En 2024, le parc urbain compte 8,34 millions de logements, dont 5,93 millions occupés comme résidence principale, soit 71,1% du total.

Les logements vacants atteignent 1,12 million d’unités, ce qui représente 13,4% du parc urbain. De même, les logements secondaires ou saisonniers atteignent 1,29 million d’unités, soit 15,5% du parc.

Au total, près de 2,4 millions de logements urbains ne sont donc pas utilisés comme résidence principale, ce qui revient à dire qu’environ trois logements sur dix en ville sont inoccupés à titre principal.

Une évolution spectaculaire des logements non occupés

Entre 2004 et 2024, l’évolution est significative. En 2004, les villes marocaines comptaient 3,94 millions de logements, dont 3,22 millions occupés, 530.000 vacants et 186.000 secondaires. Les logements non occupés ne représentaient alors que 18,2% du parc.

En 2024, le parc a plus que doublé par rapport à 2004, mais les logements non occupés ont, eux, plus que triplé, pour atteindre 2,41 millions et 28,9% du total.

Si l’on se concentre uniquement sur les logements vacants, leur nombre est passé d’environ 530.000 en 2004 à plus de 1,11 million en 2024, avec un taux de croissance annuel moyen de 3,8%, supérieur à celui des logements occupés.

Par ailleurs, les résidences secondaires et saisonnières connaissent une véritable explosion. Leur part dans le parc urbain est passée de 4,7% en 2004 à 15,5% en 2024. En volume, on est passé de moins de 200.000 logements à plus de 1,29 million, avec un rythme de croissance annuel moyen supérieur à 10% sur 20 ans.

Autrement dit, on est face à une masse croissante de logements utilisés de manière intermittente, parfois quelques semaines par an.

Un décalage avec le déficit en logements

La structure de ce parc vacant montre qu’il s’agit avant tout d’un phénomène lié à l’habitat moderne. Parmi les logements urbains non occupés (vacants et secondaires confondus), les appartements représentent près de la moitié (48,2%) et les maisons marocaines modernes 45%, soit plus de 93% de l’ensemble.

Sur le plan géographique, la vacance est fortement concentrée le long de l’axe littoral. Les régions Casablanca-Settat, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma et Rabat-Salé-Kénitra concentrent à elles seules 50,5% des logements vacants.

Les résidences secondaires et saisonnières suivent la même logique, avec des poids particulièrement élevés dans ces régions, lesquelles accaparent 53% des résidences secondaires et saisonnières.

D’où viennent concrètement ces logements vacants ou occupés seulement de manière saisonnière ? Sur ce point, le HCP reste strictement descriptif. Le recensement ne ventile pas les résidences secondaires selon le profil des ménages ou des propriétaires (MRE, ménages installés dans d’autres villes, investisseurs, etc.).

Il convient par ailleurs de noter que le HCP estime le déficit quantitatif en milieu urbain à 334.000 logements en 2024. Par ailleurs, environ 372.000 logements urbains sont occupés par deux ménages ou plus.