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Crédit immobilier : où en sont vraiment les taux en ce début de 2026

Les taux de crédit immobilier au Maroc abordent l’année 2026 dans un contexte plus apaisé, après une période marquée par des ajustements notables des conditions de financement.

Sur un marché où la politique monétaire est désormais plus prévisible et où la concurrence bancaire reste active, les niveaux pratiqués semblent s’inscrire dans une phase de stabilisation.

Dans les faits, l’accès au financement immobilier demeure globalement favorable, mais continue de varier sensiblement selon les profils des emprunteurs, la durée des crédits et les exigences en matière d’apport. Derrière cette dynamique, les banques maintiennent une approche différenciée, reflet de leurs politiques commerciales et de leur appréciation du risque.

Quels niveaux de taux sont aujourd’hui observés sur le marché ? Quelles conditions s’appliquent selon les profils et les durées ?

Pour en savoir plus, le fondateur du baromètre d’Afdal.ma, dresse un état des lieux du crédit immobilier en ce début de 2026. Cette lecture s’appuie sur les données agrégées auprès des banques et établissements de paiement partenaires de la plateforme, à partir de leurs grilles de conditions effectivement pratiquées selon les profils des emprunteurs, les durées de financement et les montants empruntés.

Des taux stabilisés à des niveaux attractifs

« Depuis le second semestre 2025, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés et se maintiennent en ce début de 2026 », observe Bachir Benslimane, fondateur d’afdal.ma.

Dans le détail, les crédits de courte durée, sur des maturités allant de 0 à 7 ans, s’affichent à 4,1%. Les financements de 7 à 15 ans se négocient autour de 4,25%. Quant aux prêts de longue durée, compris entre 15 et 25 ans et majoritairement utilisés pour l’acquisition d’une résidence principale, ils s’établissent à 4,35%.

« Ces niveaux reflètent l’impact de la détente monétaire opérée par Bank Al-Maghrib, avec un taux directeur ramené à 2,25%, et figurent parmi les conditions les plus compétitives observées ces dernières années sur le marché du crédit immobilier ».

Des écarts persistants selon le profil

Si les taux de référence apparaissent stabilisés, les conditions réellement accordées continuent toutefois de varier selon le profil de l’emprunteur. Sur un crédit immobilier de 25 ans, hors dérogation, les salariés du secteur privé ou public obtiennent généralement des taux autour de 4,6%.

Les professions libérales se situent, pour leur part, dans une fourchette comprise entre 4,65% et 4,75%, en fonction de la stabilité et de la régularité de leur activité. Les chefs d’entreprise font face à des conditions plus exigeantes, avec des taux avoisinant 4,9%.

Apport personnel : des exigences toujours contrastées

Les politiques d’apport demeurent très variables d’un profil à l’autre. Les salariés et les retraités bénéficient des conditions les plus favorables, aucun apport n’étant exigé. Les emprunteurs de moins de 35 ans peuvent, dans certains cas, accéder à des financements couvrant jusqu’à 110% de la quotité.

Les professions libérales disposant d’une activité jugée stable, notamment les médecins, notaires ou architectes, peuvent obtenir des financements à 100%. En revanche, les autres profils doivent généralement prévoir un apport compris entre 10% et 20%.

Les chefs d’entreprise sont soumis à des exigences plus strictes, avec des apports demandés allant de 20% à 30%. Pour les Marocains résidant à l’étranger, l’apport est systématique. Il se situe le plus souvent entre 10% et 30%, et peut atteindre 50% selon les établissements.

Taux d’endettement : un plafond lié au revenu

Selon la même source, le taux d’endettement autorisé reste étroitement indexé sur le niveau de revenu. Jusqu’à 20.000 DH de revenus mensuels, le plafond est fixé à 45%. Au-delà, il est porté à 50%. Certaines banques acceptent toutefois d’aller jusqu’à 55% pour les revenus supérieurs à 60.000 DH, sous réserve de conditions spécifiques.

Assurance emprunteur : un levier d’économie

Souvent reléguée au second plan, l’assurance décès-invalidité pèse pourtant de manière significative sur le coût total du crédit. Sur le marché, le taux moyen s’établit autour de 0,43% du capital emprunté. Des offres plus compétitives existent néanmoins. Pour les emprunteurs de moins de 35 ans, des contrats à 0,35% peuvent être proposés, générant une économie sensible sur la durée du prêt.

Ce qui se dessine pour 2026

« À ce stade, les conditions de financement devraient rester globalement favorables aux emprunteurs. La politique monétaire ne laisse pas présager de remontée des taux à court terme, tandis que la concurrence entre les établissements continue de peser sur les conditions proposées ».

« L’année 2026 s’inscrit ainsi davantage dans une phase de stabilisation que de rupture. Pour les candidats à l’accession, l’enjeu réside moins dans l’évolution immédiate des taux que dans l’optimisation des conditions globales du financement, en tenant compte des profils, des durées et des coûts annexes », conclut Bachir Benslimane.

https://medias24.com/2025/09/16/credit-immobilier-les-taux-sur-25-ans-reculent-a-435-en-septembre-2025/

Marché obligataire. La récente remontée des taux primaires est essentiellement technique

Le Trésor prévoit de lever entre 14 et 14,5 milliards de dirhams sur le marché obligataire au cours du mois d’octobre 2025. Cette annonce intervient alors que la dynamique des taux connaît un tournant notable sur le marché primaire.

Après plusieurs mois de repli continu, le marché primaire a amorcé une phase de remontée depuis la fin septembre, un mouvement qui s’est consolidé au fil des dernières adjudications, et qui donne le ton d’un mois d’octobre placé sous le signe d’un coût de financement plus élevé pour l’État.

Depuis fin septembre, les taux repartent à la hausse

Après plusieurs mois de détente, la courbe des taux primaires a amorcé un changement de trajectoire à la faveur des adjudications de fin septembre.

Lors de la séance du 24 septembre 2025, organisée quelques jours après la décision de Bank Al-Maghrib de maintenir son taux directeur à 2,25%, les premiers signes de hausse sont apparus sur le marché primaire.

Le Trésor a levé près de 1,9 MMDH exclusivement sur la maturité 2 ans, à un taux moyen pondéré de 2,278% contre un minimum de 2,002% et un maximum de 2,420%. Cette opération marquait la fin d’un cycle de repli continu des rendements observé depuis le début de l’année.

La tendance s’est confirmée la semaine suivante. Lors de l’adjudication du 30 septembre 2025, la courbe primaire a enregistré de nouveaux ajustements à la hausse. La maturité 26 semaines s’est établie à 2,09%, en progression de 15 points de base par rapport à la séance d’avant, tandis que la maturité 2 ans a atteint un taux moyen de 2,306%.

Sur les longues échéances, la maturité 30 ans a été servie à 3,766%. L’opération s’est soldée par 2 MMDH levés face à une demande de plus de 4 MMDH, confirmant un taux de satisfaction modéré.

