De la carte au terrain : que cache un plan d’aménagement urbain ?

Depuis quelques semaines, un projet refait surface et anime les conversations. Il s’agit du projet de l’avenue Royale à Casablanca. Ce projet, vieux de près de 40 ans, a été ressuscité et va transformer le visage de la capitale économique.

Par ailleurs, des grandes villes connaissent des actualisations de leur plan d’aménagement, comme c’est le cas au Maârif à Casablanca, à Marrakech Ouest au niveau de la ville ocre ou encore à Rabat.

C’est l’occasion d’expliquer ce que sont les plans d’aménagement ainsi que les étapes nécessaires à leur mise en place. Médias24 avec son partenaire Yakeey vous donnent tous les éléments pour devenir incollable sur le sujet.

L’urbanisme des villes est défini par la vision stratégique suivie par l’aménagement des territoires. Le tout est concrétisé par les plans d’aménagement qui sont de véritables instruments de planification stratégique qui traduisent la vision d’urbanisme à l’échelle locale.

Dans les communes urbaines, les plans d’aménagement permettent de définir les règles d’urbanisme d’un territoire donné afin d’aménager un espace avec cohérence et vision.

Parmi les spécificités du plan d’aménagement, il permet de projeter le développement d’un territoire sur une durée moyenne (10 ans en général) et de fixer les grandes orientations d’occupation du sol (zones d’habitat, activités économiques, zones vertes, infrastructures, patrimoine à protéger, etc.).

Leur principale force : ces plans sont garants de la cohérence territoriale en assurant la coordination entre les besoins en logements, services publics, voirie, transport, environnement et attractivité économique.

Un plan d’aménagement, pourquoi faire ?

Le plan d’aménagement définit les zoning, les usages permis et interdits, les règles de constructibilité et d’équipements.

Chaque zone est assortie d’un règlement (hauteur des bâtiments, densité, alignement, retraits, usages permis ou interdits). Ces règles garantissent un développement ordonné, évitent l’anarchie et favorisent l’harmonie architecturale et fonctionnelle.

Ce plan est un outil de gouvernance qui sert de référence obligatoire pour la délivrance des autorisations (construire, lotir, aménager). Il devient alors un outil de régulation entre les acteurs publics et privés.

Le plan d’aménagement est souvent publié par arrondissement pour les grandes villes et suit un processus qui alterne études techniques, concertation institutionnelle, participation citoyenne (enquête publique), puis validation officielle.

Comment se prépare un plan d’aménagement ?

Le plan d’aménagement est élaboré à l’initiative de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme (actuellement le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville), en concertation avec les collectivités territoriales (communes).

Par la suite, des études sont lancées pour le diagnostic du territoire, l’analyse de la situation actuelle et des besoins d’équipements, la coordination avec les services concernés (eau, énergie, environnement, agriculture, patrimoine, etc.).

À ce stade, il faut élaborer un projet de plan qui comprend un rapport explicatif (orientations, justifications, choix techniques), des pièces graphiques (zonage, voirie, réserves pour équipements, zones constructibles, espaces verts, etc.) et un règlement fixant les règles de constructibilité et d’usage du sol par zone.

Ce projet est ensuite étudié par la commission locale d’urbanisme regroupant les services concernés pour l’examiner, formuler des observations et demander des ajustements.

L’étape d’après consiste à soumettre le projet à l’enquête publique pendant 1 mois. Lors de cette étape, les citoyens, les entreprises et les administrations peuvent formuler des réclamations et des observations.

Un rapport d’enquête est ensuite établi et examiné par la commission compétente qui peut parfois faire des modifications sur certaines zones afin de tenir compte de réclamations qui seraient justifiées.

Prenons comme exemple un terrain grevé par un équipement et qui serait reconduit avec la même classification pour le nouveau plan d’aménagement : il peut faire l’objet d’une réclamation du propriétaire.

Quand les remarques retenues ont été intégrées, le plan d’aménagement est transmis au Conseil communal pour adoption. Ensuite, il est approuvé par arrêté du Gouverneur (pour les communes rurales) ou par décision du ministre de l’Urbanisme (pour les grandes villes ou zones stratégiques).

L’approbation confère au plan son statut officiel : il s’impose aux particuliers, aux collectivités et à l’administration.

