Période suspecte : une vente immobilière de Somia court-circuitée par les juges
La justice vient d’annuler la vente d’un bien immobilier appartenant à Somia, filiale marocaine du groupe français Crespo, aujourd’hui en liquidation.
Conclue avec la société Ghita Développement le 25 décembre 2023, l’opération portait sur un terrain situé à Marrakech Menara, cédé pour un montant de 10,5 millions de dirhams.
Le jugement d’annulation a été rendu le 15 mai 2025 par le tribunal de commerce de Marrakech. Il fait suite à une demande introduite par le syndic en charge de la liquidation, Me Abdelouahed Bensinan, qui dénonçait une vente conclue dans des conditions préjudiciables aux créanciers : non seulement le bien aurait été cédé à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle, mais l’acte aurait également été passé durant la période suspecte, alors que la société était déjà en situation de cessation de paiement.
Une vente remise en cause dans le cadre de la procédure collective
La procédure de sauvegarde visant Somia a été ouverte par jugement du 20 février 2024, avant d’être convertie en redressement judiciaire le 16 juillet, puis en liquidation. Or la cession du bien immobilier est intervenue en amont, alors que, selon le syndic, les difficultés financières de la société étaient déjà avérées.
Le cœur de l’argumentation du syndic repose sur deux axes :
D’une part, le caractère sous-évalué du prix de vente, évalué à 2.575 dirhams/m², pour un terrain situé dans le quartier de Guéliz, classé dans les documents d’urbanisme comme zone autorisant la construction d’immeubles de cinq étages.
D’autre part, le contexte dans lequel la vente a été conclue, à savoir une entreprise en déclin économique et financier, agissant potentiellement au détriment de ses créanciers.
Dans sa requête, le liquidateur soutenait que le prix de cession était « dérisoire » au regard du marché, en affirmant qu’un bien équivalent, dans la même zone, ne se vend pas à moins de 12.000 à 13.000 dirhams/m².
Cette décote apparente laissait selon lui soupçonner une opération destinée à sortir un actif significatif du patrimoine de Somia avant son entrée formelle en procédure collective, au risque de priver les créanciers d’un levier de remboursement.
La période suspecte désigne l’intervalle entre la date de cessation des paiements et le jugement d’ouverture de la procédure collective. Durant cette phase critique, les actes réalisés par l’entreprise peuvent être réexaminés a posteriori.
Selon l’article 715 du Code de commerce, les ventes, paiements, garanties ou cessions d’actifs réalisés après cette date peuvent être annulés par le tribunal, notamment s’ils sont accomplis de mauvaise foi, ou dans des conditions anormales, comme une sous-évaluation manifeste.
Une expertise judiciaire en soutien à la demande
Pour éclairer sa décision, le tribunal avait ordonné, en novembre 2024, une expertise confiée à Hassan Fattas, expert judiciaire, avec pour mission de déterminer la valeur réelle du terrain, en tenant compte de sa localisation, des documents d’urbanisme et de la réalité du marché local.
L’expert devait également comparer le prix de vente avec sa propre évaluation et, en cas d’écart, indiquer si celui-ci pouvait être objectivement justifié. Les conclusions de cette expertise, bien que non encore publiées, ont manifestement conforté les arguments du syndic, ouvrant la voie à l’annulation de la vente.
Les motifs détaillés du jugement du 15 mai 2025 ne sont pas encore disponibles. Mais les éléments versés au dossier suggèrent que la combinaison d’une vente en période suspecte et d’un prix inférieur aux références du marché a pesé dans la décision des juges.
La procédure d’annulation d’actes passés durant cette période est un outil pour assurer l’équité entre créanciers, en empêchant des transactions qui videraient le patrimoine de l’entreprise au moment où elle devient insolvable.
Le bien sera réintégré dans le périmètre de la liquidation, au profit des créanciers
Somia traîne une dette dépassant les 460 MDH, dont plus de la moitié invoquée par des banques. Parmi les établissements bancaires, beaucoup sont titulaires de sûretés et voient d’un bon œil la restitution du bien immobilier au périmètre de la liquidation.
Cela permet d’optimiser, un tant soit peu, les chances de remboursement. Il ne s’agit pas de l’unique procédure visant des cessions opérées par Somia.
Selon nos informations, le syndic a déposé une demande similaire portant sur un terrain de 13 hectares cédé début 2024 à un promoteur immobilier. Conclue pour 9 MDH, l’opération a été soumise à une expertise qui n’a pas encore été livrée au tribunal. Une audience est programmée au 3 juin 2025.