Lors de cette deuxième séance d’adjudication du mois d’octobre, la courbe primaire continue de connaître des réajustements techniques à la hausse. Une tendance qui fait suite au statu quo du taux directeur décidé par Bank Al-Maghrib, après de fortes anticipations de baisse lors de la réunion de septembre 2025.

Au cours de cette levée, la souscription du Trésor s’est établie à 3,6 MMDH, face à une demande de plus de 5,9 MMDH, soit un taux de satisfaction de 61%. Rappelons que le besoin prévisionnel du Trésor pour le mois d’octobre avoisine 14,3 MMDH, pour un taux de satisfaction mensuel limité à 39%.

Dans ces conditions, la maturité 52 semaines a connu un ajustement haussier de 19 points de base pour s’établir à 2,20%, un niveau qui reste inférieur au taux directeur actuel de 2,25%.

De son côté, la courbe secondaire a affiché une évolution plus mitigée, avec des variations comprises entre -2 et +2 points de base. Ces mouvements restent ponctuels et ne remettent pas en cause la tendance baissière de fond des taux obligataires observée depuis le début de l’année.

En l’espace de deux semaines, les rendements des principales maturités ont ainsi nettement progressé, confirmant l’entrée dans une nouvelle phase pour le marché obligataire.

Après un long cycle de repli, les taux repartent à la hausse, signalant un mois d’octobre où le coût de financement de l’État s’installe sur des niveaux plus élevés.

Entre le 24 septembre et le 7 octobre 2025, la courbe s’est légèrement redressée, surtout sur les maturités courtes et moyennes : 26 semaines, 52 semaines et 2 ans.

Pourquoi les taux remontent : un ajustement technique lié à la politique monétaire et au calendrier du Trésor

« Le mouvement observé depuis la fin septembre n’est pas une rupture de tendance, mais un réajustement. Après plusieurs mois de détente continue, le statu quo décidé par Bank Al-Maghrib lors de sa réunion de septembre a provoqué une revalorisation graduelle de la courbe des taux primaires », estime un analyste dans une salle de marché.

« Le marché avait intégré une baisse probable du taux directeur. Le maintien de la politique monétaire a donc conduit les investisseurs à corriger leurs anticipations et à repositionner leurs ordres sur les adjudications », ajoute-t-il.

Ce repositionnement s’est traduit par ce que les salles de marché qualifient d’ »ajustement technique à la hausse ». Autrement dit, il s’agit d’un mouvement de normalisation, lié moins à une dégradation des fondamentaux qu’à l’alignement des prix sur la réalité monétaire.

« Quand les anticipations changent, les rendements s’adaptent mécaniquement. La hausse actuelle n’est pas le début d’un cycle restrictif, elle reflète simplement la disparition d’une prime de baisse qui avait été intégrée par le marché », explique-t-il.

« Le calendrier du Trésor joue également un rôle déterminant. L’annonce d’un besoin compris entre 14 et 14,5 MMDH pour le mois d’octobre intervient dans une période où l’offre de dette se renforce. Plus l’État sollicite le marché, plus les investisseurs ajustent leurs exigences en matière de rendement ».

Autrement dit, « l’ampleur du programme d’émissions contribue à ce mouvement. Les investisseurs demandent une rémunération en phase avec les conditions monétaires et avec l’effort d’endettement annoncé », souligne notre analyste.

Dans ce contexte, la hausse des rendements observée sur les maturités courtes et moyennes traduit avant tout un phénomène d’équilibrage. Elle reflète une réévaluation des conditions de marché après plusieurs mois d’anticipations accommodantes, sans remettre en question la trajectoire générale des taux amorcée en début d’année.

« Il s’agit d’une phase d’ajustement technique qui accompagne une transition monétaire. Le marché se stabilise sur de nouveaux niveaux, sans signaler pour autant un changement profond de cycle », conclut-il.

Les rendements demeurent plus bas qu’en 2024, mais un ajustement technique est apparu depuis fin septembre sur les maturités courtes et moyennes.

La courbe au 7 octobre 2025 reste inférieure à celle de fin 2024, confirmant une tendance baissière de fond. Les variations récentes sont faibles, signe d’un marché secondaire stable malgré l’ajustement observé sur le primaire.

Crédit immobilier : les taux sur 25 ans reculent à 4,35% en septembre 2025

La politique d’assouplissement engagée par Bank Al-Maghrib, marquée par la baisse du taux directeur à 2,25% en mars 2025, commence à se répercuter sur le marché du crédit immobilier.

Depuis le premier trimestre, les taux appliqués par les banques ont reculé de manière notable, améliorant les conditions de financement pour les emprunteurs.

Cette détente reste contrastée, avec des écarts marqués selon la durée du prêt, le profil des emprunteurs et d’autres paramètres propres à chaque dossier.

L’évolution des taux en 2025 par durée

Entre le premier trimestre 2025 et le trimestre en cours, les taux de crédit immobilier ont connu une baisse significative.

« En effet, on remarque que sur les crédits de 0 à 7 ans, ils sont passés de 4,2% au T1 à 4,1% actuellement« , note Afdal.ma, premier comparateur et courtier en crédit immobilier au Maroc, contacté par nos soins.

« Pour les maturités de 7 à 15 ans, la diminution est plus marquée, de 4,5% à 4,25%. Quant aux prêts de 15 à 25 ans, ils affichent le recul le plus notable, passant de 4,75% à 4,35%. Ainsi, la détente des taux concerne l’ensemble des durées, avec un avantage particulièrement sensible sur les crédits de long terme ».

Nuance des taux sur 25 ans par profil d’emprunteur

Du premier trimestre 2025 au trimestre actuel, les conditions de financement ont évolué à la baisse, mais de manière inégale selon les profils.

« Sur le marché, hors dérogation, les banques continuent d’appliquer des écarts en fonction du niveau de risque ».

« Pour les salariés du secteur privé ou public, les taux tournaient autour de 4,75% en début d’année, avant d’être ramenés à près de 4,6% aujourd’hui ».

« Les professions libérales, elles, bénéficiaient de taux compris entre 4,75% et 4,85% au T1-2025, pour un repli vers 4,65% à 4,75% actuellement. Quant aux chefs d’entreprise, ils faisaient face à des taux pouvant atteindre 5,15% en début d’année, désormais descendus vers 4,9%« .

Apports en fonds propres requis par profil d’emprunteur

« Sur le marché, les exigences en matière d’apport varient fortement selon les profils. Pour les salariés et les retraités du secteur privé ou public, aucun apport n’est exigé, et les salariés de moins de 35 ans peuvent même bénéficier de financements atteignant jusqu’à 110% de la quotité », explique Afdal.ma.

« Du côté des professions libérales, certains profils stables, comme les médecins, architectes ou notaires, peuvent obtenir des financements jusqu’à 100%, tandis que pour les autres, un apport compris entre 10% et 20% est généralement requis ».

« Les chefs d’entreprise, en revanche, doivent souvent mobiliser des apports allant de 20% à 30%, en raison du risque perçu par les banques ».