Enfin, le plan est publié au Bulletin officiel et devient opposable : toute demande d’autorisation de construire, lotir, ou aménager doit s’y conformer et la déclaration d’utilité publique est déclarée pour 10 ans.

Comment obtenir l’information urbanistique de votre propriété ?

Les particuliers ont deux choix possibles. Opter pour la note de renseignements, si vous avez un terrain ou une villa. Ce document peut être demandé auprès de l’agence urbaine. Il s’agit d’un papier officiel qui peut vous donner tous les renseignements sur l’urbanisme en vigueur sur votre bien immobilier.

Il faut toujours vérifier que le document que vous avez en votre possession soit récent (moins de 6 mois) et tienne compte du plan d’aménagement en vigueur.

Les plans d’aménagement sont généralement actualisé tous les dix ans.

La note de renseignement va inclure un extrait du plan d’aménagement et vous donner toutes les règles d’urbanisme applicables à votre bien : hauteur des constructions, recul à respecter, usage admis et interdit, coefficient d’occupation du sol, etc.

Dans le cas où vous avez acheté un lot de terrain dans un lotissement, vous êtes contraint de respecter le cahier des charges du lotissement qui vous détaillera tous les éléments urbanistiques nécessaires.

Quelques termes à connaître

Le COS est le coefficient d’occupation du sol qui va définir le nombre de m² que vous pouvez construire sur votre terrain.

Le CUS est le coefficient d’utilisation du sol qui va définir l’emprise du bâtiment sur votre terrain, un peu comme une empreinte.

Le COS tient compte de la hauteur des constructions et permet d’avoir le nombre de m² constructibles.

Urbanisme. Voici ce qu’il faut savoir sur le nouveau plan d’aménagement du Maârif

La commune de Casablanca a annoncé le lancement de l’enquête publique pour le projet de plan d’aménagement de l’arrondissement du Maârif. Cette consultation, d’une durée d’un mois, a commencé le 11 septembre 2025.

Jusqu’au 10 octobre 2025, les citoyens et professionnels sont invités à consulter le projet et à soumettre leurs propositions et avis sur ce projet avant son homologation officielle. Le plan est exposé dans le siège de l’arrondissement du Maârif et le guichet unique d’urbanisme relevant de la commune de Casablanca, où un registre est mis à disposition pour recueillir les observations et oppositions.

Le projet de plan d’aménagement du Maârif devrait remplacer l’ancien plan, approuvé en juin 2014 et arrivé à échéance en 2024.

Le nouveau projet, que Médias24 a examiné, devrait fixer les règles urbanistiques qui régiront ce quartier stratégique de la capitale économique pour les dix prochaines années.

Un projet d’aménagement dans la continuité de son prédécesseur

La comparaison entre le nouveau projet de plan d’aménagement et le plan de 2014 révèle peu de changements significatifs dans le zoning du quartier Maârif. En effet, le principal défi pour l’aménagement urbain dans ce secteur reste la forte densité urbaine, conjuguée à une rareté marquée du foncier disponible.

Carte des quartiers de l’arrondissement du Maârif, objet du projet de plan d’aménagement.

Le nouveau projet conserve en grande partie le zoning établi par le plan d’aménagement de 2014, avec quelques ajustements mineurs. Au centre du Maârif, la vocation d’immeubles R+5 dédiés à l’habitat est maintenue, avec la possibilité d’implanter des commerces au rez-de-chaussée, ainsi que des bureaux ou des établissements hôteliers. De même, le quartier Palmier conserve sa vocation de zone urbaine mixte en R+4.

Dans la zone Maârif Extension, la vocation de zone villas au nord du boulevard Ibn Sina est préservée, tandis que le reste de la zone est dédié aux immeubles R+5, conformément au plan de 2014. Dans le quartier Polo, un projet urbain a été défini pour une parcelle stratégique située à proximité de la sortie de l’autoroute urbaine.

Les principaux changements d’affectation, ce qui changera dans le quartier Maârif

L’ancienne planification prévoyait de transformer le marché de Derb Ghalef en une zone immobilière de six étages (R+6), incluant des commerces au rez-de-chaussée. Le nouveau plan, en revanche, a opté pour un « équipement public », sans préciser la nature exacte de l’équipement. La zone située en vue du marché de Derb Ghalef, du côté du boulevard Anoual, a été définie comme zone de projet autorisé. Du côté du boulevard Bir Anzarane, le plan a décidé une zone d’immeuble R+6.

