Depuis son entrée en bourse en 2018, Immorente Invest a pu se distinguer comme une valeur offrant l’un des dividendes les plus constants et attractifs de la place. En période d’inflation où le rendement réel des placements est affecté, elle est restée l’un des meilleurs placements de la cote.
D’après les derniers chiffres disponibles à fin septembre, les revenus du groupe progressaient de 3,6% à 52,2 MDH. Les loyers, eux, passaient de 44,4 MDH à 46,2 MDH sur 12 mois glissants.
L’année 2023 a également été marquée par plusieurs investissements, notamment dans une usine à Tanger pour un montant de près de 110 MDH, puis un autre de 130 MDH dans l’extension d’une usine dans la zone d’accélération industrielle de Kénitra. Le groupe a également diversifié son portefeuille en incluant un nouveau locataire dans le secteur de la santé, à la suite d’un investissement de 50 MDH dans l’OPCI Syhati Immo.
Contacté, le directeur général du groupe, Khalil Mengad, revient sur l’année écoulée, les perspectives qui se dressent cette année grâce aux investissements réalisés, et l’impact de la conjoncture inflationniste sur les locataires du groupe.
Nous avons porté notre intérêt depuis 2020, principalement sur les segments industrie, logistique et santé afin de rééquilibrer notre portefeuille
Médias24 : Immorente Invest a annoncé plusieurs investissements lors du dernier trimestre 2023 pour un montant de près de 300 MDH, dont 160 millions déjà réalisés. Quelle stratégie est adoptée pour identifier et choisir vos investissements ?
Khalil Mengad : La stratégie d’investissement d’Immorente Invest s’aligne parfaitement avec son business modèle, qui vise à constituer un portefeuille immobilier de premier ordre, bien situé, avec des baux et des locataires solides, assurant ainsi une distribution résiliente de rendements à nos actionnaires.
Notre stratégie d’investissement repose sur plusieurs critères clés, notamment l’emplacement premium des actifs, la qualité de leur construction et l’architecture adaptée aux besoins des locataires, ainsi que la solidité des locataires et leur secteur d’activité. Nous avons d’ailleurs porté notre intérêt, et ce depuis 2020 principalement, sur les segments industrie, logistique et santé afin de rééquilibrer notre portefeuille.
Les deux segments les plus importants demeurent les bureaux et l’industrie. L’idée est d’avoir un équilibre. Quand on est dans l’investissement immobilier, les montants sont importants ; donc quand on achète des bureaux, le poids de ces derniers dans le portefeuille se renforce fortement. C’est ce qui s’était passé à l’époque. Nous avions investi dans des bureaux, et cela avait fait monter la part à 75% du portefeuille. Là, il s’agit d’un rééquilibrage du portefeuille vers l’industrie.
– Est-ce que ces nouveaux actifs sont loués ?
– Oui, ils sont tous loués. Immorente Invest fait partie des foncières distributives et, par conséquent, investit dans des actifs immobiliers ayant déjà des locataires. Ainsi, nous privilégions trois mécanismes d’investissement qui garantissent la présence de locataires dès l’acquisition :
- Acquisition d’actifs immobiliers loués : Nous ciblons des actifs déjà occupés par des locataires solides, assurant ainsi un flux de revenus immédiat pour nos investisseurs.
- Build-to-suit : Cette méthode consiste à construire des biens immobiliers sur mesure pour des locataires spécifiques, selon leurs besoins précis et conformément à un cahier des charges défini. Cela nous permet de répondre aux demandes spécifiques des locataires et de garantir leur engagement à long terme.
- Sale & Lease Back : Nous procédons à l’acquisition d’actifs immobiliers auprès d’acteurs économiques qui demeurent dans ces locaux en passant du statut de propriétaire à celui de locataire. Cette approche offre aux entreprises une alternative pour mobiliser des fonds tout en restant dans leurs installations existantes.
Ces stratégies nous ont permis d’accueillir des locataires prestigieux au sein de notre portefeuille, tels que Aptiv, FRI (master franchisé de McDonald’s), Huawei, Groupe Société Générale, BUTEC, etc. Nos nouveaux investissements accueillent des locataires de renom tels que SFC, Faurecia, deux multinationales dans le domaine de l’automobile, ainsi que le groupe Akdital, premier opérateur de santé au Maroc. Cette approche nous assure la stabilité des revenus locatifs et renforce la valeur de notre portefeuille immobilier.
– Est-ce que d’autres acquisitions sont dans le pipe en 2024 ?
– Immorente Invest travaille constamment sur de nouveaux investissements principalement dans des segments porteurs tels que l’industrie, la logistique et la santé pour accroître la taille de son parc immobilier.
Historiquement, le parc immobilier d’Immorente s’est agrandi à un rythme de près de 200 MDH toutes les deux années. Nous souhaitons doubler le montant d’investissement pour la période 2023-2024 pour dépasser un montant de 400 MDH.
En 2023, nous avons investi pour 160 MDH à travers :
- l’acquisition des murs d’une usine située dans la zone d’accélération industrielle de Tanger Automotive City ;
- la prise de participation dans Syhati Immo, un ensemble de murs de cliniques réparties dans plusieurs villes du Royaume.
En 2024, la construction d’une extension d’usine dans la zone d’accélération industrielle de l’Atlantic Free Zone à Kénitra et la poursuite de notre investissement dans la santé totaliseront près de 280 MDH.