« Quant aux MRE (Marocains résidant à l’étranger), un apport est systématique – généralement situé entre 10% et 30% –, mais certaines banques peuvent exiger jusqu’à 50% du prix du bien ».

De ce fait, les conditions sont particulièrement strictes pour les MRE et les chefs d’entreprise, alors que les salariés et certaines professions libérales bénéficient de financements quasi intégraux ».

Taux d’endettement appliqués par profil d’emprunteur

Quel que soit le profil de l’emprunteur, le taux d’endettement appliqué par les banques varie directement en fonction du niveau de revenu.

« Pour des revenus inférieurs ou égaux à 20.000 DH, il est plafonné à 45%. Lorsque les revenus dépassent ce seuil, le plafond est relevé à 50% ».

« Enfin, dans certaines banques, pour des revenus supérieurs à 60.000 DH, le taux d’endettement peut atteindre 55%. En résumé, plus le niveau de revenu est élevé, plus la capacité d’endettement s’élargit, offrant une flexibilité accrue aux profils les plus aisés ».

Taux d’assurance décès-invalidité

« Les taux d’assurance décès-invalidité varient selon la durée du financement et l’âge de l’emprunteur. En moyenne, sur le marché, ils s’établissent à 0,43% du capital emprunté ».

Le marché boursier a intégré la quasi-totalité de la baisse des taux (CFG Bank)

La baisse du taux directeur de 25 pbs ayant entrainé un retrait des taux obligataires, est-elle correctement reflétée dans les cours de bourse suite à la récente hausse du MASI ? C’est la question que se pose CFG Bank dans une note diffusée le 24 juillet.

En effet, les taux obligataires rémunèrent moins les investisseurs suite à la baisse du taux directeur annoncée par Bank Al Maghrib fin juin 2024. CFG Bank souligne que « les taux des BDT-10 ans ont enregistré une baisse quasi-similaire, passant de 3,74% à 3,49%. Cette détente s’inscrit dans la continuité du mouvement baissier amorcé à partir de fin juin 2023 après le pic de 4,6% enregistré en avril 2023 ».

Cette baisse du taux directeur était globalement anticipée par le marché depuis plusieurs mois, mais elle est intervenue plus tôt que ce qui était espéré.

De fait, la société de recherche a calculé le PER théorique du marché pour déterminer s’il était valorisé adéquatement. Il s’avère que « le niveau actuel du taux sans risque, soit 3,49%, induirait un PER théorique de 18,6x », explique CFG Bank.

La société de recherche note : « nous avons calculé l’écart entre le taux sans risque (BDT-10 ans) et l’inverse du PER constaté sur la période 2014-2023. Sur la base de nos calculs, l’écart moyen sur les 10 dernières années serait de 1,88% ». Par la suite, elle a appliqué cet écart au taux de 3,49% des BDT-10 ans pour estimer le ‘earning yields’ et par la suite le PER théorique.

Le marché a pleinement intégré la baisse des taux

Étant donné les prévisions d’évolution de la masse bénéficiaire de la cote, le marché traiterait actuellement à 18,2x les bénéfices 2024. « Les cours actuels font donc ressortir une décote de 2,1% par rapport au niveau d’équilibre tel qu’observé historiquement », explique CFG Bank.

In fine, le marché est actuellement correctement valorisé et intègre donc la quasi-totalité de la baisse des taux. « Bien entendu, le marché oscille autour de son niveau théorique. De ce fait, le momentum actuel pourrait l’entrainer au-dessus du niveau de 18,6x les bénéfices 2024 avant qu’il ne se stabilise ou entame une correction », note la société de recherche.

Il faut désormais noter que ces prévisions pourraient être revues si la Banque Centrale venait à revoir à la baisse l’évolution du taux directeur. De fait, les taux obligataires connaitraient une pression baissière et cela devrait tirer à la hausse le marché action. « Si ce scénario se matérialise, nous devrions assister à une baisse du ‘earnings yield’, une dilatation du PER théorique et donc une progression du marché boursier plus importante », conclut CFG Bank.

Placements. Les investisseurs se positionnent sur le moyen, long terme au détriment du court terme

La lettre du mois de juin de l’Association des sociétés de gestion et fonds d’investissement marocains (ASFIM) laisse apparaître une progression de 7,3% de l’encours sous gestion des OPCVM à 600,7 MMDH durant le premier semestre 2024.

Dans un contexte de baisse du taux directeur de Bank Al-Maghrib ayant fait baisser la courbe des taux, les chiffres de l’ASFIM montrent que le marché obligataire en a été impacté.

Les investisseurs privilégient le moyen, long terme plutôt que le court terme

D’un mois sur l’autre, l’encours a reculé légèrement de près de 1,5%. Un recul principalement porté par une baisse de 19,5% de l’encours sur le contractuel et de 11,2% sur l’obligataire court terme (OCT).

En effet, suite au recul des taux, les baisses les plus sensibles se sont concentrées sur le court terme. « De fait, les investisseurs ont tendance à effectuer une réallocation vers des durations plus importantes comme l’OMLT », nous explique un gestionnaire de portefeuille de la place.

Depuis le début de l’année, la collecte nette par classe d’actif a été forte sur l’OMLT, avec près de 20 MMDH, alors que la collecte nette sur l’OCT a reculé de 5,5 MMDH.

« Ce choix des investisseurs vient du fait qu’il y a une prise de risque supplémentaire pour profiter des rendements plus importants et de la baisse des taux éventuellement en cas de recul du taux directeur dans un contexte de baisse de l’inflation », poursuit notre source.

Une sensibilité obligataire plus forte sur l’OMLT

« Les investisseurs préfèrent aller vers des fonds plus sensibles », nous explique notre source. Ce sont donc des fonds qui rémunèrent mieux les placements effectués.

La sensibilité d’une obligation, c’est la variation du prix engendrée par la hausse ou la baisse du taux d’intérêt d’un point de base. « La sensibilité maximale de l’OCT est de 1,1 alors que celle de l’OMLT est supérieure à 1,1 », poursuit notre source.

Une obligation qui affiche une sensibilité de 2 par exemple, implique que sa valeur prendra 2% lorsque le taux directeur baissera de 100 pbs. Si le taux progresse de 100 pbs, la valeur de l’obligation perdra 2%.

En somme, plus la sensibilité est forte, plus l’obligation est risquée. Cependant, la rémunération est également plus attrayante.

La baisse des taux se formalise sur le court terme (AGR)

La décision de Bank Al-Maghrib de baisser le taux directeur de 25 pbs à 2,75% avait été bien reçue par le marché. Cela a notamment été le cas des gestionnaires de portefeuilles obligataires qui allaient connaître une amélioration de la valorisation de leurs portefeuilles.

En effet, il faut rappeler le lien inverse existant entre le taux directeur et la valeur d’un portefeuille obligataire. Quand le taux directeur diminue, la valeur des actifs obligataires augmente.