À proximité du complexe sportif Mohammed V, la vocation des immeubles reste inchangée. Le seul changement concerne les bâtiments historiques appartenant aux anciens membres des Forces armées royales (FAR). Ces immeubles sont désormais soumis à un projet d’aménagement urbain qui vise à préserver leur caractère patrimonial, tout en leur conférant une nouvelle dynamique.

Un changement d’affectation a été également décidé pour la zone située entre la rue Laârbi Doghmi et le boulevard Ghandi, qui passe d’une zone de villas à une zone d’immeubles de type R+3.

Sur le boulevard Abdelmoumen, une nouvelle zone urbaine mixte a été désignée, et elle doit respecter les dispositions spécifiques à ce secteur. La hauteur maximale des immeubles a été fixée à neuf étages après le boulevard Zerktouni, à sept étages après la faculté de médecine, et à cinq étages après le carrefour menant au marché de Derb Ghalef.

Au niveau du boulevard Brahim Roudani, une friche urbaine près du bureau de pointage des taxis, à l’intersection avec la rue Mohamed Bahi, sera restructurée en une zone urbaine dédiée à l’habitat, aux commerces, aux bureaux et aux équipements hôteliers. Ce projet prévoit la création d’immeubles en R+10, avec une possibilité de passage en R+12 si un établissement hôtelier y est implanté.

Extrait du PA de Maarif montrant la localisation de la nouvelle zone d’immeubles R+10 (zone en bleu).

Le projet de rénovation urbaine de Derb Ghalef

Au niveau du quartier Derb Ghalef, le secteur situé entre la rue Soumaya et la rue Leonardo da Vinci fera l’objet d’une opération de rénovation urbaine pilotée par la commune.

Ce projet de rénovation urbaine est conçu pour accueillir un programme urbain mixte, s’inscrivant dans la continuité des futurs aménagements prévus pour le quartier des Hôpitaux et le secteur de Derb Ghallef.

Extrait du PA de Maarif montrant les limites de la zone de rénovation urbaine de Derb Ghalef ainsi que les vocations des zones environnantes.

Une étude spécifique sera menée afin de définir précisément les composantes du programme ainsi que les modalités de sa mise en œuvre. Le projet sera piloté par une commission préfectorale mixte présidée par le gouverneur de Casablanca.

Le programme de rénovation urbaine de ce secteur vise à valoriser l’espace urbain et à améliorer les conditions de vie des habitants. Il prévoit la création d’équipements et de services publics, le développement d’espaces verts, ainsi que la construction de bâtiments dédiés au commerce et aux services. De plus, le programme inclut la réhabilitation du tissu bâti et du patrimoine architectural et urbanistique, en œuvrant à leur valorisation sur les plans fonctionnel, esthétique, économique, culturel et environnemental.

Prescriptions architecturales prévues dans le projet d’aménagement

Concernant les façades, les couleurs principales, à l’image des autres quartiers de Casablanca, doivent rester dans des tons clairs, comme le blanc ou le crème. L’utilisation de matériaux locaux tels que le marbre ou la pierre est autorisée, à condition de ne pas dépasser 25% de la surface.

Les antennes paraboliques et hertziennes sont interdites sur les façades. Sur les toits, elles doivent être installées à au moins 3 mètres en retrait.

Pour les immeubles collectifs, une seule antenne est autorisée par bâtiment. Les installations individuelles sont interdites.

Le nouveau plan d’aménagement du Maârif intègre une liste de bâtiments désignés pour leur valeur patrimoniale, dans le but d’assurer leur protection. Les nouvelles constructions à proximité devront s’harmoniser avec l’architecture de ces édifices, sans pour autant les imiter.

L’objectif est d’assurer une cohérence visuelle avec le patrimoine existant. Les nouvelles constructions devront témoigner de leur temps tout en respectant l’identité du centre-ville de Casablanca. Ainsi, la nouvelle construction doit respecter les règles suivantes :

Si la parcelle est adjacente à un seul immeuble protégé, la nouvelle construction doit s’aligner sur les caractéristiques de ce dernier. Cela inclut la hauteur finale du bâtiment (le nombre d’étages), la hauteur des niveaux (de dalle à dalle) et la hauteur du rez-de-chaussée.