En 2025, nous anticipons une augmentation des loyers de près de 25% par rapport à 2023
– Quelle est la prévision de chiffre d’affaires additionnel apporté par les nouveaux investissements pour l’année en cours ?
– Grâce aux investissements récents, Immorente Invest prévoit une croissance de près de 10% des loyers collectés en 2024, résultant de l’élargissement de son portefeuille immobilier. Il convient de noter que cette estimation ne tient pas compte de toutes les retombées des investissements actuellement en construction.
En 2025, une fois que les investissements en cours de construction auront atteint leur plein potentiel, nous anticipons une augmentation des loyers de près de 25% par rapport à 2023.
L’investissement et l’élargissement du portefeuille d’actifs demeurent des priorités essentielles
– Quels sont les grands chantiers qui seront au centre de vos préoccupations en 2024 ?
– Immorente Invest a pour objectif primordial la distribution d’un rendement résilient et régulier à ses actionnaires et pour ce faire, l’investissement et l’élargissement du portefeuille d’actifs demeurent des priorités essentielles.
En ce sens, la finalisation de la construction de l’usine située à Kénitra constitue l’un des chantiers majeurs pour l’année 2024, avec une livraison prévue au cours du deuxième semestre. Parallèlement, nous travaillons activement sur d’autres investissements que nous aspirons à conclure au cours de cette même année.
Outre ces efforts d’expansion, d’autres enjeux demeurent importants, notamment l’accompagnement attentif de nos locataires, la commercialisation de certains locaux, ainsi que le maintien de la qualité de nos actifs. Ces actions combinées visent à assurer la continuité à long terme de notre distribution régulière de rendements à nos actionnaires et à renforcer la résilience de l’entreprise face aux défis conjoncturels.
– La valeur est reconnue pour afficher l’un des rendements les plus solides de la cote depuis plusieurs années. Comment expliquez-vous ce résultat et le fait que le cours demeure stable au fil des ans ?
– Immorente Invest, dès sa constitution en 2011, avait pour objectif d’être une foncière distributive offrant un rendement attractif et régulier à ses actionnaires. Depuis lors, la société a établi un solide historique de rendement entre 5 DH et 6 DH par action.
Ces rendements positionnent la société parmi les meilleures valeurs de rendement en comparaison avec le marché obligataire et boursier, tout en présentant un profil de risque limité grâce à un sous-jacent immobilier professionnel premium et à des locataires de premier rang.
Le cours d’Immorente invest a évolué durant les trois dernières années entre 91 DH et 115 DH, souvent influencé par l’environnement des taux. Dans un contexte de taux bas, le rendement de Immorente Invest regagne d’intérêt et son cours augmente, a contrario dans un contexte de taux hauts, le cours subit une pression à la baisse.
Tous les investissements annoncés ont été faits avec de la dette, donc nous allons recommencer à voir l’effet du levier financier sur le rendement
– On observe cependant que le rendement distribué baisse depuis 2020, passant de 6,5 DH par action à 5 DH par action en 2024. Quelle est la raison à cela ?
– On distingue plusieurs éléments. Il y a un rendement qui progresse de façon naturelle dès que l’on investit en utilisant de la dette. C’est l’effet de levier. Il se trouve que nous avions fait une augmentation de capital en 2020 et nous n’avons pas du tout utiliser de levier financier depuis lors. Nous n’avons fait qu’investir les capitaux propres que nous avons levés.
C’est pourquoi la tendance est baissière. Mais là, nous avons investi l’ensemble des capitaux levés en 2020. Tous les investissements annoncés ont été faits avec de la dette, donc nous allons recommencer à voir l’effet du levier financier sur le rendement.
– Avec la crise engendrée par le Covid et les difficultés causées par l’inflation, vos locataires ont-ils rencontré des difficultés de paiement ? Ont-ils dû quitter les lieux pour certains ? Comment anticipez-vous les difficultés conjoncturelles de vos locataires ?
– La majeure partie de nos locataires ont fait preuve de résilience face à la crise du Covid. Nous en avons accompagné quelques-uns en proposant l’étalement des loyers. Nous n’avons pas constaté de difficultés majeures quant à la collecte des loyers, ni de départ de locataires en raison de ce contexte, sauf pour le magasin ayant eu une fermeture obligatoire durant le confinement.
De même, durant l’épisode inflationniste, nous constatons une forte résistance de nos locataires, constitués à plus de 90% par des multinationales tournées vers l’export ou de grands groupes marocains.
Nous demeurons à l’écoute de nos locataires et ne prévoyons pas de difficultés majeures chez la plupart d’entre eux. Notre approche proactive et notre engagement continu à soutenir nos locataires sont essentiels pour maintenir la stabilité de notre portefeuille immobilier et assurer des relations durables avec nos locataires.
– Pourquoi s’être ouvert au secteur de la santé, en particulier dans votre diversification de portefeuille ?
Pour nous, en tant que propriétaire foncier, nous visons la sédentarité des locataires dans ces actifs-là. Une clinique qui s’installe a tout intérêt à rester le plus longtemps possible dans cet actif. Il y a une visibilité à long terme qui correspond à ce que l’on recherche.
C’est d’ailleurs une vision également de long terme avec le segment industriel. Les baux signés avec les industriels sont longs, globalement d’une dizaine d’années, alors que les baux dans le segment ‘bureau’ sont de trois ans renouvelables.