Cette baisse des taux obligataire a déjà commencé à se cristalliser, comme nous l’expliquait une source du marché dans un article précédent. « L’impact direct sera une appréciation mécanique des actifs car la courbe des taux va baisser, notamment le court terme qui baissera de façon similaire au taux directeur ».

Des baisses qui se formalisent à court terme

Durant la dernière séance d’adjudication du Trésor le 2 juillet dernier, la courbe des taux primaires a affiché un net recul par rapport à la semaine précédente. « Les taux de rendement primaires des maturités 13 semaines, 52 semaines et deux ans reculent nettement, respectivement de 15, 14 et 32 pbs », souligne la société de recherche Attijari Global Research (AGR) dans son document ‘Budget Focus’. En variation hebdomadaire, les maturités précitées sont les seules à avoir connu une détente, les autres demeurent inchangées.

Ces taux primaires aux échéances indiquées atteignent respectivement 2,74%, 2,84% et 2,97%. Ces mêmes échéances lors de la dernière séance d’adjudication en 2023 affichaient des taux de 2,88%, 3,09% et 3,24%.

La rémunération des maturités long terme ont également baissé, mais moins fortement. La maturité 5 ans affiche un taux inchangé à 3,44% par rapport à la séance du 19 juin dernier. La maturité 10 ans a reculé de 19 pbs par rapport au taux proposé à la séance du 19 juin à 3,57%, et la maturité 20 ans a reculé de 13 pbs à 4,08%.

Des baisses plus hétérogènes sur le marché secondaire

Cette baisse de la courbe des taux s’observe également sur le marché secondaire où des retraits hebdomadaires atteignant près de 30 pbs sont observés, notamment sur la maturité 1 an à 2,84%, et de 26 pbs sur la maturité 2 ans à 2,98% contre 3,25% avant le conseil de Bank A-Maghrib lors de l’adjudication du 19 juin. En variation hebdomadaire, il faut noter que toutes les maturités affichent des taux en baisse, sans exception.

Les maturités plus longues, de 10 à 30 ans, affichent des retrait entre 9 et 17 pbs, moins marqués que pour les maturités courtes.

Ainsi, ces baisses ont bel et bien eu un effet positif sur les portefeuilles obligataires des gestionnaires, du fait qu’ils détiennent des portefeuilles qui rémunèrent plus que les taux pratiqués actuellement.

Immobilier : la baisse du taux directeur impactera modérément les taux des crédits

La baisse du taux directeur de 25 pbs opérée par Bank Al-Maghrib impactera les taux débiteurs. Le resserrement monétaire de 150 pbs, engagé en 2022, a poussé le taux débiteur moyen global de 116 pbs passant de 4,24% au T3-2022 à 5,4% au T1-2024.

Dans les mois à venir, ce taux devrait s’inscrire dans une tendance baissière. C’est notamment ce qui est attendu concernant les taux des crédits immobiliers. Mais dans quelle mesure est-ce que cela profitera aux particuliers ? Sur ce point, les professionnels du marché que nous avons sondés ne sont pas unanimes.

Un impact encourageant mais qui ne changera pas la donne

Il est à noter que le taux débiteur moyen du crédit immobilier au premier trimestre 2024 était de 5,05% contre 4,69% au début du cycle de resserrement monétaire, soit une hausse de 36 pbs. « Il y a une concurrence qui est forte sur les crédits acquéreurs immobiliers », nous confie une source du secteur bancaire.

La baisse du taux directeur aura un impact baissier sur les crédits immobiliers, mais il faut noter que ce dernier ne sera pas de grande ampleur et qu’il prendra du temps à se mettre en place. Une seconde source bancaire nous explique que cette baisse impactera le coût des ressources, mais de manière peu significative. « La partie payante des ressources des banques ne représente que 25% du total. Donc la baisse de 0.25% sur 25% ne représente qu’une baisse de 0,08% du coût des ressources. Soit 8 points de base. Cela ne change pas grand-chose », précise notre interlocuteur.

De fait, une répercussion est possible sur les coûts des crédits immobilier, mais sera globalement faible. « Les banques ne vont pas répercuter immédiatement cette baisse sur les taux d’intérêt. Il y aura une courroie de transmission qui va prendre plusieurs mois. Premièrement, une baisse de 25 pbs n’est pas une forte variation. Deuxièmement, les dossiers de crédit actuellement en cours ont été entamés avant la baisse du taux directeur, donc les accords sont passés et il ne reste que les signatures. Seuls les nouveaux dossiers seront concernés », souligne une source du marché.

Pour notre interlocuteur, il faut garder à l’esprit que le citoyen, dans l’ensemble, n’est pas très sensible à l’évolution du taux d’intérêt dans ses décisions d’investissement. « Le plus important, c’est d’avoir le crédit. Donc il n’y a pas une tendance à négocier fortement, mais plutôt à faire jouer l’échéance pour adapter la mensualité. Parallèlement, la banque préfère augmenter la durée que réduire le taux », explique-t-il.

Cependant, d’autres acteurs du secteurs sont plus enthousiastes quant aux répercussions de la baisse du taux directeur, notamment en cette période estivale, propice aux transactions immobilières.

Une marge de négociation pour les futurs acquéreurs

Même si la baisse des taux immobiliers est modeste, cela reste malgré tout une bonne nouvelle pour de potentiels acquéreurs, selon un expert du secteur. « Cela donne de la latitude aux banques, et certaines vont peut-être répercuter cela partiellement dans le trimestre à venir, mais elles ne sont pas obligées de le faire. Il y aura, au pire, une tendance stable, voire légèrement baissière, ce qui est une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs », explique notre interlocuteur.

Cette décision de Bank Al-Maghrib implique également une baisse du taux de rémunération des dépôts à terme ou encore des comptes sur carnet. « Il faut prendre cet aspect en compte, côté épargne. Cela est censé inciter les gens à moins déposer leur argent sur ce type de placement et à se diriger vers des placements à meilleur rendement. Donc l’immobilier est une option », explique la même source.

Contacté à ce sujet, Bachir Benslimane Bellemlih, PDG d’Afdal.ma, simulateur et comparateur de taux de crédits immobiliers, se veut plus optimiste que les interlocuteurs du secteur bancaire. « Pour les acquéreurs, cela signifie des mensualités de remboursement plus faibles et un coût total du crédit réduit sur la durée du prêt. Cela leur permettrait également d’être éligibles à des montants de crédit plus élevés, augmentant ainsi leur capacité d’achat ».

Il faut également rappeler que cette mesure de Bank Al-Maghrib intervient dans un contexte immobilier dynamique, boosté par les Marocains résidant à l’étranger. « Il est important de noter que cette baisse du taux directeur coïncide avec une période traditionnellement forte pour le crédit immobilier, puisque la saison estivale est marquée par le retour des Marocains résidant à l’étranger (MRE). Leur présence et leur intérêt accru pour l’investissement immobilier, pendant cette période, peuvent encore dynamiser le marché et accentuer les effets positifs de cette mesure », souligne le PDG d’Afdal.