La parcelle est mitoyenne de deux immeubles protégés, deux scénarios sont possibles :

Si les hauteurs sont similaires : la nouvelle construction peut s’aligner sur l’un des deux gabarits existants, en respectant les mêmes règles que dans le cas d’une parcelle mitoyenne à un seul immeuble protégé (hauteur totale, hauteur des niveaux et hauteur du rez-de-chaussée).
Si les hauteurs sont très différentes : la nouvelle construction doit proposer un gabarit intermédiaire. Par exemple, une parcelle située entre un bâtiment de R+3 et un autre de R+5 devra réaliser un immeuble en R+4.

Sur le plan d’efficacité énergétique, le nouveau PA encourage les nouvelles constructions et réhabilitations pour privilégier une conception qui maximise les apports solaires, la ventilation naturelle et l’utilisation des énergies renouvelables. Pour encourager concrètement cette approche, les projets qui respectent ces critères peuvent bénéficier d’une majoration sur leur projet.

De plus, le nouveau projet interdira toute activité présentant un risque de sécurité (incendie, explosion) ou causant des désagréments pour les habitants (bruit, poussière, fumée, odeurs) en zone urbaine. Les terrains ayant servi à des activités à risque devront obtenir une attestation d’acceptabilité environnementale avant toute autorisation de construction ou d’exploitation.

Urbanisme. Ce que change le nouveau plan d’aménagement de Marrakech-Ouest

À Marrakech, le nouveau plan d’aménagement permettra la mise en place d’un zonage urbain pour les dix prochaines années, permettant une meilleure utilisation du sol capable de favoriser l’investissement et de mieux contrôler l’étalement urbain au niveau de l’ouest de la ville. Cette nouvelle couverture urbanistique arrive à point nommé pour coordonner les futurs projets, en parallèle des préparatifs de la ville pour la Coupe du monde 2030.

En plus d’un ensemble de projets urbains, ce plan d’aménagement a fixé un ensemble de dispositions au niveau de l’arrondissement Ménara et de la partie ouest de Guéliz, à savoir : les zonages adoptés, les équipements de base prévus, et notamment les voiries à créer.

Carte des quartiers de Marrakech établie en 2020 par Delpha

En cours d’enquête publique, les citoyens ont jusqu’au 11 juin 2025 pour prendre connaissance des implications du nouveau plan d’aménagement sur leurs propriétés et émettre leurs avis sur un registre ouvert à l’hôtel de ville.

La répartition des zonations de l’arrondissement Ménara et de l’ouest de Guéliz

Le nouveau plan d’aménagement de Marrakech-Ouest vise à contrôler l’étalement urbain et à saisir les opportunités de développement en adoptant une zonation précise.

Il propose quatre principales zonations d’habitation, ainsi qu’une zone industrielle et une autre dédiée aux loisirs.

Zonage de la zone industrielle de Sidi Ghanem. Elle réunira deux zones : la première (en bleu) correspond aux activités industrielles de deuxième degré, et la seconde (en orange) abrite les zones d’activité artisanales et de commerce.

Carte montrant la situation d’une nouvelle zone de loisirs qui sera créée à proximité de l’aéroport de Marrakech-Ménara.

Premièrement, la zonation consacrée aux habitations traditionnelles est la plus étendue dans le plan et se situe principalement dans les quartiers de M’hamid, Massira et Azli.

En second lieu, une zonation d’immeubles collectifs alignés est prévue pour l’habitat, les bureaux, les commerces, l’artisanat, les services, les équipements, les établissements touristiques et d’animation ou hôteliers. Elle se décline en trois zones selon les élévations : R+5 (très rares, principalement dans le quartier Charaf), R+4 (par exemple, avenue Guemassa et avenue Charaf) et R+3 (principalement en arrière des zones R+4).

Une troisième zone est spécifiquement dédiée à l’habitat mixte (immeuble, villas, commerce, bureaux…). Dans cette zone, les ensembles de logements collectifs doivent prendre la forme d’immeubles orientés de manière discontinue, s’ouvrant sur des espaces communs aménagés en espaces verts, de loisir et de sport en plein air, avec des places de parking en surface ou en sous-sol.

