La Caisse marocaine des retraites a mandaté le cabinet Colliers International Maroc afin de revisiter sa stratégie d'investissement en immobilier. Mohammed Jaber Khemlichi, Chef du Pôle Gestion de Portefeuille à la CMR, explique à LeBoursier les tenants et aboutissants de ce partenariat.

– LeBoursier: En quoi consiste exactement votre partenariat avec Colliers International Maroc, et qu'apportera-t-il à la CMR?

– Mohammed Jaber Khamlichi : Colliers International Maroc est un cabinet spécialisé dans la gestion de projets immobiliers ainsi que dans le conseil en investissement en immobilier. Ce cabinet a été sélectionné, par voie d’appel d’offres, pour accompagner la CMR dans sa nouvelle stratégie d’investissement de ses Fonds de Réserves (FDR).

Au-delà de l’étude du potentiel que recèle le marché marocain, la mission du cabinet consistera, entre autres, en l’identification des supports d’investissement les plus appropriés, la structuration d’un portefeuille optimal qui répond au mieux aux objectifs de rendement du FDR et à ses contraintes de risques, la proposition du mode de gestion le plus approprié pour la prise en charge de cette classe d’actifs et enfin, la structuration de la fonction dédiée aux investissements à réaliser par les équipes de la CMR.

– Quelle place tient l'immobilier aujourd'hui dans vos placements, et quels sont les actifs immobiliers que vous privilégiez?

– A fin 2017, notre exposition sur cette classe d’actif ressort à 0,4% du total des fonds des réserves, soit une infime exposition en faveur d’une marge intéressante à exploiter pour créer de la valeur dans un domaine d’activité à fort potentiel.

L’implémentation de cette classe d’actifs est limitée pour le moment à des prises de participations dans des véhicules spécialisés dans l’investissement dans le secteur touristique ou dans l’immobilier de Bureau.

Aujourd’hui, et suite à l’entrée en vigueur, en août 2016, de la réforme paramétrique du régime des pensions civiles, l’allocation stratégique d’actifs du FDR sera revue dans le sens d’une exposition rehaussée et bien diversifiée au profit d’actifs réels, notamment, les biens immobiliers et les titres de capital. Les résultats de nos dernières études ALM préconisent une allocation autour de 3% et 20% respectivement pour le secteur immobilier et le marché boursier contre des expositions 0,5% et 11% comme expositions cibles avant la réforme.

– Avez-vous des contraintes réglementaires en matière d'investissement dans l'immobilier en particulier?

– La gestion des FDR confiés à la CMR est régie par les dispositions de la loi 43-95 qui définit l’univers d’investissement dans lequel peuvent être fructifiés et employés ces FDR. Elle est encadrée, également, par un arrêté du Ministre chargé des Finances qui fixe les limites minima et maxima par classe d’actifs ainsi qu’un certain nombre de règles de diversification des risques financiers.

En ce qui concerne les placements dans le domaine de l’immobilier, il y a lieu de signaler qu’ils sont plafonnés à 5% du total du FDR, et que tout investissement requiert un accord préalable du Ministre de l’Economie et des Finances.

– Comment comptez-vous changer votre stratégie d'investissement dans l'immobilier avec l'arrivée de Colliers? Surtout avec tous les problèmes que subit le secteur actuellement…

– La réponse à cette dernière question découlera des conclusions à retenir à l’issue de l’étude précitée. Ceci étant, et mis à part le contexte particulier que traverse le secteur immobilier, l’étude lancée par notre institution intervient dans le cadre de notre devoir de diligence raisonnable que nous menons préalablement à l’implémentation de cette classe d’actifs.

La typologie des instruments à retenir, les zones géographiques à cibler, le business model à mettre en place, les rentabilités attendues par type d’actifs, le mode opératoire à prévoir pour cette activité…, ce sont autant de sujets que nous voulons cerner à travers la réalisation de cette étude.