Après la décision de Bank Al-Maghrib, les investisseurs anticipent un nouveau cycle d’assouplissement monétaire

Comme anticipé par le marché, le taux directeur de Bank Al-Maghrib (BAM) reste inchangé à 3% à la suite du dernier conseil de l’année.

La Banque centrale a revu légèrement à la baisse la croissance du PIB en 2023 à 2,7% au lieu de 2,9%, lors des dernières anticipations au conseil de septembre. Cependant, les prévisions de croissance pour 2024 demeurent stables à 3,2%.

Ce qu’attendait aussi le marché, c’étaient les prévisions d’inflation de la Banque centrale. À ce niveau-là, les données sont encourageantes. Dans un document diffusé ce mercredi matin 20 décembre, Attijari Global Research (AGR) réagit à la décision de la Banque centrale et note « qu’en marge des reflux des tensions inflationnistes au Maroc et à l’international à compter de 2023, BAM devrait se focaliser désormais sur les nouveaux défis économiques du Royaume. Il s’agit de soutenir l’investissement et la croissance, à l’image de la réhabilitation de la région du Sud à la suite du séisme et de la coorganisation de la Coupe du Monde en 2030″.

Une projection baissière de l’inflation qui rassure

Cette matinée du 20 décembre, le HCP a dévoilé le tout dernier chiffre de l’inflation à fin novembre. Cette dernière s’est ralentie à 3,6% à fin novembre, contre 4,3% un mois auparavant.

Comme le disait le wali de BAM lors de la conférence de presse du 19 décembre, « la décision de 3% a été prise à l’unanimité. Je serai heureux demain [mercredi 20 décembre, ndlr] de voir quel est le chiffre d’inflation de novembre, car s’il baisse de façon sensible, cela voudra dire que le plus dur est derrière nous« . Il semblerait bel et bien que le plus dur soit passé.

Ce statu quo, anticipé par le marché, rassure les investisseurs, notamment concernant les bonnes prévisions d’inflation. Comme le souligne AGR, « BAM révise pour la quatrième fois consécutive en 2023 ses prévisions d’inflation à moyen terme, soit des niveaux qui devraient converger vers l’objectif de stabilité des prix à 2% ».

Le marché croit en un assouplissement monétaire en 2024

Factuellement, par rapport aux niveaux des taux directeurs internationaux, le Maroc a de la marge. La BCE et la FED ont rehaussé plus fortement leur taux durant les derniers mois, respectivement à 4,5% et 5,5%. La FED a d’ores et déjà annoncé son pivot monétaire pour l’an prochain. « Le consensus du marché table sur une baisse de 25 pbs du taux directeur de la FED en mars 2024 », précise une source du marché.

Étant donné les conditions d’évolution de l’inflation et les projections économiques dévoilées, le scénario central d’AGR « prévoit une phase d’assouplissement monétaire en 2024, à l’instar des grandes banques centrales à l’international, et tenant compte des nouveaux enjeux du Royaume ».

Par cela, il faut entendre, une fin de cycle monétaire restrictif, et non une baisse impérative du taux directeur. Cette fin de resserrement monétaire peut se caractériser par une injection soutenue de liquidité, malgré une augmentation notable du déficit de liquidité bancaire.

La société de recherche anticipe d’ailleurs un déficit de liquidité à 137,7 MMDH en 2024 contre près de 93 MMDH cette année. « En effet, et en dépit des prévisions record des réserves en devises à plus de 360 MMDH en 2024, la poursuite de la hausse de la circulation fiduciaire devrait continuer à pénaliser les besoins en liquidité. Après une progression importante de 10% en 2023, la monnaie en circulation devrait évoluer de 6,5% en 2024 et en 2025″, note AGR.

Concernant le marché, notamment obligataire, ce dernier avait totalement anticipé le statu quo. Désormais, il s’attend à terme à une baisse des taux. D’après notre source du marché, « on l’observe avec un retrait assez notable des taux sur les maturités 2 et 5 ans sur les deux dernières semaines, traduisant une baisse d’exigence de rentabilité des investisseurs. Ces derniers réalisent qu’il n’y a pas de raison que la Banque centrale augmente son taux directeur. Elle pourrait même, éventuellement, aller vers un cycle accommodant pour soutenir un cycle d’investissement très important ».

Fondamentalement, les signaux semblent au vert concernant les différents indicateurs. La monnaie nationale ne connaît pas de pression, et la baisse de l’inflation qui se poursuit va progressivement ramener les taux réels en territoire positif, avec des spreads bien plus rétrécis que ceux du début d’année. « Avant, les taux obligataires augmentaient avec l’inflation et, désormais, nous avons l’inverse. On va dire que les indicateurs sont au vert. Cependant, il ne faut pas s’emballer et faire un pivot rapidement. BAM a été précurseur en matière de statu quo et de stabilité. D’ailleurs, malgré la stabilité du taux directeur, l’inflation baisse. La transmission se poursuit, les prix des matières énergétiques baissent, la demande mondiale recule… Nous sommes plus rassurés vis-à-vis de l’inflation. Les investisseurs croient en un assouplissement monétaire en 2024″, conclut notre source.

Verbatim. Ce qu’il faut retenir des messages de Jouahri au dernier conseil de BAM

Sans grande surprise, suite au dernier Conseil de BAM de l’année tenu ce 19 décembre, le Wali et le conseil de BAM ont opté pour un maintien du taux directeur à 3%.

Abdellatif Jouahri a livré sa présentation et s’est prêté au jeu des questions-réponses, comme il en a l’habitude. Le Wali s’est également épanché sur le plan stratégique 2024-2028 de la Banque centrale qui a été adopté ce 19 décembre par le conseil. Il est également revenu sur le financement des grands chantiers d’envergure du pays. Voici les faits saillants à retenir suite au dernier conseil de l’année. Verbatim.

Un taux jugé adéquat

« Nous avons tout pris en compte. La décision de 3% a été prise à l’unanimité. Je serai heureux demain de voir quel est le chiffre d’inflation de novembre, car s’il baisse de façon sensible, cela voudra dire que le plus dur est derrière nous. Mais il y a encore beaucoup d’incertitude et nous actualisons toutes les données pour prendre les décisions. Pour 2024-2025, nous avons pris pour hypothèse, une récolte moyenne de 70 MQx sur les 10 dernières années. Maintenant, nous disons deux choses. Nous révisons déjà cela en mars avec les premiers chiffres qui nous parviennent. Nous corrigeons si nécessaire à ce moment. Nous menons des hypothèses de stress, par exemple avec un baril à 100 dollars et une autre avec une récolte médiocre. Nous l’avons fait et le faisons toujours ».