En ce qui concerne les zones d’habitation de type villa, le plan d’aménagement a prévu deux types de zones, situées principalement à Targa. La première abrite des habitations individuelles et peut accueillir des projets d’hôtels-clubs, de clubs de vacances et de centres d’estivage en R+2, sur des assiettes foncières supérieures à 1,5 hectare. La seconde comprend des zones villas et des zones intermédiaires, autorisées uniquement pour des superficies égales ou supérieures à 1 hectare sur des parcelles individuelles, sous réserve de posséder un accès individuel et un espace extérieur privatif. À ces deux zones villas s’ajoute une zone destinée à l’habitat individuel ou aux résidences sous forme d’opérations intégrées en villégiature, située principalement au niveau de Riad Assalam et de Targa.

Un traitement normatif des bidonvilles et habitats insalubres

Le plan d’aménagement prévoit le relogement des habitants des bidonvilles situés dans son périmètre. Dans le cadre de cette politique de requalification urbaine, plusieurs mesures spécifiques ont été arrêtées.

En premier lieu, les douars Bouchareb, Azib Goundafi et Aït Ssi, situés dans l’arrondissement Ménara, bénéficieront d’un programme de requalification piloté par les pouvoirs publics. Par ailleurs, les douars localisés au sein de grandes opérations urbaines feront l’objet d’une prise en charge conforme aux engagements contractuels des opérateurs privés, tels qu’établis lors de l’autorisation de leurs projets.

Pour les douars implantés sur du foncier privé encore non urbanisé, le plan a précisé qu’aucune urbanisation ne pourra y être autorisée sans qu’une convention préalable n’ait été conclue et validée par l’ensemble des parties prenantes, garantissant le relogement des habitants concernés.

Le douar Koumi, situé en bordure sud de Marrakech, sera relogé par un opérateur privé dans le cadre d’un engagement avec l’État.

Les habitants du douar Sraghna, situé au nord de Marrakech, seront relogés dans le cadre d’une intervention de l’État.

Le plan d’aménagement de Marrakech-Ouest prévoit de restructurer le douar Koudia à Marrakech abritant des habitations insalubres.

Concernant les habitats insalubres, deux approches distinctes sont prévues : soit leur restructuration selon un plan spécifique, soit, en l’absence d’un tel document, leur soumission aux dispositions du zonage des habitations traditionnelles du présent règlement, sous réserve de la réalisation effective des travaux de restructuration, dûment constatée par une commission interservices.

Le plan intègre également des dispositions particulières pour certains douars situés au niveau des projets urbains prévus par le plan d’aménagement. Notamment, la délocalisation et réintégration des quatre douars Ghali, Bloc Tidili, Lamrikhi et Chossari (couvrant environ 4 hectares) pour optimiser l’utilisation du sol et régénérer le tissu urbain local. De même, la zone de projet urbain n° 8 prévoit la résorption des douars existants par le relogement de ses habitants sur la même assiette foncière.

Les équipements publics prévus par ce nouveau document

Le plan d’aménagement de Marrakech-Ouest vise également à renforcer la couverture en équipements publics de première nécessité. Pour l’enseignement, le plan prévoit la création de 45 écoles primaires, de 16 collèges, de 11 lycées et de deux lycées-collèges, ainsi qu’une école nationale d’architecture. Il inclut également l’extension du lycée M’hamid 9, et 18 autres équipements d’enseignement supplémentaires dont la vocation n’a pas encore été précisée.

En ce qui concerne les équipements de santé, 27 centres de santé sont prévus, complétés par quatre autres équipements de santé, deux hôpitaux, sept centres de santé urbains et un dispensaire.

De plus, afin de conforter la vocation verte de Marrakech, le plan d’aménagement prévoit la création de 466 espaces verts, représentant environ une centaine d’hectares. Parmi ceux-ci, le plus grand s’étendra sur 131.408 m² aux environs du douar Koudia, et une dizaine d’autres espaces verts dépasseront les 20.000 m².

Le plan inclut également la création de 241 équipements privés d’intérêt général. Cela comprend notamment huit écoles privées, un pôle de loisirs, six crèches, six centres commerciaux, une clinique et un parc urbain.

