscrire pour l’acquisition d’un bien quelconque, il va dépasser les 60%. De fait, l’autre actionnaire détenant 40% va également être taxé sur l’intégralité de dividendes perçus alors que l’action ayant mené à cette taxation n’est pas de son ressort. Il se retrouve à subir les résultats d’une action qui n’est pas la sienne », explique Noreddine Tahiri.

Le signal envoyé à l’industrie par le projet de loi de finances de l’année à venir ne laisse pas transparaître de changement pouvant laisser prétendre à une amélioration de la situation. « C’est d’autant plus inquiétant que dans le PLF 2024, rien n’a été prévu concernant les OPCI. Il semblerait que la disposition prévue dans la loi de finances 2023 reste inchangée », conclut notre interlocuteur.

OPCI: le premier agrément accordé à Ajarinvest

Rappelons que l’AMMC et le ministère des finances ont donné le coup d’envoi officiel de l’industrie des OPCI le 11 juin, suite à l’entrée en vigueur du cadre juridique régissant les régissant et la promulgation de la réglementation nécessaire à leur démarrage.

Selon des professionnels, les premiers OPCI seront opérationnels début 2020, ou même fin 2019. Le marché potentiel est estimé à 200 milliards de DH.