Une révision des modèles de prévisions à venir

« Nous sommes à notre 6^e plan stratégique 2024-2028. Nous avons fait le bilan des 20 années précédentes et avons décidé nos orientations. Nous avons défini nos deux orientations stratégiques, accompagner l’économie pour plus de progrès et de résilience et sur le plan des changements de paradigme, que la banque soit plus innovante. Ces deux orientations, nous les déclinons en projets. Les projets qui nous interpellent, dans les 5 années à venir, c’est le passage à la deuxième étape du régime de change et le ciblage de l’inflation. Cela nous amène à regarder de plus près nos modèles de prévisions. Les modèles de prévisions que nous avons, intègrent un régime de change fixe et non un régime de change où l’on abandonne le panier pour passer à un ancrage qui est la politique monétaire. Tout cela doit se faire avec des modèles qui s’enrichissent davantage. Nous allons procéder à la révision de nos modèles de prévisions aussi bien à court et moyen terme. Pour cela, nous devons essayer d’avoir des données les plus fiables possibles.

« Pour ce qui concerne les aides sociales directes programmées à partir de cette fin d’année, nous avons convenu avec le ministère des finances que les gens devront passer par un compte bancaire ou chez un établissement de paiement. Nous n’allons pas distribuer encore du cash. La meilleure manière d’agir sur le cash est de fait passer des aides publiques par le canal bancaire ou des établissements de paiement. C’est aussi cela qui est mené dans le cadre de ce plan stratégique.

Des investissements lourds mais sur le long terme

« Concernant le pacte de l’investissement, l’AMO etc… il faut regarder de quoi on parle. La flotte de la RAM, les ports, les stations de dessalement… Ce sont des investissements lourds sur le moyen, sinon le long terme. Quand vous voyez ce qu’il faut prévoir sur le domaine social, sportif… Tout cela prend du temps. Tout cela vous l’avez vu au niveau des programmes signés aux Emirats et qui vont devoir être complétés. Le Maroc se mobilise. Vraisemblablement, d’autres pays seront contactés et au fur et à mesure que les choses se mettent en place, viendront les lois de finances qui indiqueront ce qui revient au niveau de l’international pour les éventuelles sorties, etc… En 2024, nous avons d’ailleurs deux échéances. Une première partie de LPL et sur les sorties à l’international, pour 30 MMDH.

« Concernant tous les investissements nécessaires qui se dressent, nous sommes très sensibles à tout cela. Nous suivons la situation de près. Sa Majesté a pris elle-même à son niveau le bâton de pèlerin, pour qu’il y ait des partenariats. Certains sont de long, moyen et court termes. Ces projets d’envergure nous ont poussés à chercher des financements extérieurs. Le mur existant est le mur des devises. Nous pouvons créer de la monnaie autant que nous voulons, mais cela se répercuterait immédiatement sur les réserves de change… C’est pour cela que ce qui a été enclenché, notamment aux Emirats et dans les pays du Golfe est une bonne chose.

« Les dossiers sont d’envergure et on va chercher des choses très importantes. C’est pour cela qu’il faut garder, à la fois, la confiance que les choses vont s’enclencher et que si on priorise bien les choses, les retombées seront extraordinaires. Le pipe sur le plan économique et politique est stratégique. Naturellement, cela coûte des milliards. Le Maroc ne peut pas supporter ça seul. Mais sur le moyen-long terme avec des appuis comme cela, oui, c’est possible. Il ne faut tomber ni dans la béatitude, ni dans le désespoir.

Encore trop tôt pour parler de pivot monétaire

« Concernant un éventuel pivot de la politique monétaire, il est encore tôt pour en parler. Quand on a présenté le plan stratégique de BAM, naturellement, nous avons dit au conseil que dans les 5 ans à venir, divers chantiers devront être menés. Comme vous allez abandonner un change fixe, vous allez abandonner un ancrage à un taux de change et passer à une politique monétaire qui doit être plus active et plus réactive. Par conséquent, nous devons d’abord nous préparer avec tous les instruments d’analyse et de projections, les actualiser, introduire ces changements pour mieux fonder les décisions que l’on devra prendre les prochaines fois. Je ne passerai pas à la deuxième phase si je ne suis pas sûr que la majorité des entités est prête à passer ce cap, et elle est en mesure de le faire. Je ne le sens pas encore, mais nous y travaillons ».

La monnaie banque centrale, un projet sur le moyen terme

« La monnaie Banque Centrale (BC) est en cours de développement avec l’appui technique de la banque mondiale et du FMI. Les rapports sont tombés, nous sommes en train de les analyser et il va falloir voir les étapes à venir. Pour les pays avancés, la monnaie BC est destinée davantage au marché financier, chez nous, c’est l’inclusion financière. Elle doit répondre aux problèmes de délais, de traçabilité, de coût et en même temps doit répondre aux critères de risque. Le groupe en charge œuvre sur le sujet, mais ce n’est pas une mince affaire. La BCE elle-même s’est donné deux ans pour au moins faire l’orientation, deux ans pour faire les premiers tests, etc… C’est du moyen terme. Quand je dis inclusion financière, il ne faut pas oublier l’impact sur la stabilité financière du pays et sa politique monétaire… On entre dans un chapitre beaucoup plus compliqué. C’est la même chose pour la BCE et sa politique commune. Plus vous avancez, plus les problèmes deviennent durs ».

20 MMDH d’ici la fin de l’année dans le fonds spécial pour le séisme

« Concernant les fonds reçus dans le cadre de la contribution au séisme, 19 milliards de dirhams sont à ce jour au niveau du fonds et les 20 milliards de dirhams seront là d’ici la fin de l’année, vraisemblablement. Il y a encore des institutions qui n’ont pas participé, mais je pense que d’ici la fin du mois, les 20 milliards vont être là ».

Le poids des réserves en Or est dans la moyenne mondiale en part des réserves de changes

« Nos réserves en Or représentent en valeur, 6% de nos réserves de change. C’est dans la moyenne mondiale. Juste pour que ce soit clair, il n’y a pas de conservatisme. L’or est une valeur refuge, donc qu’en faire ? Le garder. Supposons qu’il y ait des besoins urgents. Depuis 2018, BAM n’est pas intervenu sur le marché des changes interbancaires. Dans l’allocation stratégique, nous calculons les réserves de précautions nécessaires pour répondre à tous moments aux besoins du pays, en réserve de change. Il y a une réserve supplémentaire si jamais ces derniers seraient plus importants. C’est une seconde ligne de défense. Le reste est un portefeuille d’investissement. Cela répond aux trois principes de l’allocation stratégique (sécurité, liquidité, rendement). Dans cet ordre, l’Or est plus compliqué à gérer dans ces principes. Il est peu liquide, volatile… Les banques centrales qui en détiennent en détiennent de façon historique. D’autres en achètent car elles ont tellement de réserves de change que ce n’est pas un problème, notamment la Chine ».

Malgré la baisse de l’inflation, la prudence reste de mise au prochain conseil de Bank Al-Maghrib

Après bientôt deux années sous des niveaux inflationnistes importants, dont des pics jamais observés depuis quarante ans, le monde économique dans sa globalité attend une baisse des taux et espère un retour de l’argent moins cher.