Le plan n’oublie pas les infrastructures sportives, avec la création de 46 terrains de sport de proximité, une piscine municipale à Azli et une salle couverte à M’hamid.

En plus des équipements publics nécessaires, le plan d’aménagement prévoit huit projets urbains pour redynamiser la ville. Ces projets incluent la nouvelle gare routière Al Azzouzia, qui nécessitera des initiatives en matière de mobilité urbaine et de logements pour accroître son attractivité.

À Guéliz, la relocalisation des casernes militaires permettra l’implantation de nouveaux équipements structurants qui renforceront la centralité du quartier. La réorganisation des activités informelles sera entreprise pour favoriser leur intégration au tissu économique et améliorer l’ordre urbain.

En parallèle, des prescriptions d’ordre public prévoient l’interdiction de toute installation visible d’équipements techniques tels que les antennes paraboliques, les climatiseurs ou les boîtiers de fibres optiques sur les façades des bâtiments.

Urbanisme. Approbation du plan d’aménagement de la ville de Rabat

Publié dans le numéro 7381 du Bulletin officiel, un décret a approuvé le plan d’aménagement de Rabat et son règlement. Ce texte vaut également déclaration d’utilité publique pour les expropriations nécessaires à la réalisation des équipements prévus dans le plan d’aménagement, conformément à l’article 28 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme.

Toutefois, selon ce même article, les effets de la déclaration d’utilité publique prennent fin à l’expiration d’un délai de 10 ans, à compter de la date de publication au Bulletin officiel du texte d’approbation du plan d’aménagement.

Par la publication de ce décret, la ville de Rabat met fin à une dizaine d’années durant lesquelles elle n’était pas couverte par un plan d’aménagement valide. Cette absence a empêché, pendant une longue période, d’accompagner efficacement l’aménagement normatif de la capitale malgré plusieurs projets structurants qui ont récemment renforcé son attractivité.

Conscient des enjeux et des problématiques identifiés par le diagnostic établi, le nouveau plan d’aménagement pense prendre en compte un grand nombre de contraintes. Parmi celles-ci, le déclin démographique, la cherté du foncier, la limitation de l’offre immobilière… Ce document opte pour répondre à cette problématique qui pousse de nombreux ménages de différentes classes sociales à quitter la ville pour s’installer dans les zones environnantes où l’offre immobilière est moins chère et plus diversifiée.

Le nouveau document a fixé des règles visant à renforcer l’inclusion sociale de la ville dans les domaines de l’habitat, des équipements et des espaces publics. L’objectif est d’attirer la classe moyenne qualifiée, de mettre en place de grands pôles métropolitains et de développer des projets urbains qui renforcent l’armature culturelle, touristique, tertiaire et commerciale de Rabat. Parallèlement, il s’agit de consolider la vocation environnementale de la capitale, notamment par la création de plus de 274 hectares d’espaces verts.

Sur le plan social, ce nouveau document prévoit également, dans le cadre d’une intervention publique, le renouvellement urbain des quartiers de Farah, Bouregreg, Rachad, Inbiaât et Al Maouada, ainsi que la rénovation urbaine du quartier Akkari.

De même, dans le quartier de l’Océan, où une campagne est en cours pour libérer le domaine public, des travaux de requalification seront projetés. Ceux-ci incluront la reconversion de sa corniche, la réhabilitation des friches existantes ainsi que la restauration et la conservation des bâtiments présentant une valeur patrimoniale.

Face aux prochains événements phares (Coupe d’Afrique des nations 2025 et Coupe du monde 2030) qu’abritera le Maroc, et principalement sa capitale, le plan d’aménagement approuvé prévoit l’élargissement des voies existantes et la création de nouvelles voies stratégiques afin d’améliorer la mobilité urbaine dans la capitale. Également, des mesures incitatives sont prévues pour encourager la création de projets hôteliers sur l’ensemble du territoire urbanisable, à l’exception de l’arrondissement de Souissi où un projet hôtelier distinctif sera mis en œuvre.

Voici les apports du nouveau plan d’aménagement de Rabat

En 2023, un nouveau plan d’aménagement de la ville de Rabat, élaboré par l’Agence urbaine de Rabat-Salé-Kénitra, avait été soumis à une enquête publique d’un mois à compter du 24 août. Inspiré du Nouveau modèle de développement (NMD), ce projet, présenté comme faisant partie d’une nouvelle génération de planification urbaine, n’avait pas été adopté par le conseil communal de Rabat en raison d’un blocage politique survenu l’année précédente et qui n’avait été résolu qu’avec la démission de l’ancienne maire de la capitale, Asmaa Rhlalou (RNI).

Après l’expiration du délai de 12 mois suivant la date de clôture de l’enquête publique, le projet de plan d’aménagement était devenu caduc puisqu’il n’avait pas été homologué et publié dans le Bulletin officiel, tel que précisé dans l’article 27 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme.

Le 28 novembre 2024, une nouvelle version du plan d’aménagement de Rabat a été soumise à une enquête publique. Elle a ensuite été approuvée par le conseil communal de Rabat lors d’une session extraordinaire le 12 décembre dernier.

Cette nouvelle version du plan d’aménagement, bien qu’apportant quelques modifications et de nouvelles approches, reste globalement similaire à la précédente en termes d’objectifs et de zonage.

Au regard de l’enjeu majeur que représente l’organisation de la Coupe du monde 2030 et compte tenu du rôle important de ce document dans le développement urbain de la capitale, il est à espérer que son approbation ne rencontrera pas d’obstacles significatifs pour son homologation.

Le diagnostic mené pour ce plan d’aménagement a révélé une série de problématiques, notamment un déclin démographique important à Rabat.

La population de la ville est passée de 627.932 habitants en 2004 à 577. 827 en 2014, puis à 515.619 en 2024. Au-delà du taux de natalité, ce déclin s’explique aussi par un déficit migratoire particulièrement marqué chez la population active, ce qui accélère le vieillissement dans la capitale.

Selon ce diagnostic, cette diminution est liée essentiellement à la cherté de l’offre immobilière qui ne permet pas l’installation de nouveaux ménages. Ces derniers privilégient les villes environnantes (Salé, Témara, Tamesna…), plus accessibles et moins chères.

Les similitudes avec l’ancien document

Le nouveau plan d’aménagement a adopté les mêmes objectifs que son prédécesseur, dont voici les principaux :

Nouvelle dynamique urbaine permettant la mise en place de grands pôles métropolitains et des projets urbains renforçant l’armature culturelle, touristique, tertiaire et commerciale de Rabat;
Renforcer l’inclusion sociale de la ville en matière d’habitat, d’équipements et d’espaces publics afin de capter la classe moyenne qualifiée;
Consolider la vocation environnementale de la capitale (plus de 274 hectares d’espaces verts à créer).

Le nouveau document d’urbanisme propose les mêmes grands classements, avec les mêmes grandes subdivisions, à savoir :

Les zones urbaines mixtes : où le développement et la création de logements, commerces, services, bureaux, hôtellerie et équipements publics et privés d’intérêt général sont encouragés ;
Les zones d’activités économiques : conçues pour être de véritables lieux de vie animés et des espaces de génération de la richesse.
Les zones de renouvellement urbain : conçues pour développer les multiples vocations de la capitale à travers une nouvelle armature de grands projets urbains. Cette zone est structurée comme suit :
- renouvellement urbain en grands projets urbains intégrés au niveau de 7 grands secteurs (au lieu de 8 après le retrait du projet de la zone attenante au parc Hassan II) ;
- renouvellement urbain en îlots urbains le long de 4 axes structurants (R+6 et R+5) et de 3 secteurs de villas (au lieu de 2 zones, en incluant une nouvelle zone villas relative au pôle de santé Abderahim Bouabid) ;
- zone d’intervention publique au niveau du quartier Youssoufia.
Les zones de développement urbain intégré : certains secteurs de Rabat sont stratégiques pour le développement urbain, notamment ceux offrant des opportunités d’expansion de la ville.

Davantage d’opportunités hôtelières

À l’exception de l’arrondissement de Souissi, le nouveau plan d’aménagement prévoit des mesures incitatives pour les projets hôteliers sur l’ensemble du territoire urbanisable.