Alors que les espoirs renaissent avec le tassement progressif de l’inflation, la Banque centrale américaine (FED) a durci le ton concernant les anticipations de marché. « Un ton plus austère des banques centrales à l’international a été adopté concernant une éventuelle baisse des taux dans les prochains mois. En effet, les anticipations des investisseurs internationaux s’orientaient depuis plusieurs mois vers un pivot monétaire dès le T1-2024. Or, aujourd’hui, cela est totalement exclu par la BCE et la FED », nous explique une source du marché.

Une situation globale encore trop fragile pour une baisse des taux

Malgré la baisse progressive du niveau d’inflation au Maroc et dans le reste du monde, la situation économique globale est encore tendue, et de nombreux facteurs exogènes mettent l’économie mondiale en sursis.

« Le pic inflationniste eu Europe et aux Etats-Unis a eu lieu au T2-2023, ce qui est récent. Il y a certes une tendance baissière, mais les niveaux restent au-dessus des cibles inflationnistes des banques centrales », indique notre interlocuteur.

Il convient de rappeler que les tensions géopolitiques au Proche-Orient ont attisé la crainte d’un dérapage à grande échelle dans la région. De plus, la guerre russo-ukrainienne, elle aussi, s’enlise et ne laisse entrapercevoir aucun signe d’amélioration ni de sortie de crise. « Il faut noter que le FMI a souvent rappelé, durant les présentations faites au Maroc, que l’inflation en baisse ne doit pas faire crier victoire trop vite. Un reflux à la hausse n’est toujours pas exclu », explique notre source.

En effet, un retournement haussier de l’inflation après un cycle de resserrement monétaire n’est pas à exclure. « Il est impossible de voir les résultats d’une politique de hausse des taux à très court terme. Il faut rester vigilant. La FED et la BCE tablent sur des taux à des niveaux élevés, le temps nécessaire pour observer un niveau d’inflation de retour à un seuil normatif à moyen terme », poursuit notre interlocuteur.

Il faut, en somme, que l’inflation atteigne un palier en deçà de la cible d’inflation des banques centrales pour juger de la pertinence et de la réussite du resserrement monétaire. Le tout dans un environnement instable, où les matières énergétiques sont exposées à beaucoup de volatilité potentielle. Notamment le pétrole, avec la volonté des membres de l’OPEP+ de réduire à nouveau leur offre. Une donne qui pourrait affecter le prix du baril à la hausse.

Ces paramètres sont d’ailleurs totalement transposables au cas marocain. Il conviendra donc naturellement d’observer les autres indicateurs macroéconomiques pour établir les prévisions de politique monétaire.

Un statu quo attendu au prochain conseil de Bank Al-Maghrib

Ces tensions géopolitiques rendent la détente monétaire potentiellement risquée. De plus, le resserrement entamé il y a un peu plus d’un an doit bénéficier de temps pour proprement démontrer son effet. De fait, un statu quo est largement anticipé au prochain conseil de Bank Al-Maghrib (BAM), le 19 décembre prochain.

« BAM a décidé le statu quo sur les deux derniers conseils de politique monétaire, après une hausse de 150 pbs. La transmission aux taux débiteurs n’a pas pleinement été répercutée. De fait, il est fort probable que l’on se dirige vers un nouveau statu quo au prochain conseil de la Banque centrale », rappelle notre source. Notons qu’au T3, les taux débiteurs n’affichaient qu’une hausse de 112 pbs, contre un taux directeur en hausse de 150 pbs sur la même période.

Les banques centrales à travers le monde sont donc en phase d’observation de l’efficacité à moyen terme de leur politique restrictive. Il faut d’ailleurs noter que le marché obligataire anticipe déjà un statu quo au prochain conseil. « Le marché obligataire l’intègre, dans le sens où l’on voit d’ailleurs des baisses régulières sur les taux primaires depuis quelques semaines. La demande est solide et reflète l’appétit des investisseurs sur les BDT de toutes les maturités, et surtout le moyen long terme. Donc, les investisseurs n’intègrent pas de hausse du taux directeur dans leurs anticipations« , poursuit notre source.

En somme, BAM sera dans une politique attentiste par rapport aux perspectives d’inflation. Un regard global sur les indicateurs macroéconomiques sera de mise. La croissance économique cette année dans le Royaume sera supérieure à celle observée l’an dernier. Elle est projetée par BAM à 2,9%, après une décélération à 1,3% l’an dernier. L’inflation quant à elle est anticipée à 2,4%, en 2024, par la Banque centrale.

« Tout cela plaide pour une poursuite du statu quo de BAM. Il ne faut également pas oublier que le Maroc entre dans une phase d’investissement très importante, avec une politique budgétaire expansionniste. Il ne paraît pertinent ni de rehausser ni de baisser le taux directeur pour le moment », conclut notre source.

Taux : ce qu’il faut savoir avant de contracter un crédit immobilier

Depuis le resserrement de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib (BAM), les taux débiteurs ont progressé par effet de transmission. Notamment les taux immobiliers qui ont affiché une hausse de 52 points de base (pbs) à 5,21% depuis le début du cycle de resserrement de la Banque centrale. Parallèlement, le taux directeur a progressé de 150 pbs sur la même durée.

De fait, le coût du crédit immobilier s’est renchéri pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier. Cela limite la capacité d’endettement des ménages et rend les biens immobiliers moins accessibles qu’auparavant. « Ce que nous constatons, de façon claire et indéniable, c’est un resserrement des moyens financiers accordés aux ménages. Quand un prêt, sur du social par exemple, était de 200.000 DH il y a une année, nous observons désormais que ce montant est descendu à 170.000 dirhams à peu près. Ce qui se comprend, car les salaires n’ont pas augmenté et que le coût de la vie s’est renchéri, donc le risque augmente. Les banques sont plus regardantes sur le profil, le salaire et l’ancienneté du demandeur », nous confie un professionnel de l’immobilier.

Mais dans quelles proportions la hausse du taux directeur s’est-elle répercutée au niveau des banques commerciales, et comment ces taux immobiliers vont-ils être amenés à se conduire début 2024 ?

Voici ce qu’il faut savoir avant de contracter son crédit immobilier.

Des hausses de 25 à 50 pbs selon les profils, mais une stabilité observée depuis l’été

Globalement, les particuliers en recherche de biens immobiliers font face à des hausses comprises entre 25 et 50 pbs sur les taux immobiliers contractés. Sollicité, Bachir Benslimane Bellemlih, PDG d’Afdal.ma, comparateur de crédit habitat et fournisseur de technologie de simulations pour les banques au Maroc, nous explique que, « actuellement, les meilleurs taux sur 15 ans chez nos partenaires sont de 4,50%, et sur 25 ans, ils sont de 4,75%. Selon les profils, les taux ont augmenté entre 0,25 et 0,50 point, en raison de l’augmentation des taux directeurs et obligataires et du renchérissement du coût de refinancement des banques. Cela dit, les taux immobiliers sont restés stables depuis l’été ».

Notre interlocuteur pointe toutefois le fait que ces taux, malgré leurs récentes hausses, demeurent intéressants. « Même si le marché a connu une hausse des taux d’intérêt, ils restent relativement bas par rapport aux années qui précèdent 2017, où les taux avoisinaient les 5% », rappelle-t-il.

Serait-il alors plus judicieux d’attendre une éventuelle baisse des taux pour concrétiser son achat ? Pas si sûr. Car, dans cette conjoncture incertaine, il est difficile de prévoir leur évolution.

Une hausse des taux n’est pas à écarter au prochain trimestre

Plusieurs facteurs laissent présager que le taux directeur de BAM ne sera pas augmenté lors du prochain conseil. Notamment la baisse continue de l’inflation. « Actuellement, la maîtrise de l’inflation et le maintien du taux directeur à 3% plaident pour la stabilité des taux jusqu’à la fin de l’année. Le Conseil de Bank Al-Maghrib, en décembre, devrait éclairer davantage sur l’orientation des taux. En tout cas, il y a une hausse des taux que le marché peut absorber. Au-delà, le risque de gripper sérieusement la machine est grand », indique notre Bachir Benslimane Bellemlih.

De ce fait, est-ce une bonne idée de potentiellement reporter son achat dans le temps ? Pour le PDG d’Afdal, non, car si les taux demeurent encore en deçà de ce qu’ils étaient il y a plusieurs années, l’incertitude économique plane encore, et une progression des taux débiteurs au T4, n’est pas à écarter. « Sachant que le marché reste incertain à une éventuelle hausse, il est conseillé d’obtenir son crédit avec les taux en vigueur », poursuit-il. Notons également que la transmission de la hausse du taux directeur vers les taux débiteurs, même si elle est lente, n’est pas terminée.

Notre source professionnelle dans l’immobilier explique que « sur tous types de bien, si un ménage dispose de conditions adéquates pour acheter, attendre ne sert pas à grand-chose. Premièrement, car il est impossible de dire avec certitude comment vont évoluer les taux immobiliers. Puis il y a également l’effet prix. Les prix sont bas, il y a une baisse des transactions, le secteur fait face à une demande atone… Si la capacité d’acheter est là, autant en profiter ».

Malgré le fait que la capacité d’endettement ait été rognée, retarder son achat n’est donc pas nécessairement la solution. « Par ailleurs, certaines formules de crédit, comme le taux variable capé, restent très intéressantes dans le contexte actuel. Les taux immobiliers sont stables depuis plusieurs mois, donc s’il est possible de financer l’achat maintenant, il n’est peut-être pas nécessaire d’attendre », indique notre interlocuteur.

Ce qu’il faut faire pour améliorer les chances de son dossier

Dans un contexte où le crédit est plus complexe à obtenir, que doit faire un futur acquéreur pour maximiser ses chances de voir son dossier aboutir ?

Dans un premier temps, notre interlocuteur rappelle comment la hausse des taux limite la capacité d’endettement des ménages. « Avec la hausse des taux, des acheteurs qui pouvaient emprunter 1,5 MDH ne peuvent mobiliser aujourd’hui que 1,3 MDH, ce qui limite leurs options dans le centre-ville de Casablanca », explique-t-il. Ainsi, un acquéreur potentiel aura tendance à s’éloigner de sa zone de prédilection pour sa recherche d’un bien et à se rabattre sur des zones plus éloignées du centre-ville où les prix sont moins élevés.

Dans la mesure du possible, l’autre méthode est naturellement d’augmenter le montant de son apport pour l’achat du bien. « De ce que nous observons, il faut désormais effectuer un apport de 20% supérieur à ce qui se faisant auparavant pour maximiser ses chances », confie notre source du secteur immobilier.

Le futur acquéreur devra aussi constituer son dossier avec soin, sachant que les banques sont plus regardantes. « Pour optimiser ses chances, il faut bien préparer son projet, définir ses besoins et son budget, choisir un bien adapté, maintenir une bonne solvabilité, éviter les crédits à la consommation et rembourser ses dettes à temps. Recourir à un courtier peut également aider à présenter un dossier convaincant », conclut notre source.

Le taux débiteur global moyen poursuit sa hausse au T3, voici les points saillants

Selon les derniers chiffres publiés par Bank Al-Maghrib (BAM), les taux débiteurs à fin T3 2023 ont poursuivi leur hausse.

Le taux débiteur moyen global au troisième trimestre s’affiche à 5,36% en progression de 10 pbs par rapport au trimestre dernier. Notons que depuis le début du resserrement monétaire opéré en septembre 2022 (T3-2022), où le taux directeur de BAM a progressé de 150 pbs, le taux débiteur moyen global a progressé de 112 pbs, passant de 4,24% à 5,36%.

La transmission se poursuivra lentement

À l’instar de ce qui est observé depuis plusieurs trimestres, les banques continuent de répercuter la hausse du taux directeur sur les taux débiteurs. Cette dernière prend donc beaucoup de temps à se faire.

Comme nous le confiait une source de la place au trimestre dernier, ce processus prend du temps du fait que dans les banques marocaines, les dépôts bancaires sont principalement non rémunérés. Ce ne sont pas des ressources qui sont d’origine monétaire. « On remarque qu’avec la hausse des taux débiteurs, on a des dépôts à vue qui augmentent. Du coup, la hausse du taux directeur de 150 pbs ne devrait pas se refléter complètement sur les taux débiteurs. Il y a un temps de latence, probablement d’ici la fin de l’année ou début 2024. »

Une évolution notable des taux immobiliers et à l’équipement

Les taux débiteurs concernant les crédits à l’équipement et les crédits immobiliers ont affiché une progression significative, respectivement de 39 et 23 pbs, pour atteindre 5,12% et 5,21%.

Ces hausses se consolident du fait du renforcement de l’exigence des banques, avec une recherche de clients solvables. Une source du secteur nous explique « que cette situation est également liée à la progression des créances en souffrance ». À fin septembre 2023, ces dernières affichaient une hausse de 6,57 MMDH sur une année glissante, à 95,1 MMDH. De fait, le risque client est plus élevé et les banques rehaussent leurs taux.

La seule catégorie qui affiche un retrait de son taux débiteur est celle des crédits à la consommation. Sur cet aspect, notre interlocuteur souligne que, « dans cette catégorie, les crédits sont principalement portés par l’automobile qui est un marché très concurrentiel. De ce fait, il y a un nivellement par le bas du taux qui s’effectue pour être plus compétitif ». Le tout s’inscrit dans un contexte automobile national en berne avec des ventes automobiles en retrait de 2,92% à fin septembre avec 117.375 unités, selon les chiffres de l’Association des Importateurs de Véhicules au Maroc (AIVAM). Sur l’unique mois de septembre, les ventes de véhicules particuliers ont chuté de 15,19% par rapport au même mois en 2022.