Toutefois, les règles de construction (occupation du sol, utilisation du sol, hauteur, etc.) sont soumises à l’approbation d’une commission présidée par le wali de la région. Afin d’atteindre cet objectif, il a été décidé de créer une nouvelle zone hôtelière verte, constituée d’espaces naturels. Cette mesure devrait permettre de développer une offre hôtelière innovante à la veille de la Coupe du monde 2030.

Une nouvelle zone a également été délimitée pour accueillir de grands équipements publics structurants et des établissements hôteliers, essentiels au bon fonctionnement de la métropole. L’implantation des équipements au sein de cette zone est soumise à l’avis conforme d’une commission présidée par le wali.

Dans le quartier de Souissi, une nouvelle zone a été délimitée pour accueillir des projets de villégiature. L’occupation du sol sur cette zone ne pourra excéder 20% dans des surfaces minimales d’au moins 10.000 m².

Requalification du quartier de l’Océan

Une autre nouveauté majeure de ce plan d’urbanisme est la requalification du quartier historique de l’Océan réputé pour sa vue panoramique sur l’Atlantique, afin de le mettre en valeur et de lever toutes les contraintes entravant son attractivité. Le nouveau plan d’aménagement prévoit principalement :

La reconversion de sa corniche en fixant la règle de la superficie minimale de 700 m² où les projets à valeur économique sont fortement encouragés ;
La reconversion de friches urbaines existantes en équipements, parkings, hôtels, restaurants et commerces ;
La restauration et la conservation des bâtiments habités portant l’indice CO présentant une valeur patrimoniale avérée ;
La réhabilitation et mise en valeur de 4 bâtiments à forte valeur patrimoniale actuellement désaffectés et délabrés.

Rénovation urbaine des quartiers Akkari, Farah, Bouregreg , Rachad, Inbiaât et Al Maouada

L’ancien plan d’aménagement prévoyait une zone d’intervention prioritaire dans les quartiers de Farah, Bouregreg et Rachad. Cette zone a été étendue pour inclure les quartiers d’Inbiaât et d’Al Maouada, tous situés dans l’arrondissement de Youssoufia. Ces quartiers sont caractérisés par une forte densité d’habitat illégal ou précaire, des conditions de vie insalubres et un risque élevé de glissements de terrain en raison de la topographie escarpée et de la nature instable du sol.

Dans le quartier Akkari, une zone de rénovation urbaine a été placée sous surveillance foncière en attendant l’élaboration d’un plan détaillé et d’un cahier des charges précisant les règles d’urbanisme, les aménagements paysagers et les normes architecturales. Toutefois, la réfection et/ou la restauration des constructions existantes et des équipements publics sont autorisées dans cette zone, sous réserve d’un avis favorable de la commission présidée par le wali de la région et à condition de ne pas compromettre la réalisation du projet de rénovation urbaine.

Optimisation de l’étalement urbain dans les nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation

Ce nouveau document d’urbanisme fait suite à un plan d’aménagement sectoriel de Akrach (Phase I) qui prévoyait d’ouvrir à l’urbanisation une zone d’environ 420 hectares. Désormais, aucune autorisation de construire ou de lotir ne sera délivrée dans le secteur d’Akrach sans le raccordement préalable aux voiries et divers réseaux.

En attendant l’élaboration d’une étude d’aménagement opérationnelle intégrée, une seconde zone, celle de Boustane (arrondissement Hay Ryad), pourrait être ouverte à l’urbanisation. Cette zone à vocation mixte devrait, en complément du plateau d’Akrach, contribuer à alléger le marché foncier de la capitale qui est actuellement sursaturé.

Ce document prévoit également, dans cette seconde zone, un secteur spécifique donnant sur la rocade n°3. Étant donné sa situation géographique privilégiée, son urbanisation sera soumise à l’avis d’une commission présidée par le wali, qui déterminera sa vocation principale et les règles de construction applicables.

L’étude d’aptitude à l’urbanisation (EAU), menée afin d’évaluer la vulnérabilité du territoire face aux différents risques naturels (inondations, érosion côtière, glissements de terrain, séismes), a montré un degré de risque modéré à fort dans ces deux zones. Cette étude a révélé que le phénomène d’amplification des ondes sismiques rend ces deux zones particulièrement vulnérables au risque sismique. Par conséquent, la hauteur maximale de construction sécurisée a été fixée à R+6, sous réserve d’études spécifiques.